上诉人（原审被告）：某金属制品总汇。

　　经营者：王某。

　　被上诉人（原审原告）：韩某。

　　上诉人某金属制品总汇因与被上诉人韩某房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2018）鲁0502民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某金属制品总汇经营者王某及其委托诉讼代理人，被上诉人韩某委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　某金属制品总汇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由韩某承担。事实与理由：某金属制品总汇不拖欠韩某租金，不存在向韩某支付租金及利息的事实和法律依据，一审判决认定事实错误，适用法律错误。一是一审判决所依据的《房屋租赁合同》签订之前，王某与韩某基于租赁关系所产生的2012年至2017年租金已交付完毕，上述《房屋租赁合同》没有实际履行，双方也没有按照合同履行的真实意思表示，韩某要求某金属制品总汇签订该租赁合同的目的是为了多获取拆迁补偿款，明显违法，该合同不应被认定为有效。首先，某金属制品总汇成立于2014年9月25日，而韩某提交的《房屋租赁合同》中租赁起始时间为2012年6月5日，在该日期某金属制品总汇并未注册成立，因此韩某起诉某金属制品总汇要求支付租金没有依据。一审判决某金属制品总汇承担2012年至2014年9月25日的租金没有依据。其次，某金属制品总汇从未租赁韩某的房屋，该房屋的实际租赁者是王某。王某自2008年5月6日开始租赁涉案房屋，租金为8000元一年，后涨到8500元一年，2013年后涨到11000元一年，租金一直交到2018年5月6日，租金均是一年一清，王某从未拖欠过。2017年6、7月左右，韩某得知要拆迁的事实，为能多获赔偿，让王某签了一个包括押金为7000元的租金为一年18000元的假协议，也就是韩某提交的落款为2012年6月1日的《房屋租赁合同》。该合同签订的目的是韩某为了多获拆迁补偿，严重损害国家利益，该协议本身无效。再次，一审判决所依据的《房屋租赁合同》没有实际履行。在2017年签订该合同时，双方之间自2012年至2017年的租金已交付完毕，该合同没有实际履行，双方也没有按照该合同履行的真实意思表示，双方一直按照原来协商的实际租金履行。2017年11月20日，因涉案房屋拆迁，王某与韩某签订协议，约定因房屋拆迁，韩某向王某支付补偿费共计40000元，王某不再租赁韩某的房屋。该协议是对双方债权债务关系做出的最终核算，其中包括因房屋租赁不到期而返还给王某的6000元租金。王某因此起诉到法院且胜诉。自2017年11月20日双方签订协议后，双方之间债权债务关系两清。如拖欠租金，则韩某不可能出具给付40000元补偿的协议。二是一审法院未按照实际情况核实租金缴纳时间，导致法律适用错误。韩某从未向某金属制品总汇主张过拖欠的租金，与王某的多次聊天记录也未提过拖欠租金的事实，在王某每年支付租金时韩某也从未对租金数额提出异议，更未提出支付要求或者有收回房屋的行为。王某自2008年5月开始租赁涉案房屋，租金约定一年一清，王某于每年7、8月份支付下一年租金。按照双方约定，租金缴纳时间为1年，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《民法通则》第一百三十六条的规定，即使按照韩某陈述的某金属制品总汇拖欠其租金，也超过诉讼时效，不应被支持。

　　韩某辩称，某金属制品总汇称其成立时间为2014年9月25日，而《房屋租赁合同》的签订时间为2012年6月1日，是因为某金属制品总汇在2014年9月之前是居住涉案房屋，后来改为居住加经营，而合同约定房屋租赁用途仅作为住房使用，某金属制品总汇的行为违反了合同约定；《房屋租赁合同》约定的内容并未违反法律、行政法规的规定，签订《房屋租赁合同》的目的是为了更好的明确双方之间的权利义务关系，不存在某金属制品总汇陈述的所谓的“假协议”；本案并未超过诉讼时效，该诉讼时效已经过东营市东营区人民法院确认。

