【要点提示】

　　借名购房关系中，其合同效力的认定首先要区分普通商品房和保障性住房，因普通商品房签订的借名购房合同一般认定为有效。借名合同的认定应综合出资情况、房屋占用使用情况及购房票据、合同等综合信息确认借名购房关系。借名购房合同确认的仅仅是享有合同权利，不是债权，不能直接要求确认房屋归其所有。

　　【案情】

　　原告 ：刘某铃、刘某华

　　被告 ：刘某娜、马某

　　东营经济技术开发区人民法院经审理查明2013年7月11日，刘某娜、马某（甲方）与刘某铃、刘某华（乙方）签订《借名购房协议》，约定 ：1. 乙方因故不便以自己名义购买新的住房，现乙方委托甲方购买由新邦公司开发的位于东营市东营区东二路以东、大渡河路以南新邦涌金门居住区（5 区块）四期第 56 幢 2 单元 1101 号房地产一套 ；2. 甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订商品房预售合同（合同编号 ：YS0066840），甲方不是该房地产的出资人和房屋所有权人，该房地产的实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是该房地产的实际出资人和房屋的实际所有权人、以及相应的土地使用权人。

　　2013 年 7 月 11 日，刘某娜（买受人）与案外人新邦公司（出卖人） 签订合同编号为 YS0066840 的《商品房预售合同》, 约定刘某娜购买新邦公司开发的位于东营区东二路以东、大渡河路以南新邦涌金门居住区（5 区块）四期第 56 幢 2 单元 1101 号房屋，总价为 881 307 元，

　　付款方式为 ：买受人于 2013 年 7 月 11 日支付房款 281 307 元即总房款 32%，应于 2013 年 7 月 12 日前交齐全部按揭资料，将剩余房款 60万元整办理银行按揭贷款。2013 年 8 月 25 日，刘某娜（买方）与案外人新邦公司（卖方）签订新邦涌金门 55#56# 高层地下储藏室认购书，约定买方所购 56-2-1101 楼 2-02 号储藏室，总价款为 47 439 元。买方须在签订本协议时一次性付清全部价款.新邦公司分别于 2013 年 5 月 26 日出具收据一份 ：交款人刘某华，通过 POS 机刷卡人民币贰拾万元，收款事由 ：定金 ；于 2013 年 5 月 26 日出具收据一份：交款人刘某华，通过 POS 机刷卡人民币 80 元， 收款事由 ：手续费 ；于 2013 年 6 月 2 日出具收据一份 ：交款人刘某娜，通过 POS 机刷卡人民币 73 307 元，收款事由 ：房款 ；于 2013 年 6月 2 日出具收据一份 ：交款人刘某娜，通过 POS 机刷卡人民币 4 926元，收款事由维修基金 ；于 2013 年 7 月 11 日出具收据一份 ：交款人刘某娜，通过 POS 机刷卡人民币 8 000 元，收款事由 ：房款 ；于 2013年 8 月 25 日出具收据一份 ：交款人刘某娜，人民币 47439 元，收款事由 ：储藏室。庭审中刘某铃主张其名下尾号为 8421 的银行卡于 2013 年 6 月2 日支出的 78 293 元系上述 2013 年 6 月 2 日的收据中缴纳的 73 307元、4 926 元 ；尾号为 3631 的银行卡于 2013 年 7 月 11 日支出的8 000 元系上述 2013 年 7 月 11 日收据中缴纳的 8 000 元 ；尾号为1062 的中国银行银行卡于 2013 年 8 月 24 日支出的 30 000 元系缴纳储藏室时取现交付给刘某娜。2013 年 7 月 26 日，刘某娜（借款人、抵押人）、马某（抵押人） 与招商银行股份有限公司东营分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定刘某娜向贷款人贷款 60 万元整，贷款期限 240 个月，用于购买山东省东营市新邦涌金门四期第 56 幢 2 单元1101 号房产。借款人采用等额还款的方式归还贷款本息，扣款账号为6225*****3275。合同签订后，招商银行股份有限公司东营分行向刘某娜放款 60 万元。新邦公司于 2013 年 7 月 29 日出具收据一份 ：交款人刘某娜，通过招行按揭方式付款人民币 60 万元，收款事由 ：房款。借款合同签订后，原告主张 2017 年 4 月前均由刘某华将款项存至刘某娜尾号为 3275 的按揭贷款还款账户内进行贷款的偿还，并提交 2014 年 12 月 11 日的存现凭证 ：存现 9 000 元至刘某娜名下尾号为 3275 的贷款还款账户内。2017 年 5 月，刘某华办理按揭贷款的共同借款人业务，作为上述借款合同的共同借款人，2017 年 5 月之后的贷款直接由刘某华尾号为 4425 的银行卡账户偿还。东营新邦物业管理有限责任公司分别于 2015 年 10 月 12 日开具收据三份 ：交款人均为刘某娜，以现金方式缴纳垃圾清运费、物业（2016.1—6）、装修押金 ；于 2016 年 9 月 9 日开具收据两份 ：交款人均为刘某娜，以现金方式缴纳装修施工管理费装修施工押金。2018 年7 月 24 日山东省增值税普通发票载明购买方刘某娜缴纳天然气费用380 元 ；2019 年 1 月 7 日山东省增值税普通发票载明购买方刘某娜缴纳天然气费用 684 元 ；2016 年 11 月 7 日山东省资金往来结算票据载明购买方刘某娜交纳 2016—2017 年度暖气费 2 883.51 元 ；2020 年 11月 14 山东省资金往来结算票据载明购买方刘某娜交纳 2020—2021 年度暖气费 2 883.51 元。原告主张上述费用均由原告方实际缴纳。另查明，涉案房屋自 2016 年起由刘某铃、刘某华居住至今。涉案房屋已具备办理房产证的条件，但尚未办理房产登记手续。原告提供与刘某娜的短信聊天记录，载明 ：……当初买房子写我名字我是不同意的，我之前也说过房子与我没有关系，你也不用刻意提醒我，我没有出钱就不是我的……。

