【要点提示】

　　近年来，借名买房是房屋交易中出现较为频繁的情形，当事人一方约定借用别人名义购房，并将房屋登记在他人名下，借名人享有房屋权益，其根据合同要求登记人（出名人）交付房屋或者办理房屋所有权转移登记。而实际购房人借用他人名义购买房屋，因房屋性质、房屋权属现状等因素，也会导致的不同的法律后果。

　　【案情】

　　抗诉机关：东营市人民检察院。

　　申诉人（案外人）：东营市某房产公司。

　　被申诉人（原审原告）：王某。

　　被申诉人（原审被告）：李某。

　　被申诉人（原审被告）：孙某。

　　东营经济技术开发区人民法院再审查明事实为：王某委托李某代为办理购房事宜。李某向王某出具收条，李某亦认可其收到王某交付的房款。李某与孙某系夫妻关系。2010年12月27日，孙某与东营市某房产公司签订《商品房现房买卖合同》，约定孙某购买该房产公司开发的位于东营市某小区房屋一套。商品房预售许可证号为东房权证东营区字第XX号，总价为756867元，买受人已一次性付清全部房款756867元。同日，房产公司向孙某出具收据，并就该房屋提交申请办理现房网上签约。现该房屋所属的房产证为登记在房产公司名下。孙某认可原告王某系涉案房屋的实际出资人及购买人。东营市某房产公司称，因李某与其存在债权债务关系，房产公司以涉案房产就欠付李某的债务进行抵销，故未予收取房款。

　　原审中王某提出诉讼请求：一、确认原告王某为涉案房屋的实际所有权人；二、被告孙某协助原告王某办理该房屋的房产过户手续。

　　【审判】

　　东营经济技术开发区人民法院再审认为：该案争议焦点为：1.王某是否系涉案房产的实际出资人；2.王某是否取得涉案房屋的所有权，孙某是否有义务协助其办理房屋过户手续。关于焦点一，王某主张其委托李某购买房屋，李某无异议，认可其接受王某委托后以孙某的名义购买了涉案房屋，孙某亦无异议，故王某与李某、孙某之间存在借名买房的委托关系，且李某、孙某均认可王某已实际支付相应房款及报酬，故能够认定王某是涉案房产的实际出资人。关于焦点二，物权的设立、变更应进行依法登记方发生效力，王某与李某、孙某关于房屋所有权归属的约定，不产生物权法上变动的效力。因涉案房屋尚登记在房产公司名下，孙某对涉案房屋无物权权益，虽王某系涉案《商品房现房买卖合同》的实际相对人，但其依据该合同所享有的转移房屋的请求权系债权，故王某向孙某提起物权确认请求，并要求其协助办理涉案房屋的房产过户手续，依据不足，不予支持。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：

　　一、撤销本院（2015）东开民初字第XX号民事判决；

　　二、驳回王某的诉讼请求。

　　【评析】

　　实际购房人与名义购房人之间的借名购房关系是一种委托合同关系，只要主体适格、意思表示真实且不损害社会公共利益，借名购房委托合同合法即有效，委托人就享有受托人隐名代理签订购房合同的相关权利义务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。相反，如果购买人不具备购房主体资格（如不具备购买经济适用房或参加集资建房的主体资格的人顶名买房）、违背社会公共利益、双方意思表示不真实，则借名购房委托合同无效，实际购买人要想取得诉争房屋的相关权益就无法律依据。本案中，王某基于李某对涉案房屋抵债享受优惠的权利，委托其购买该房屋，该行为属于私权利范畴，双方主观上并没有损害第三人的故意，也不违反法律和行政法规的强制性规定，故应当认定双方的委托合同合法有效。

　　关于实际购买人要求确认其对诉争房屋享有所有权的问题，应考虑其依据的基础法律关系以及诉争房屋的权属情况。一种情形为，诉争房屋在名义购房人名下，实际购房人依据委托购房合同关系，以其为诉争房屋的实际出资人为由，要求其对房屋享有物权。依照《最高人民法院〈物权法〉司法解释（一）理解与适用》第二条的规定，只要委托合同有效，应予支持其诉讼请求。另一种情形为，诉争房屋在出卖方名下，实际购房人依据名义购房人与出卖方签订的购房合同，以其为实际出资人为由，要求确认房屋所有权。此时依据的是房屋买卖合同。物权变动可因法律行为而发生，尽管移转占有是房屋出卖方的主义务之一，但在登记生效主义的物权变动模式之下，物权变动遵循“合意+公示”的方式，因此，移转占有房屋并不能引发房屋所有权的变动。最高人民法院（2011）民提字第29号民事判决书的裁判摘要指出：“在物权确认纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别对待。……对于权利人提出的登记于他人名下的不动产权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户”。故此种情况下实际购房人请求确认房屋所有权的诉求不应得到支持，应向其释明，变更诉求为相关义务人向其办理房屋过户登记。