买卖法院已查封房产 合同效力如何认定

   法院在审理或者执行买卖合同纠纷、民间借贷纠纷等案件中，由于诉前保全、诉讼保全、执行查封等程序，经常基于当事人的申请或法院依职权，对当事人特别是被告或者被申请执行人的房产裁定查封。查封裁定中常有以下字样：未经本院允许，不得有对所查封房产买卖、赠与、抵押等改变现有状态的行为。且法院均到不动产管理机关要求协助执行，不得为查封的房产办理买卖、抵押等物权变动手续。但在现实生活中，法院查封的房产却时有被买卖或抵押的情况，那么，这类买卖合同的效力应当如何认定。

   《中华人民共和国民事诉讼法》第111条第一款第（三）项规定,对法院查封、扣押的财产隐藏、转移、变卖等，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。但对变卖等处分被查封、扣押财产的合同，并未作出效力方面的认定。

   判断合同的效力，一般应当依据合同法的规定。从合同的有效性来判断：《中华人民共和国合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。即合同双方当事人应系具有完全民事行为能力的自然人或法人或其他组织，合同双方系真实意思表示且不违背法律、法规的强制性规定，即为有效合同。从合同的无效性判断：《中华人民共和国合同法》第52条规定了无效合同认定的五种情形：1.一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违法法律、行政法规的强制性规定。根据上述五种情形的规定，判断买卖法院查封房产合同的效力。

   根据第一种情形判断：被查封房产的所有者明知房产被法院查封，可能会对购买方隐瞒房产被查封的事实，存在欺诈行为。该合同实施的后果侵犯了法律的权威，法律是国家意志的体现，故买卖法院查封房产的行为是侵犯了国家利益。但合同法讲述的国家利益应当体现在经济利益上，而非除经济利益外的其他利益，从该分析可以得出买卖法院查封房产的合同并没有侵犯国家利益。

   根据第二种情形判断：卖方对房产被查封是明知的，而买方也应当是明知的。卖方可能就房产被查封的事实告诉买方，也可能不告诉买方，但法院对该房产的查封在不动产管理机关是有登记的，买方对房产的查封应当是知道的，故双方的买卖合同存在恶意串通之嫌疑。但该买卖合同最后的事实行为由于不能办理产权过户登记，房产物权不能实现变动，对国家、集体或三人均构不成损害。同时，上述房产买卖合同的行为，难以用“以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益”的标准衡量。

   根据第五种情形判断：该类买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第一款第（二）项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让。从此条款可以看出，被法院依法裁定查封的房地产不得转让。因此该条款是否属于法律的强制性规定是判断此类房地产买卖合同效力的关键。根据最高人民法院的释法，此处的法律、行政法规是指全国人民代表大会会常委会通过的法律和国务院颁布的条例。而法律、行政法规的强制性规定分为管理性规范和效力性规范两类，只有效力性规范才会影响合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》本身就是一部对城市房地产的管理性法律，该法律第38条是为了规范房地产管理机关对存在上述情形的房地产不得办理手续，而非限制买卖合同双方不得进行该类房产的买卖。因此，从合同法的角度分析，买卖被法院查封房屋的合同并不必然的无效。

   《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条规定：已被人民法院查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产主管部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效.....。该项规定，明确了办理抵押、转让手续的行为无效，即设立的抵押权、转让的物权变动是无效的，但并未就抵押合同和转让合同的效力确定为无效。

   《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从此条款的规定可以明确看出，买卖被法院查封的房地产合同，自成立时生效，由于该房产被法院查封，当事人不能完成物权变更登记，但不影响合同的效力。

    综上，从合同法、物权法及涉及执行的通知等分析，合同的效力与物权的变动是分开的，买卖被法院查封房屋的合同效力与由于被法院查封无法完成物权变动是不一致的，此类买卖合同、抵押合同等并非当然无效。但为了维护法律的尊严，根据其情节轻重，处理罚款、拘留或可以依照刑法的规定，追究出卖人拒不履行判决、裁定罪，以警示世人，维护查封、扣押财产的不可侵犯性。