张某某与临邑县房产管理中心等房屋 登记管理纠纷案

　　【裁判摘要】

　　张某某系张某和周某某之女，张某系临邑第一中学（以下简称“一中”）教师，张某于2008年分得一中房改售房一套，该房产位于一中家属楼E座西三单元502室（一中宿舍楼5号楼4单元502室），张某先后共支付购房款142630.6元。2013年7月19日，周某某与张某协议离婚，约定：位于临邑一中家属院内楼房在周某某与张某离婚后归张某某所有，张某暂居住此楼房直到张某某大学毕业为止。

　　2015年5月份，张某伙同他人伪造一中的公章、财务章、法定代表人私章，伪造了房地产买卖合同，通过临邑县信义房屋中介中心将涉案房屋卖于一中教师林某某。2015年6月16日，临邑县房产管理中心为林某某、李燕燕颁发了房屋产权证书。林某某、李燕燕又以该房屋为抵押物从中国邮政储蓄银行股份有限公司临邑县支行处办理了抵押贷款，并办理了抵押登记。

　　2015年8月，张某某母亲周某某去被告临邑县房产管理中心处就涉案房产办理房产证时，被告知该房产已被登记在第三人林某某、李某某名下，张某某因而诉至法院要求判令被告临邑县房产管理中心撤销林某某、李某某名下的鲁临房产权证城字第44565（共有权证第44566号）房屋产权证书。

　　原告张某某不服被告临邑县房产管理中心于2015年6月16日为林某某、李某某办理的鲁临房产权证城字第44565号、第44566号房屋产权证书，于2015年9月1日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法作出判决，被告临邑县房产管理中心、第三人林某某、李某某不服提起上诉，德州市中级人民法院裁定发回我院重新审理，我院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。

　　原告张某某诉称，原告在临邑第一中学（以下简称一中）处购得位于临邑第一中学家属区E座西三单元502室房产，支付了全部房款，于2015年8月10日缴纳了各项税款，并到被告处办理房屋产权证，但被告告知原告该房产产权证已经办理至他人名下，不能为原告办理房产证。原告在一中处购得房产，而且支付了房款，缴纳了税款，材料齐全，为维护原告的合法权益，特申请法院判决被告撤销林某某、李某某名下的鲁临房产权证城字第44565（共有权证第44566号）房屋产权证书。

