内容提要 近年来，人民法院审判、执行的案件中大量涉及房地产价格问题，需要房地产评估机构进行司法鉴定。涉案房地产价格是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得对外委托房地产评估工作在司法鉴定中的地位和作用越来越突出。笔者结合工作实践，探讨研究了做好对外委托房地产评估工作需要注意的几个问题。

　　关键词 法院 对外委托 房地产评估

　　人民法院对外委托房地产评估是指人民法院在诉讼活动中委托房地产评估机构运用专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。近年来，人民法院审判、执行的案件中大量涉及房地产价格问题，都需要房地产评估机构进行司法鉴定。在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得对外委托房地产评估工作在司法鉴定中的地位和作用越来越突出。紧密联系人民法院对外委托房地产评估工作实践，从深层次探讨搞好对外委托房地产评估工作的有效路径，对于加强人民法院的审判、执行工作，维护司法权威，构建社会主义和谐社会，具有重大的实践意义和政治意义。笔者从一名法院司法技术工作者的视角进行探讨与研究，认为在对外委托房地产评估工作实践中应重点把握以下四个方面的问题。

　　一、遵循法定程序，确保鉴定的合法性

　　人民法院对外委托房地产评估工作是司法鉴定的重要内容之一，主要运用科学技术知识和方法解决诉讼活动中的专门问题，从而获取相应的证据，根本目的是为审判、执行工作提供科学证据，因此必须遵循依法、独立、客观、公正原则，确保司法鉴定的合法性。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》 《最高人民法院关于地方各级人民法院设立司法技术辅助工作机构的通知》和《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》是人民法院搞好对外委托房地产评估工作的重要依据和法律规范。人民法院对外委托房地产评估工作的鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。为确保鉴定的合法性，必须在实践中做到四点：一是依法启动。司法鉴定不属于市场行为，不能因个人意愿随时启动和实施，只能由承办案件的部门或庭室在审判执行过程中提起并经审判委员会研究或分管领导同意，从申请鉴定委托到启动实施鉴定程序必须严格遵照诉讼法及有关法律规定。二是依法委托。所委托房地产评估机构必须是国家二级以上资质并经中级以上人民法院审查注册备案的，选择方式公开透明，书面委托格式正确，手续完备。三是依法鉴定。房地产评估客体（对象）仅限于案件中经过法律或法定程序确认的某些专门性问题。鉴定主体必须是具有鉴定人职业资格的自然人，而不是鉴定组织或业务部门及技术部门，鉴定人作为诉讼参与人，应当依法出庭接受询问和质证。四是科学鉴定。鉴定活动属于以科学技术手段核实证据的诉讼活动，所以鉴定的调查方法和程序必须依赖专门的科学技术知识。鉴定结论是法定的证据之一，不得以任何方式明示或者暗示司法鉴定机构、司法鉴定人作出某种特定倾向的鉴定意见。

　　二、 遵循制度规范，确保程序的严谨性

　　在当前新的形势下，如何规范委托、使用和监督房地产评估机构，如何提高鉴定的质量与效率等，是司法技术部门所面临和研究的主要课题。阳光是最好的防腐剂，因此应遵循司法鉴定的法定程序，打造阳光化的委托工作机制。

　　1.建立公开的选择机制

　　能否规范、公开、公平地使用已注册的评估机构，不仅涉及当事人的合法权益，而且与评估机构的经济利益有直接的关系。人民法院委托评估工作可采取当事人摇号选择的方式，以充分尊重当事人意愿，保证程序的公正性和结果的客观性。司法技术部门应以司法公开为切入点，努力做到“一个必须” “四个公开” “两个结合”。“一个必须”，即把提前书面通知当事人、审判执行部门、纪检监督部门作为必需的程序，详细告知其案由、案号、承办人、备选的鉴定评估机构等内容，将监督的窗口前移，变事后监督为事前监督。“四个公开”，即当事人的权利和义务公开、鉴定评估机构的名单公开、选择的程序公开、选择的结果公开。“两个结合”，即通过以当事人看得见信得过且规范随机的方式公开选择鉴定评估机构，实现内部监督与外部监督的有效结合、形式监督与内容监督的有效结合，切实维护当事人的切身利益，遏制社会鉴定评估机构“拉关系” “争案源”的现象，引导各鉴定评估机构在完成委托工作的质量方面下功夫，确保司法公正廉洁。

　　2.健全完善委托程序

　　司法鉴定程序作为诉讼活动中的科学证据调查程序，是经过长期的司法实践得出的经验总结。在健全完善委托程序上，应努力做到六点：一是配置完备。应专门设置独立的摇号工作室，并配备摇号机、计算机、办公桌椅等必要的硬件设施。二是程序规范。在对外鉴定评估过程中由法院选定鉴定评估机构，通过摇号机在法院委托鉴定评估机构名录内随机抽选。摇号前由案件承办人员提前通知双方当事人及纪检监察人员到场，摇号结束后由双方当事人及在场人员对结果当场进行签字确认，确保程序规范公正。三是制度公开。在摇号前由案件承办人员向双方当事人详细说明摇号操作流程，明确双方权利和义务，消除当事人疑虑。四是监督到位。在督办人员放入号球前，由双方当事人和纪检监察人员等检查确认摇号机正常，排除影响摇号公正的外在干扰因素。由纪检监察人员对摇号进行全程监督，确保司法鉴定工作的公开、公平、公正。五是手续完备。及时制作《房地产鉴定评估委托书》，主要载明内容有：委托人的名称或者姓名；委托的房地产评估机构名称；委托日期；简要案情及承办人姓名和联系电话；诉讼当事人及其联系方式；诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》记录；房地产司法鉴定评估基本事项，包含评估对象及评估范围、评估时点、评估目的、物质实体状况和权益状况（包括法律权属、法律瑕疵及租约限制等）。六是搞好交接。对证件齐全的房地产进行评估的，应当移交房产证、土地使用证（可为复印件）等；对证件不齐的房地产进行评估的，需移交记载房屋和土地面积的合同、协议、图纸等资料，且双方当事人对被评估标的的面积无异议。