　　原告刘某铃、刘某华向本院提出诉讼请求 ：1、依法确认原告系东营市东营区涌金花园小区 56 号楼 2 单元 1101 号房屋及其 2-02 号储藏室的实际购买人和房屋所有权人 ；2、依法判令被告协助原告将案涉房屋的产权过户到原告名下 ；3、本案案件受理费、保全费、保全担保费由被告负担。

　　事实与理由 ：2013 年 7 月 11 日，原告刘某铃、刘某华以被告刘某娜名义与山东新邦房地产开发有限责任公司 ( 以下简称新邦公司 ) 签订《商品房预售合同》( 合同编号 ：YS0066840，房屋代码 ： 416381)，购买新邦公司开发的位于东营市东营区东二路以东、大渡河路以南的新邦涌金门居住区 (5 区块 ) 四期的案涉房屋 56 幢 2 单元 1101 室 ( 现名称为 ：东营市东营区东城涌金花园小区 56 幢 2 单元 1101 室 )，房屋总价款为 881 307 元，首付房款 281 307 元。同年 7

　　月 26 日，原告以被告刘某娜名义与招商银行股份有限公司东营分行( 以下简称招商东营分行 ) 签订《个人购房借款及担保合同》，向招商东营分行贷款 60 万元，被告刘某娜、马某系共同抵押人。2013 年 8月 25 日，原告刘某铃、刘某华以被告刘某娜名义与新邦公司签订《新邦.涌金门 55#56# 高层地下储藏室认购书》，购买案涉 56-2-1101# 楼2-02 号储藏室，价款 47 439 元由原告一次性付清。案涉房屋是原告以被告刘某娜名义购买，首付款 281 307 元由原告支付，按揭贷款的偿还是由原告将款项存入被告还款账户，再由招商东营分行扣划还款 ； 自 2017 年 5 月起，按揭贷款的偿还直接通过原告刘某华的还款账户进行归还。与案涉房屋有关的所有费用均由原告支付，原告为案涉房屋的实际权利人。为维护原告的合法权益，今特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，依法判如所请。被告马某辩称，我与刘某娜已解除婚姻关系，位于东营市东营区涌花园小区 56 号楼 2 单元 1101 号房屋及储藏室与我无任何关系，房屋最终所有权以最终法院裁决结果支持的一方为准，在目前关于房屋权益产生纠纷所产生的一切费用与我无关，由矛盾双方自行协商解决，如胜诉方需要本人协助办理房产证，本人可积极协助办理房产证， 产生的费用由胜诉方支付办理。