　　原告张某某为证实自己主张，向本院递交以下证据：

　　证据一、一中与原告签订的房地产买卖合同，证明原告为涉案房屋的真正所有权人，该合同第一页中“张某某”系张某书写，第二页中“张某某”系周某某书写。

　　证据二、销售不动产统一发票，证明原告已交纳完购房款。

　　证据三、一中出具的证明，证实原告父母于2013年10月份以原告名义在一中购得房屋，因个人原因未办理房产证。

　　证据四、一中出具的证明，证明涉案房屋房产登记房号一中家属楼5号楼4单元502与E座西3单元502实属同一套房。

　　上述四份证据共同印证原告是涉案房屋的所有权人。

　　证据五、临邑县机构编制委员会文件（临编发[2011]16号文件），证明撤销临邑县房产管理局，设立临邑县房产管理中心，行文时间是2011年5月9日。

　　证据六、原告的出生医学证明。

　　证据七、一中出具的证明，证明一中从未给林某某、李某某出具涉案房产的买卖手续。

　　被告临邑县房产管理中心辩称，一是张某某不具备诉讼主体资格。涉案房产属于一中的教工宿舍，具有一定的福利性质，且位于一中区域内，一中规章制度明确规定一中房产只能出售给本单位教职工，而本案原告不属于一中教职工，不具备购买涉案房产的主体资格，也就不具备本案的诉讼主体资格。二是根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第二十二条、第三十三条及《房地产登记技术规程》第4.2.7条规定，答辩人有理由相信，一中已向答辩人提出申请，并出具《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》，答辩人在办证过程中依法已尽到了查验职责。2015年6月8日，一中和林某某、李某某共同向答辩人提出申请办理房产转移登记，答辩人根据《房屋登记办法》第三十三条规定，首先查验了林某某、李某某的身份证、结婚证、房地产买卖合同、契税完税凭证 、销售不动产统一发票，答辩人先后经过四次查验以上材料后完全有理由相信涉案房屋产权已经由“山东省临邑第一中学”转移给了林某某、李某某。在登记申请表中的卖房人一栏处加盖了“山东省临邑第一中学”公章，买房人一栏中林某某、李某某签了字，卖房人和买房人均认可，才办理登记手续，为林某某、李某某颁发了涉案房产的房屋产权证书。根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十一条、第十八条规定，产权登记机构在办理产权登记时对申请人提交的材料只是进行查验义务，即对申请人提交的材料进行形式审查而非实质审查，更何况根据现有的房管登记机关技术条件，无法对办证申请人所提交材料的真实性进行鉴别，因此答辩人在办理涉案房屋产权证过程中依法已尽到了查验职责，且适用法律正确、程序合法。三是答辩人为林某某、李某某办证程序合法。林某某、李某某在2015年6月8日向答辩人提出申请办理房产转移登记，在登记申请表中，卖房人和买房人均认可申请表中填写的内容正确有效，提交的材料真实有效，如有虚假，承担申报不实的责任，答辩人已于2015年6月8日对林某某、李某某分别进行了询问，林某某、李某某明确其提交的材料真实、合法有效，并认可涉案房产属于夫妻共同财产。四是林某某、李某某对涉案房产的取得属于善意取得。

　　被告临邑县房产管理中心为证实自己主张，向本院提交以下证据：

　　证据一、房屋所有权转移登记申请书，证明一中与林某某、李某某于2015年6月8日共同向临邑县房产管理中心提交办理房产转移登记申请，一中和林某某、李某某均认可该申请表中的内容正确无误，所提交的材料真实有效，如有虚假承担申报不实的法律责任。

　　证据二、第三人林某某、李某某身份证及结婚证复印件，经被告工作人员赵康审核并加盖了与原件核对无误的签章。

　　证据三、房地产买卖合同，证明一中将涉案房产出售给了林某某。

　　证据四、临邑县地方税务局出具的税收完税凭证，证明2015年6月1日林某某交纳契税情况。

　　证据五、销售不动产统一发票办证联，证明2015年6月1日林某某交纳了销售不动产的税费。

　　证据六、2015年6月8日临邑县房产管理中心对林某某、李某某的登记询问笔录，证明临邑县房产管理中心对房产登记的产权归属进行了询问，同时林某某、李某某明确表示对办证提交材料的真实性、合法性、有效性负责，没有虚假或隐瞒相关事实。

　　证据七、房屋所有权转移登记审核意见，证明临邑县房产管理中心对林某某、李某某的产权转移登记相关手续及材料进行了审核。

　　证据八、房屋测绘图，证明临邑县房产测绘队对涉案房产进行过测绘。

　　证据九、房屋所有权证存根，证明临邑县房产管理中心对林某某、李某某提交的材料进一步审核后，为其颁发了房屋产权证书。

　　证据十、一中职工曹翠荣、夏德国的办证资料，其办证资料上加盖的公章印文为“山东省临邑第一中学”（与涉案房产的卖房一方名称一致），证明临邑县房产管理中心在审查办证材料时不存在过错，已经履行了登记机关的形式性审查职责。

　　证据十一、临邑县人民政府于2016年8月11日出具的关于实施不动产统一登记的公告，该公告中明确自2016年8月17日始，临邑县县域各类不动产登记业务统一由临邑县不动产登记中心办理，原临邑县房产管理中心办理房产登记的职能由不动产登记中心来行使。

　　证据十二、涉案房屋设立抵押登记材料，证明涉案房屋已办理抵押登记，从第三人邮储银行处贷款29万元，贷款期限为240个月，自2015年7月3日至2035年7月3日。

　　证据十三、一中出具的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》两份，该两份证据出具的时间分别是2008年10月25日和2009年3月15日，该两份证据下方加盖公章的印文是“山东省临邑第一中学”，印文并非“临邑第一中学”。

　　证据十四、一中职工宋军、王淑芹、王立新办理房产登记时档案资料三份，该三份房产登记的卷宗卖房人处公章印文均为“山东省临邑第一中学”，与本案第三人林某某、李某某为涉案房产办证时提供资料中加盖的公章印文一致。

　　被告临邑县国土资源局辩称，一是请法院依法审查原告是否具备起诉和主张权利的主体资格。二是不动产登记中心于2016年8月份成立，在此之前的房产登记过户业务不属于我单位，我单位对本案不发表意见。三是我单位尊重并履行法院的裁决。