　　三、 严格审查把关，确保资料的真实性

　　房地产司法鉴定评估表面上委托事项明确，但实务中会遇到实物状况、权益状况不清等具体细节，如果当事人一方或双方不合作，就需要法院真正明确评估的各个事项，严把资料审核关。对外委托房地产评估资料的审查内容主要是审查委托人所提供的鉴定资料在内容和数量上是否能够满足评估要求。房地产评估司法鉴定资料有时不能一次性提供全，评估对象资料由委托人提供时也不可能做到面面俱到，法院应适当区别对待。

　　1.关于必要资料的审查

　　必要资料是关于鉴定受理和鉴定终止所要求的必备资料。对于必要资料，委托人必须按照鉴定人的要求提供，如果不能提供，且属于受理前阶段的，则不予受理；若属于鉴定过程中的，则应终止鉴定。一是对于已建成房屋，主要审查房屋所有权证、土地使用权证及房地产登记簿权属查询文件。如果只有房屋所有权证而无土地使用权证，委托人应当提供房屋占用范围内的土地使用权类型、性质、取得方式、面积、他项权利有无司法限制等方面的证据资料。二是对于在建工程，主要审查土地使用权证、规划用地许可证、工程规划许可证、施工许可证。属于商品房预售的，还应当提供商品房预售许可证，在建工程工程款的有无欠款证明（委托方、施工方、监理方盖章认可），土地出让金的支付证明。三是对于建设用地使用权，主要审查土地使用权证，建设用地条件说明。四是对于灭失房屋，主要审查房屋位置图、房屋灭籍证明、鉴定当事人共同认可的在评估时点的房屋状况说明书。此外，还应当根据司法鉴定房地产价格评估的类型，要求委托人提供相应的资料。例如，对于拆迁评估，应当提供房屋拆迁许可证；对于企业改制评估，应当提供已经审批的企业改制方案；对于抵押评估，应当提供法定优先受偿权证明。

　　2.关于一般资料的审查

　　一般资料是影响鉴定结论证据证明力大小的资料。对于一般资料，委托人应当按照鉴定人的要求提供。如果因委托人不知悉或该资料在对方当事人手中等原因而不能提供，鉴定人不应为保证鉴定效率而简单地认定为鉴定资料不充分就拒绝接受委托或终结鉴定，且应当向委托人说明鉴定风险，即缺乏一般鉴定资料而得出的鉴定结论可能会影响其证据证明力，导致补充鉴定或鉴定结论不被司法机关采信。是否继续委托，由委托人决定。一是对于划拨土地使用权及地上建筑物，应当有政府批准转让的手续、土地管理部门核定的土地使用权出让金数额及缴纳方式。如为房改房、经济适用房，则不需要履行审批手续，但应有土地使用权出让金补缴情况证明。如果属划拨土地使用权转让，且可以不办理出让手续的，应当有有关部门出具的上缴土地收益的证明。二是对于抵押房地产，应当提供抵押合同、房地产他项权利证、抵押权人同意处分抵押房地产的证明及有无司法限制的证明。如果抵押房地产的房屋所有权和土地使用权权利主体不一致，则应有相对权利人同意处分的证明。三是对于集体土地上的房地产，应当由有批准权的部门和集体所有者出具房地产处分批准书。

　　四、 遵循客观独立，确保鉴定的公正性

　　客观、独立、公正是人民法院对外委托评估房地产工作的总要求。客观，是要求房地产评估时要尽可能地减少评估人员的主观意志对评估过程和评估结论的影响。人民法院对外委托房地产评估工作与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，当事人双方具有平等的法律地位，房地产评估并非由评估人员主观地确定市场价格，而应客观地反映市场价格的形成过程和结果。房地产评估应力求客观、准确、合理地模拟市场价格的形成过程，将评估对象的客观合理价格或价值反映出来。独立，是要求房地产评估时不应受外界不合理因素的干扰和影响。公正，是要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人中的任何一方。

　　司法鉴定结论的确定性和权威性来自并取决于两个方面：一是正当法律程序的保障（保证司法鉴定的合法性和公信力），二是鉴定结论的客观性（真实性）。鉴定结论的客观性又源于两个方面：一是科学性。司法鉴定是科学认识证据的重要方法和手段，是以科学技术为生命的，司法鉴定过程就是一个科学认识的过程，司法鉴定的结论往往就是科学认识的结论。二是专业性。鉴定结论的可靠性取决于产生它的过程和方式，也取决于它的专业化程度和专业技术水平。司法鉴定的专业性主要是指专业技术机构的专业技术人员根据专业技术理论、知识和方法，采用专业技术设备和手段，按照专业技术程序规范和技术标准规范的要求，对专门性问题，进行识别、比较、认定和评断，并得出专业性结论的活动。

　　“鉴定结论客观、公正是人民法院对外委托房地产评估工作的生命和灵魂，是司法鉴定公信力的源泉和保证。”鉴定结论是否客观、公正不仅关系到鉴定机构和鉴定人的声誉，而且直接关系到诉讼中事实的认定、法律的适用和人民群众合法权益的保护。因此，必须充分认识鉴定结论公正的重要性，牢固树立质量第一的观念，切实加强司法鉴定质量管理；要正确把握司法鉴定的发展方向，始终坚持司法鉴定客观、独立和公正的原则，明确司法鉴定的公共服务性质，坚决纠正片面追求经济利益、无视鉴定质量的行为。

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