　　韩某向一审法院起诉请求：1.判令某金属制品总汇支付房屋租金41000元；2.判令某金属制品总汇支付自2018年8月5日起至付清止的利息（利息计算方式：以41000元为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费用由对方承担。

　　一审法院认定事实：王某自2008年起开始租赁韩某位房屋。王某于2014年9月25日注册成立某金属制品总汇。韩某与某金属制品总汇签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方（韩某）将合法拥有的房屋出租给乙方（某金属制品总汇）使用，房屋租赁期自2012年6月5日起至2021年6月5日止；房屋租金每年18000元。合同另对房屋修缮与使用、房屋的转让与转租、乙方违约的处理规定等作出约定。王某在该合同乙方处签字并加盖某金属制品总汇印章。该合同落款处的时间为2012年6月1日。韩某主张该合同的实际签订时间为2016年年中，某金属制品总汇主张该合同的实际签订时间为2017年。

　　2012年及2013年，王某分别以现金方式支付韩某租金8000元；2014年、2015年、2016年及2017年，王某分别以转账方式支付韩某租金11000元。即：自2012年起，王某共支付韩某租金60000元。

　　2017年11月20日，韩某与王某签订协议书，约定：甲方（韩某）因楼房拆迁事宜向乙方（王某）付拆迁补偿费共计40000元，乙方在4天内搬完，于11月25日上午八点交房，待房屋验收完，不得影响甲方拆迁补偿，否则需赔偿甲方经济损失。甲方在补偿款到位后立即向乙方支付补偿费40000元整。王某按上述协议约定的时间将涉案房屋腾空。

　　一审法院认为，根据韩某与某金属制品总汇的当庭陈述能够认定，涉案房屋租赁合同实际签订时，某金属制品总汇已经注册成立，其经营者王某在该合同上签字并加盖某金属制品总汇印章，故涉案房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。某金属制品总汇主张韩某以可多获拆迁补偿为由让王某签下涉案房屋租赁合同，未提交证据予以证明，对该抗辩事由，不予采纳。某金属制品总汇主张韩某与王某签订的协议书中约定的补偿款包括韩某应退还给王某的房屋租金6000元，但提供的证据不能证实该项主张，对其抗辩事由，不予采纳。某金属制品总汇未按合同约定足额向韩某支付房租，应承担相应的民事责任。根据合同约定，自2012年6月5日至2017年11月25日，某金属制品总汇共应支付韩某房屋租金98500元，已支付60000元，韩某要求支付租金41000元，依法支持38500元，对剩余部分，不予支持。某金属制品总汇主张王某在2012年及2013年以现金方式向韩某支付租金19500元，韩某只认可16000元，某金属制品总汇未能提供证据对其主张予以支持，对该项抗辩事由，不予采纳。韩某主张的利息，应以38500元为基数自本案立案之日起算。某金属制品总汇主张韩某的起诉已超过诉讼时效，涉案合同并未就租金交纳时间作出约定，诉讼时效应自韩某提起本案诉讼之日起算，起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、某金属制品总汇于判决生效之日起十日内支付韩某房屋租金38500元，并支付自2018年8月24日起至实际付清之日止的利息（利息计算标准：以38500元为基数，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回韩某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，减半收取413元，由韩某负担25元，由某金属制品总汇负担388元。财产保全费439元，由某金属制品总汇负担。