　　被告临邑县国土资源局未向本院递交证据。

　　第三人林某某、李某某共同述称，一是涉案房产属于一中的福利房，性质为房改房，且一中也有规定，购房者必须系本校教职工，原告张某某并不符合购买该房产的身份要求，而张某是符合购买该房产主体要求的，其在2008年已支付了房款；原告父母于2013年在民政局协议离婚时，虽约定该房产赠与原告，但直至2015年6月张某与林某某夫妇买卖该房产并过户完毕，原告都没有办理房产登记，依据《合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、《物权法》第九条规定，原告主张的赠与没有发生法律效力；2015年5月份，张某将该房产挂在临邑县信义房屋中介中心出售的行为，足以证明张某对该赠与行为的撤销，且该离婚协议中的赠与约定只在张某夫妻内部有效，不具有对抗第三人的效力，因此原告主体不适格。二是原告提供的房地产买卖合同没有签定合同的日期，不符合证据的形式要件，购房发票时间、数额均与张某购房时不符。一中证明的落款处没有出具单位的签名，更没有经办人签名，这不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条的规定，原告交税只有2156元，明显与2015年的房价不符，所以原告证据因不具有法律的形式要件、内容不实而不具有证据效力。三是我方对涉案房产的取得系善意取得。首先，该房产是我方的首套购房，我方从网上看到涉案房产的出售信息后才找到临邑县信义房屋中介中心，了解到该房产要求购房者须是一中老师，价格也算合理，于是就和临邑县信义房屋中介中心约定了购房意向，并在临邑县信义房屋中介中心的指引下，交纳了相关费用和款项。因林某某是外地人，且一中仅教师就有四五百人、教职工就有七八百人，张某在后勤工作，林某某是任课教师，二人年龄相差甚远，因此，林某某和张某虽在一个中学工作，但彼此并不了解，另外，我方坚信临邑县信义房屋中介中心是房屋买卖的专业单位，因为有了中介机构，我方对购房会更放心、便捷，所以在2015年6月涉案房产买卖、过户完毕。直到2015年10月张某被公安机关调查，我方才知道张某伪造印章一事，在此之前，我方并不知道张某提交的出让方的手续中伪造了印章，对此，张某和王垒在公安机关的询问笔录、临邑县信义房屋中介中心负责人杨磊的公安机关询问笔录，均可以证实并印证我方毫不知情的事实。其次，我方支付了合理的对价。我方于2015年5月13日向临邑县信义房屋中介中心交纳了购买该房产的定金5000元；2015年5月30日向临邑县信义房屋中介中心支付首付款20万元；2015年5月27日向临邑县信义房屋中介中心支付评估费、房产证工本费等10500元；2015年7月3日向临邑县信义房屋中介中心支付税费3200元；2015年8月9日向临邑县信义房屋中介中心支付佣金5000元。2015年7月13日，邮储银行发放房贷29万元。综上，我方已实际支付购房款50万元及相关税费。最后，涉案房产已在2015年6月16日办理了房产登记，所以，林某某与李某某购房行为完全符合《物权法》第一百零六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十八条、第十九条善意取得的规定和条件，且我方的购房对象、场所、时机均符合交易习惯，无重大过失。另外，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意；真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。因此，原告方只是主观臆断而没有有效证据支持其反驳我方为善意取得时，原告方应承担不利的法律后果。同时，依据最高人民法院关于《审理房屋登记案件若干问题》的规定第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。因此，即使涉案房产登记违法，但涉案房产证也不应被撤销登记。

　　第三人林某某、李某某为证实自己主张，向本院提交以下证据：

　　证据一、林某某与临邑县信义房屋中介中心签订的定金收据，证实2015年5月13日，林某某向临邑县信义房屋中介中心交纳涉案楼房的购房定金5000元，约定楼房价格50万元。

　　证据二、临邑县信义房屋中介中心出具的收据、首付款转帐的银行回单，证实林某某与李某某在2015年5月30日向临邑县信义房屋中介中心交纳购买涉案楼房的首付款20万元。

　　证据三、临邑县信义房屋中介中心出具的收据，证明林某某于2015年5月27日向临邑县信义房屋中介中心支付契税、评估费、房产证工本费等10500元；于2015年7月3日向临邑县信义房屋中介中心支付税费3200元；于2015年8月9日向临邑县信义房屋中介中心支付中介佣金5000元。