　　被告刘某娜在审理期间未答辩亦未提交证据。

　　【审判】

　　东营经济技术开发区人民法院认为，刘某铃、刘某华的诉求包括所有权确认和变更过户登记两项诉求。

　　关于确认之诉，本案的争议焦点为 ：以被告刘某娜作为买方购买涉案房屋的行为是否是借名买房。1.从购买涉案房屋的最初意思表示看，原告刘某华在刘某娜与案外人新邦公司签订商品房预售合同前就已经缴纳涉案房屋定金，且双方签订《借名购房协议》，明确约定双方的权利义务，约定原告系涉案房屋的实际出资人和实际所有权人 ；

　　2.从购房的出资来看，原告支付房屋的定金 20 万元冲抵部分首付款， 剩余首付款 81 307 元的收据虽记载交款人为刘某娜，但从原告提交的银行流水与陈述结合可以证实首付款 81 307 元系原告实际缴纳。其余房款以刘某娜名义办理银行按揭贷款，自 2013 年 8 月 25 日至 2017 年 5 月 25 日以刘某娜尾号为 3275 的账户偿还按揭贷款，2017 年 5 月之后的按揭还款均由刘某华直接作为共同还款人进行偿还。原告陈述 2013 年 8 月 25 日至 2017 年 5 月 25 日期间的还款均系其将款项存至刘某娜尾号为 3275 的还款账户进行偿还并提交了 2014 年 12 月 11 日的存现凭证拟予证实，结合当事人陈述及持有证据来看，本院认为涉案房屋按揭贷款由原告打入刘某娜尾号为3275 的账户进行偿还具有高度可信性 ；3. 原告持有购买房屋的所有凭证，包括《商品房预售合同》、新邦公司出具的六份收据、《个人购房借款及担保合同》、东营新邦物业管理有限责任公司出具的五份收据、天然气缴费的发票、暖气费缴费发票原件全部由原告持有，且涉案房屋及储藏室由原告占有使用。结合原告刘某铃与刘某娜之间的短信聊天记录，本院认定原告刘某铃、刘某华借被告刘某娜之名购买房屋的借名买房合同关系成立，故原告刘某铃、刘某华为东营市新邦涌金门四期第 56 幢 2 单元 1101 号房产、56-2-1101 楼 2-02 号储藏室的实际购买人。

　　关于变更过户登记的诉请，因涉案房屋尚未办理不动产权登记证，涉案房屋是以被告刘某娜的名义与案外人新邦公司签订的《商品房预售合同》，且涉案房屋的银行按揭贷款也是以刘某娜的名义办理且贷款尚未还清，因此原告要求被告协助变更涉案房屋的产权登记信息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告马某自愿放弃对涉案房屋的相关权利，是其在法律允许范围内对自己权利的处分，对原告并无不利，本院予以确认。被告刘某娜、马某（马某）经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权。东营经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国民法典 > 时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，做出如下判决 ：① 原告刘某铃、刘某华为东营市新邦涌金门四期第 56 幢 2 单元 1101 号房产、56-2-1101 楼 2-02 号储藏室的实际购买人。② 驳回原告刘某铃、刘某华的其他诉讼请求。