　　二审中各方当事人均未提交新证据。

　　二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。

　　二审争议的焦点问题为，某金属制品总汇是否拖欠韩某房屋租金。

　　本案中，韩某主张某金属制品总汇拖欠房屋租金，首先应当举证证实双方关于房屋租金的约定。韩某一审提交《房屋租赁合同》，以此证实某金属制品总汇每年应交房屋租金18000元。对《房屋租赁合同》，某金属制品总汇上诉主张，签订该合同的目的是应韩某要求、为了韩某多获取补偿款，双方无按该合同履行的真实意思且该合同没有实际履行。对此，本院认为，根据本案查明的情况，涉案《房屋租赁合同》是否是双方真实意思表示，不能确定：其一，《房屋租赁合同》尾部时间为2012年6月1日，而作为合同主体的某金属制品总汇的营业执照上显示其注册成立时间为2014年9月25日，合同尾部载明的时间早于某金属制品总汇成立时间。韩某一审时先主张《房屋租赁合同》签订于2012年，后主张合同是2016年中旬补签。对《房屋租赁合同》签订时间这一重要事实，韩某做出前后相差数年的不一致陈述且未作出合理说明。其二，韩某主张某金属制品总汇在2014年9月之前是居住涉案房屋，后来改为居住加经营，而合同约定房屋租赁用途仅作为住房使用，某金属制品总汇的行为违反了合同约定，签订《房屋租赁合同》是为更好地明确双方的权利义务。但韩某未证实某金属制品总汇有违约行为，且《房屋租赁合同》存在数处空白项，对租金交纳期限等事项未予明确，虽然约定了房屋用途，但不能体现如何进一步明确了双方的权利义务，故《房屋租赁合同》不能体现韩某主张的补签该合同的原因和目的。其三，某金属制品总汇主张双方签订《房屋租赁合同》的目的是应韩某要求、为了韩某多获取房屋拆迁补偿款。双方因房屋拆迁于2017年11月20日签订《协议书》等事实已经生效判决确认。某金属制品总汇关于签订合同目的的主张与该事实对应。其四，双方对《房屋租赁合同》产生争议，韩某未提交其他证据予以佐证。韩某提交的现有证据不足以证实其主张的房屋租金，一审对涉案房屋租金的认定，证据不足。

　　韩某主张某金属制品总汇从2012年至2017年每年均拖欠房屋租金。某金属制品总汇上诉主张，双方基于租赁关系所产生的该期间的租金均已交付完毕。对此，本院认为，其一，韩某主张某金属制品总汇在前述期间每年支付的租金均不足，但未提交证据证实其对租金数额提出过异议；亦未提交证据证实其向对方提过出补足租金差额的要求或者采取了其他权利救济措施。其二，按照韩某的主张，2016年补签涉案《房屋租赁合同》时，某金属制品总汇已经拖欠其租金，而在双方补签该合同时，并未体现某金属制品总汇欠付租金问题。其三，2017年11月20日韩某与王某签订《协议书》，约定因租赁房屋拆迁韩某向王某支付拆迁补偿费及王某向韩某交房时间。此时，按照韩某主张，王某及某金属制品总汇仍欠付其房屋租金，但协议中亦未体现欠付房屋租金问题。即在双方租赁关系即将结束时，韩某未提出用补偿款抵顶欠付租金等主张。本案中，韩某主张某金属制品总汇从2012年至2017年每年均拖欠房屋租金，从本案查明的情况看，在前述数年内韩某有条件对抗对方违约行为或能够进行权利救济，但其未提交证据证实其采取了正当合理措施，与常理不符。韩某关于某金属制品总汇欠付其房屋租金的诉讼主张无证据证实，一审认定某金属制品总汇拖欠韩某房屋租金，存在不当。

　　综上，某金属制品总汇的上诉请求成立，应予支持。一审认定某金属制品总汇未按合同约定支付租金，证据不足，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：

　　一、撤销东营市东营区人民法院（2018）鲁0502民初4048号民事判决；

　　二、驳回韩某的诉讼请求。

　　一审案件受理费413元、财产保全费439元，二审案件受理费825元，均由韩某负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　　判　　长　　　翁秀明

　　审　　判　　员　　　隋宪贞

　　审　　判　　员　　　许晓芳

　　二〇一九年五月六日

　　法　官　助　理　　　张树欣

　　书　　记　　员　　　李志远