　　证据四、银行流水，证明涉案楼房贷款在2015年7月13日发放，数额29万元。

　　证据五、房屋交付确认书，证明张某已确认涉案房屋在2015年8月9日交付。

　　证据六、房屋产权证，证明涉案楼房已在2015年6月16日办理房屋产权登记，所有人为林某某、李某某，房屋性质为房改售房。

　　证据七、一中通讯录，证明一中的老师有四五百人。

　　证据八、《学校管理指南》中一中教职工住房管理规定，证明涉案房屋是一中房改售房，买卖双方必须是本校人员，张某某作为本案原告主体不适格。

　　证据九、原告的笔迹样材，证明原告提交房地产买卖合同中购房人签名不是原告本人所签。

　　证据十、张某在2007年、2008年交款收据照片，金额为119662.6元。

　　证据十一、网址、网页照片，证明涉案房产公开在网上出售，林某某与李某某是在网上获得此信息。

　　证据十二、书面材料及光盘，证实林某某所述内容及林某某与李某某对该房产是善意取得。

　　第三人邮储银行述称，涉案房产虽然初始登记在临邑第一中学名下，但实际上是张某、周某某的共同房产，张某、周某某于2013年赠与本案原告张某某，但是在房屋所有权没有转移到张某某名下之前，张某以自己的实际行动卖给了林某某、李某某，张某的卖房行为已经撤销了其之前作出的赠与行为，因此，本案原告张某某不具有诉讼主体资格，林某某、李某某取得房屋所有权的行为是善意的，且已经办理完过户手续；涉案房产系张某与周某某实际所有，一中只是名义上的持有人，一中盖章真假不影响本案房产所有权的转移，林某某作为一中老师明确知道一中所有房产都是登记在一中名下，但是所有权归一中老师，被告临邑县房产管理中心的房产登记程序合法，林某某，李某某持真实合法的房产证向我行借款，并授权我行将款项划付至指定帐户，我方也是善意第三人，希望法院在判决本案时能保障我方担保物权的实现。

　　第三人邮储银行未向本院提交相关证据。

　　第三人张某未答辩及提交相关证据。

　　第三人杨磊未答辩及提交相关证据。

　　原审过程中，根据原告的申请，本院依法调取了以下证据材料:

　　证据一、接出警记录一份，证明临邑县公安局接到周某某报警，称其前夫张某伪造一中的公章并将其房子卖掉。

　　证据二、受案登记表一份，证明公安部门已对张某、王垒私自伪造一中公章、财务章一案立案受理。

　　证据三、周某某的询问笔录一份，证明周某某报案情况。

　　证据四、张某的询问笔录两份，证明张某伙同王垒伪造一中的公章、财务章、法定代表人私章将一中家属楼E座四单元502室买卖的情况。

　　证据五、王垒的询问笔录一份，证明王垒伙同张某伪造一中的公章、财务章、法定代表人私章将一中家属楼E座四单元502室买卖的情况。

　　证据六、杨磊的询问笔录一份，证明杨磊作为临邑县信义房屋中介中心的负责人，将空白房地产买卖合同提供给张某，张某盖好章后，杨磊拿着去临邑县房产管理中心办理房产证的情况。

　　证据七、林某某的询问笔录一份，证明林某某将身份证、户口本、结婚证交给临邑县信义房屋中介中心的工作人员，临邑县信义房屋中介中心办理房产证，林某某去房管局拿到房产证后又将房产证交给临邑县信义房屋中介中心，后来又办理了银行贷款。

　　证据八、林某某交款收据一份。

　　证据九、王垒行政处罚决定书。

　　证据十、张某行政处罚决定书。

　　证据十一、一中出具的证明，证明一中从未给林某某出具房地产买卖合同手续。

　　本院在重审过程中依法调取了以下证据材料：

　　证据一、一中办公室主任李志文询问笔录两份，证实：张某某提交的房地产买卖合同是真实的，合同中加盖的一中的公章是真实的，在2012年4月5号，印文为“山东省临邑第一中学”的公章被临邑县编办收回，一中公章印文变更为“临邑第一中学”。

　　证据二、购房款证明，证实张某在购买涉案房产时共向一中缴纳购房款142630.6元。

　　经庭审质证，被告临邑县房产管理中心对原告提交的证据提出以下质证意见：

　　认为因原告提交证据一的审批机关、负责人和审批日期均为空白，所以尚未生效，原告不具备购买涉案房产的主体资格；对证据二的真实性无异议，但对原告的证明问题不认可；认为证据三、证据四、证据七不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定的单位出具证明的要件；对证据五的真实性无异议；对证据六不发表意见。