　　【评析】

　　一、借名购房合同的效力审查

　　借名买房，是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。借名购房在实践中有多种，一是规避因身份带来的购房限制，这是最常见的情况 ，比如经济适用房、房改房、集资建房、回迁房、拆迁房等保障性住房，借名人为享受他人的身份带来的利益而借用他人名义购房情况。这类借名合同因违反国家限购政策而签订，应认定无效。二是为转移财产或逃避债务而将房屋登记在他人名下，比如有的官员为规避名下房屋太多，而将房屋登记在他人名下，或者外债比较多的债务人为躲避诉讼和执行风险，将自己的房屋登记在他人名下，或者婚姻存在问题或离婚诉讼中的夫妻一方将房屋登记在他人名下。这类借名合同，要分析具体情况，看有无违反法津、法规和公序良俗的情况，如有则应认定无效。三是为了节约过户费及税费而登记在他人名下。这类一般是父母将自己所购房屋登记在自己子女名下，目的是少交税。这类合同在签订借名合同时，如果均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，应认定为有效。本案就是第三种情况，刘某娜是刘某铃、刘某华的女儿，马某是刘某娜的前夫，双方在签订借名房屋买卖合同时均具有相应的民事行为能力，借名购买的房屋为普通商品住房，未损害国家和社会公共利益， 也不违反法律、法规的强性规定同，应为有效。

　　二、借名房屋买卖合同要件审查

　　对借名买房纠纷应主要审查一是是否存在借名买卖协议。借名买卖房屋的本质是当事人之间对房屋所有权归实际出资人的约定，其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已依法或将要取得房屋所有权，“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权。审判实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立的核心要件，有无存在借名买卖协议对认定是否存借名买卖关系有着非常关键的作用。二是“借名人”作为实际出资人是否履行了相应出资。大多数借名买卖合同中，只是借名，实际出资均为真正的买房人负担。当然也有部分借名买卖协议中约定会有部分出资或分期出资的情况。在审判实践中，“借名人”履行了全部出资义务或相应出资义务是认定借名关系存在的基本条件。三是房屋由“借名人” 实际控制使用。对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者，买房的目的主要是居住，而希望通过他人名义购买低价房屋或降低房屋契税等购房人主要是为了出租。房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。审判实践中，“借名人”是否自己居住使用或是否取得出租的收益也是认定合同的重要条件。四是审查其他生活常识类辅助性要件。比如说房屋买卖合同原件、房产证契税、发票原件是否由实际出资人持有。房屋物业费、供暖费等后续费用是否由房屋出资人交付，借名人入住房屋的相关证明以及双方的关系，是否具有亲属、朋友关系的借名买房，这种情况下往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，上面要件也不是全部均有，所在审理这类案件中应予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，依法做出公正判决。

　　具体到本案，刘某铃、刘某华与刘某娜、马某签订借名买卖合同， 签订合同后，刘某铃、刘某华向开发商支付了首付款，刘某娜办理按揭贷款后，刘某铃、刘某华按月将分期贷款打入刘某娜账户，由刘某娜支付分期款项，后期为防止逾期，刘某铃直接申请作为共同还款人而加入刘某娜个人购房贷款合同，由刘某铃直接向银行支付按揭贷款。刘某铃、刘某华与开发商对房屋进行了交接，并交纳了相关费用，交付后刘某铃、刘某华实际占有和使用了涉案房屋并交纳了物业费、暖气费、天然气费。以上证据能够形成一个完整的证据链，可以确定双方的借名购房协议真实有效，刘某铃、刘某华为商品房预售合同的实际购买人和该合同的权利人，对于刘某铃、刘某华要求确认其为实际购买人的诉讼请求可以支持。

　　三、借名房屋买卖合同中的房屋确权问题

　　物权法定，出资人和登记人关于借名买房的约定不具备物权生效条件，双方形成的是债权债务关系，出资人有权要求登记人将房屋过户到自己名下，但不能直接要求法院确认所有权。具体本案而言，刘某铃、刘某华与刘某娜、马某之间是基于合同关系产生的债权请求关系，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，刘某铃、刘某华尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。要求确认其为房屋所有权人没有依据，该房屋尚未办理所有权登记， 尚不具备办理产权登记的条件，刘某铃、刘某华享有的仅仅是合同上的权利，刘某铃、刘某华可待涉案房屋具备办理产权登记条件时要求产权部门登记在其名下，或者要求刘某娜将房屋过户至自己名下，因此其要求直接确定房屋所有权为其所有不应得到支持。