　　被告临邑县国土资源局对原告提交证据不发表意见。

　　第三人林某某、李某某对原告提交的证据提出以下质证意见：

　　认为证据一中没有签定合同的日期，不符合证据的形式要件，主张依据规定张某某不符合该房改房的购房主体资格；证据二中的发票时间、数额均与张某购房时间不符，交税款只有2156元，明显与2015年房价不符；证据三、证据四、证据七的落款处没有出具单位的签名，更没有经办人签名，这不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定。所以，原告证据因不具有法律的形式要件、内容不实而不具有证据效力。另外，原告的证据与其证明的主张不具有关联性，因为不动产物权必须以登记为主，原告向临邑县房产管理中心提交的办证合同、购房发票和交税发票所载明的数额标准也是按照该楼房一手房，即2007年、2008年的购房数额来计算的，由此可见办理一手房房产证按照原房屋购买价格提交材料是操作惯例，但并不是2015年办证时的市场价格，更不是我方实际缴纳的购房数额。

　　第三人邮储银行对原告提交证据不发表意见。

　　经庭审质证，原告对被告临邑县房产管理中心提交的证据提出以下质证意见：

　　认为在本案二审开庭时，第三人林某某、李某某在二审庭审中强调其并没有到临邑县房产管理中心办理相关事宜，临邑县房产管理中心在其提交的房地产买卖合同中加盖的审批机关印章是2011年机构改革以后的新名称，而被告临邑县房产管理中心在2008年的名称是“临邑县房屋产权局”，这能说明临邑县房产管理中心与买受人、临邑县信义房屋中介中心存在串通，临邑县房产管理中心提供的完税证明中税款所属日期是2008年7月份，也证明被告临邑县房产管理中心没有尽到审查义务，这也导致被告临邑县房产管理中心作出涉案具体行政行为适用法律错误，所以应当予以撤销。被告临邑县房产管理中心在涉案具体行政行为作出过程中违反了《房屋登记办法》第七条规定，不管是在受理房屋买卖双方的申请上还是在审核中，都存在严重违法，其仅凭借一份房屋所有权转移登记申请书就以为完成了审查义务是错误的，其并没有真实地审查房屋出让人一中的意见，认为一中是涉案房屋的出让人，被告临邑县房产管理中心应当审查一中的组织代码信息和法定代表人及指定的委托代理人详细信息，其提供的证据二中仅有房屋受让人的信息，没有提供房屋出让人的身份信息，显然审查不严。对证据三，认为临邑县房产管理中心仅形式上收到了房屋所有权转移双方的买卖合同，而并没有对其合同的真实性负责，该证据中房屋出让人除加盖一中公章外，还有一中法定代表人张玉坤的手章，可张玉坤并没有办理房屋买卖交易，该证据的审批日期是2007年6月22日，但是第三人林某某、李某某在2015年6月份才提出的办证申请，足见该合同不具有合法性、有效性、真实性，特别是被告临邑县房产管理中心并没有询问房屋出让人是如何将房屋出卖给受让人林某某夫妻的，这也说明临邑县房产管理中心在作出涉案具体行政行为时审查不严。认为证据四完税证明是按照张某与林某某签订的房地产买卖合同中载明的交易价格（即148601元）交纳的契税，这说明了房屋买受人林某某、李某某存在非善意而是恶意的规避，因为涉案房屋实际交易价格是五十多万，被告临邑县房产管理中心对此问题也没有进行询问审查，其作为一级房屋产权管理机关，导致国家契税税款流失，存在渎职行为。证据六证实临邑县房产管理中心仅对林某某、李某某作了最简单的询问，并没有对房屋出让人一中进行询问，这进一步证实临邑县房产管理中心草率履行职责。对证据八、证据九没有发表意见。认为证据十、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四与本案没有关联性，不能说明临邑县房产管理中心在本案中已经履行了法定职责，主张即使涉案房屋已经设立抵押登记，但抵押行为与本案无关，原告方无任何过错及违约和违法行为。

　　被告临邑县国土资源局认为在办理涉案房产证时，其不具备办理该项业务的职能，对被告临邑县房产管理中心提供证据不发表质证意见。

　　第三人林某某、李某某认为我方在2015年5月份购房、6月份办理房产证期间完全有理由相信手续出让方提交的手续是真实的，我方提交的只是个人信息材料，并在临邑县信义房屋中介中心指引下在其他办证材料的买受人处签名，出让方的材料均是由原房主张某和临邑县信义房屋中介中心负责并办理；一中与我方签订的房地产买卖合同以及相关材料均表明出让人出卖意思真实，合同实质性是否真实及税收的情况均不是临邑县房产管理中心所应审查的职责范围内事项，我方所交税款和购房款均是交给了临邑县信义房屋中介中心，至于临邑县信义房屋中介中心实际交纳税款多少以及办理房产证的购楼发票数额多少并不影响我方实际交纳的数额；同时主张临邑县房产管理中心作出涉案具体行政行为适用法律正确，程序合法，至于印章鉴别的真伪，应是由侦查机关负责，因此我方系善意取得，证据十也印证了我方观点，该案涉及到银行等方的公共利益，原告应向过错方张某、王垒追偿。

　　第三人邮储银行认为涉案房屋属于一中的福利房，临邑县房产管理中心进行房产登记只需形式审查，即只需要审查申请人资格是否合法，申请房产登记的材料上均盖有“山东省临邑第一中学”公章，并没有授权他人办理，应当理解为一中的真实意思表示，被告临邑县房产管理中心作出的涉案具体行政行为合法有效。

　　经庭审质证，张某某对第三人林某某、李某某提交的证据提出以下质证意见：

　　林某某、李某某购房行为不属于善意取得，其与临邑县信义房屋中介中心等人存在恶意串通，合谋造假，临邑县信义房屋中介中心是法律上的居间人，但林某某、李某某却将整个问题交给了临邑县信义房屋中介中心，存在严重过失，本案存在一个典型的黑白合同问题，白合同指第三人与他人串通加盖违法伪造的一中印章的合同，而真正的转让人是本案第三人张某，事实上张某已将其享有的使用权、处分权赠与给了张某某，赠与合同已经完成，不具备撤销赠与情形。认为证据一真正的出让人并无处分权，不具有真实性、合法性，张某对涉案房屋没有处分权，根据临邑县房产管理中心提供的林某某、李某某提交的申请房屋转移登记材料应认定林某某、李某某是从一中处购买的涉案房产，与林某某、李某某提交的该组证据无关，根据法律规定，林某某、李某某应对其向临邑县房产管理中心提交材料的真实性、合法性、有效性负责，张某与林某某、李某某同属一中老师，对该校的名称应该是知情的；认为证据七、证据八与本案无关联性；对证据九不认可，主张因张某某在书写笔迹时是未成年人，其行使权利应由其法定代理人行使；对证据十、十一的真实性、合法性均不认可，且本案是发回重审案件，不属于第三人补充证据的范围；对证据十二待听完录音后再发表质证意见。

　　被告临邑县房产管理中心对证据七通讯录真实性无异议，但该通讯录名称为“山东省临邑第一中学”，与涉案房产出让方的名称完全一致，从而印证临邑县房产管理中心的办证行为不存在违法之处，该学校管理指南的单位也是“山东省临邑第一中学”，其管理规定第四条明确规定，校内楼房不允许卖给非本校人员，从而证明原告没有主体资格。对其他证据均无异议。

　　被告临邑县国土资源局、第三人邮储银行对林某某、李某某提交证据均无异议。

　　原、被告双方及第三人对本院依法调取的证据材料提出以下质证意见：

　　原告张某某对本院依法调取的证据材料无异议，主张可能是因涉及到手续费才导致张某实际缴纳购房款与其提交的房地产买卖合同载明的房屋价格相差1000多元，两者之间并不矛盾。

　　被告临邑县房产管理中心认为其对印文为“山东省临邑第一中学”的公章被收回及收回的时间并不知情，一中新宿舍楼办理房产证时间集中在2009年至2010年，自2011年至2015年，临邑县房产管理中心只办理了由一中转移登记至林某某、李某某名下的房产证，且其在2015年6月份为第三人林某某、李某某办证时对其他情况不知情，后来侦查机关查明张某伪造了相关材料，但依据现有技术条件其根本无法认定申请人提交的房屋过户材料为伪造。

　　第三人林某某、李某某对本院依法调取证据材料的真实性及证明内容均有异议，主张他问的情况与张某的陈述不一致，张某、王垒及临邑县信义房屋中介中心负责人杨磊的笔录也印证了他实际支付购楼款50万元，购房行为构成善意取得。林某某主张他曾向一中校长张玉坤本人求证过，原告方提交的房地产买卖合同中校长签字不是张玉坤本人签字，张玉坤也明确表示他不知道这份房地产买卖合同的存在。原告方提交的房地产买卖合同并不是一中的意思体现。

　　被告临邑县国土资源局对本院依法调取的证据材料不发表意见。

　　第三人邮储银行对本院原审调取的证据材料不发表意见，对李志文的陈述不认可，对于购房款证明无异议。

　　第三人杨磊向本院主张大概在2015年夏天张某找到临邑县信义房屋中介中心卖房子，并表示其本人负责办证，临邑县信义房屋中介中心便把张某的卖房信息挂在了网上，大概过了一个多月的时间（期间有好多人看房，但是没有相中），林某某过来看了房子后以50万元价格成交，是当时的市场价。

　　临邑县人民法院经审理查明：原告张某某提交的证据符合证据的合法性、真实性、关联性的要求，本院予以确认；被告临邑县房产管理中心提交的证据一、证据三中加盖的“山东省临邑第一中学”的印章与张玉坤私章是张某伙同王垒伪造，其不符合证据的真实性要求，不能作为认定案件事实的证据使用，被告提交其余证据符合证据的规定，应作为有效证据使用；第三人林某某、李某某提交的证据与本案具有关联性，亦可作为认定案件事实的证据使用；本院依原告申请调取的证据及本院依法调取的证据，符合证据规则的规定，本院确认其证明效力。

　　结合双方当事人陈述及本院依法调取证据，本院认定以下事实：

　　原告张某某系张某和周某某之女，张某系一中教师，张某于2008年分得一中房改售房一套，该房产位于一中家属楼E座西三单元502室（一中宿舍楼5号楼4单元502室），张某先后共支付购房款142630.6元。2013年7月19日，周某某与张某协议离婚，后，张某与周某某以张某某名义与一中签订一份房地产买卖合同，合同载明涉案房产交易价格为143733.5元。2015年8月，张某某母亲周某某去被告临邑县房产管理中心处就涉案房产办理房产证时，被告知该房产已被登记在第三人林某某、李某某名下，因而成诉。

　　另查明，2012年4月5号，印文为“山东省临邑第一中学”的公章被临邑县编办收回，一中公章印文变更为“临邑第一中学”。第三人张某与他人有经济纠纷，2015年5月张某伙同他人伪造一中的公章、财务章、法定代表人私章，伪造了房地产买卖合同，通过临邑县信义房屋中介中心将涉案房屋卖于一中教师林某某。2015年6月16日，被告临邑县房产管理中心为第三人林某某、李某某颁发了鲁临房权证城字第44565号、第44566号房屋产权证书。2015年7月3日，林某某、李某某以涉案房屋为抵押物与第三人邮储银行签订个人购房/购车借款及担保合同，贷款金额29万元，贷款期限20年，同年7月9日，涉案房屋在临邑县房产管理中心处办理了抵押登记，他项权证号为鲁临房城他字第19235号。林某某已向第三人邮储银行偿还了部分房屋贷款。

　　再查明，张某在临邑县公安局恒源派出所的询问笔录中自认他欠王垒二十多万，王垒催他还钱，他没办法，只能卖房子，卖房子得先办理房产证，需要一中盖章，但是一中不给盖，王垒提出要办假手续，他就与王垒一起私刻了“山东省临邑第一中学”公章及财务章与张玉坤私章，并在签有“林某某”的房地产买卖合同中加盖了印有“山东省临邑第一中学”及“张玉坤印”印文的公章。张某与王垒因伪造公章一事分别被临邑县公安局处以行政拘留十五日并处罚款壹仟元的行政处罚。第三人张某伪造的房地产买卖合同显示，涉案房屋成交价格为148601元，根据该房地产买卖合同确认的价格，第三人林某某、李某某缴纳契税为2229.02元。第三人林某某、李某某为购买该涉案房屋向临邑县信义房屋中介中心支付购房款50万元。张某自认收到林某某、李某某购房款47万元。周某某自认张某已将卖房款的10万元打到张某某抚养费账户上，但周某某称记不清打款时间了。临邑县信义房屋中介中心已于2016年12月22日注销，经营性质为个体工商户，负责人为杨磊。

　　临邑县人民法院经审理认为：本案争议焦点可以分为以下三个方面：一是原告张某某是否具有诉讼主体资格；二是被告临邑县房产管理中心所作房屋登记行为是否违法；三是林某某、李某某购房及取得涉案房屋产权证行为是否构成善意取得。

　　关于原告张某某是否具有诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案中原告是否具有诉讼主体资格，要看被告临邑县房产管理中心作出的房屋登记行为是否侵犯其合法权益。涉案房屋原是第三人张某作为一中的教师所享有的房改售房，2013年10月份，张某及其前妻周某某同意将涉案房屋确权到其女张某某名下，故被告临邑县房产管理中心作出的房屋登记行为与张某某有利害关系，因此张某某具有本案原告诉讼主体资格。

　　关于被告临邑县房产管理中心所作房屋登记行为是否违法的问题。根据《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证；房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告；第十二条中规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”。被告临邑县房产管理中心提交的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》证实一中曾在2008年10月25日向被告临邑县房产管理中心表示由单位统一申请办理房产证，该实施意见加盖了“张玉坤印”的私人印章，同时加盖公章，印文为“山东省临邑第一中学”，而一中在2012年4月5日将印文为“山东省临邑第一中学”公章变更为印文为“临邑第一中学”公章，在2011年至2015年之间，被告临邑县房产管理中心除为林某某、李某某办理了涉案房产证之外，并没有其他人持印文为“临邑第一中学”的新公章去被告临邑县房产管理中心处办理房产证，因此被告临邑县房产管理中心对一中公章印文的变化并不知情。

　　此外，根据《房地产登记技术规程》第4.2.7条规定，需要申请人（代理人）确认的申请书及有关申请材料，应采取下列方式确认：1 自然人宜采用签名或摁留指纹的方式，签名应与提交的身份证明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名，摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹；2 法人应采用加盖法人印章的方式；3 其他组织应采用加盖该印章的方式。被告临邑县房产管理中心所提交的房屋所有权转移登记申请书中加盖了印文为“山东省临邑第一中学”的公章，房地产买卖合同中也加盖了印文为“山东省临邑第一中学”的公章及“张玉坤印”的私人印章，该两份证据中加盖的“山东省临邑第一中学”公章印文与一中在2009年3月15日向临邑县房产管理中心出具的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》及其他教职工（如王淑芹、王立新）办理房产证时房屋所有权转移登记申请书中“山东省临邑第一中学”公章印文与公章的编码号码均一致，以上事实足以证明被告临邑县房产管理中心已尽到审慎审查义务。但被告临邑县房产管理中心所作房屋登记依据的房屋所有权转移登记申请书及房地产买卖合同中加盖的印文为“山东省临邑第一中学”的公章及“张玉坤印”的私人印章均系张某与王垒伪造，所以，被告临邑县房产管理中心所作房屋登记依据的主要内容违法。

　　关于林某某、李某某购房及取得涉案房屋产权行为是否构成善意取得的问题。根据《物权法》第一百零六条规定，需从三个方面判断受让人是否是善意取得，一是受让人受让该不动产或者动产时是否是善意的，二是受让人是否是以合理的价格取得，三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的是否已经登记，不需要登记的已经是否交付给受让人。本案第三人林某某、李某某提交林某某与临邑县信义房屋中介中心签订的定金收据、临邑县信义房屋中介中心出具的收据、首付款转账银行回单、银行流水及房屋交付确认书、一中通讯录、网址、网页照片等证据证实涉案房屋系张某从一中处购买之后，自己又通过临邑县信义房屋中介中心从张某处购买，并已先后支付了50万元房款，且先从被告临邑县房产管理中心处办理了房产证后，又在临邑县房产管理中心处办理了抵押权证，证据充分，本院依法予以采信。原告张某某虽主张林某某、李某某购买涉案房屋行为不构成善意取得，但因其未向本院提交证据，本院不予支持。林某某、李某某购买涉案房屋行为构成善意取得，第三人邮储银行作为涉案房产的抵押权人也构成善意，所以涉案房屋产权证不应被撤销。

　　综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十二条、第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十七条、第十八条、第十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：

　　确认被告临邑县房产管理中心为第三人林某某、李某某办理的鲁临房产权证城字第44565（共有权证第44566号）房屋产权证的行为违法。

　　一审宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。

　　作者: 王翠君