不能办理按揭贷款导致商品房预售合同解除问题研究

不能办理按揭贷款导致商品房

预售合同解除问题研究

一、不能办理按揭贷款导致商品房预售合同解除纠纷的具体类型

随着房地产的繁荣，因按揭影响房屋买卖合同履行的纠纷也不断增加。 因按揭贷款不能办理导致商品房合同解除的纠纷主要有以下几种：

（一）因开发商原因导致按揭贷款不能办理的商品房预售合同纠纷。如果银行认为开发商资信不良，缺乏担保能力或者开发商存在违规操作行为，按揭贷款也无法办理。这种情况下，购房人会以开发商违约为由，要求解除预售合同。

（二）是因购房者原因，导致按揭贷款不能办理的商品房预售合同纠纷。这种情况比第一种情况稍微复杂，包含了两种可能，一种是纯粹因为购房者原因，如购房者消极办理贷款，向银行提交资料不全或存在瑕疵或拒不向银行提供相应的资信证明等情况不能通过银行资格审查导致其按揭贷款无法办理；还有一种可能是银行认为购房者履约能力不足或信用能力不良从而拒绝为其办理按揭贷款。在第一种可能下，往往是幵发商要求解除合同，因为在上述情况下，购房者已构成违约，根据目前法律规定，其不享有合同解除权，而按揭贷款不能办理往往会导致其部分购房款不能按时支付，故幵发商往往会以购房者违约为由要求解除预售合同。但在第二种可能下，购房者和幵发商都有可能要求解除合同，如果另一方不同意解决，就会导致纠纷。最后一种就是因房贷新政原因，导致按揭款贷款不能办理的商品房预售合同纠纷。

 （三）因房贷新政原因，导致按揭款贷款不能办理的商品房预售合同纠纷。进年以来，我国颁布了一系列的房贷新政对房产市场进行调控。新的政策颁布之后，往往会导致一些在新政前已经签订了购房合同的购房者在新政颁布之后不符合按揭贷款条件，或者能够按揭贷款的数额减少，导致原合同约定的支付方式不能实现。在这种情况下，一般会有两种纠纷，一种是购房者要求变更支付方式，而开发商（买房者）要求解除合同；还有一种就是开发商要求购房者一次性付清房款，而购房者以其不能短时间内凑齐房款而以合同无法继续履行要求解除合同。

二、不能办理按揭贷款导致商品房预售合同解除的理由分析

（一）不能办理按揭贷款的原因分析

商品房预售按揭本质上是一种担保方式，买受人在支付部分购房款后，将其与所拥有的对商品房的期待权作为贷款的抵押物抵押给银行，同时，商品房的出卖方作为贷款担保

人，如果房屋买受人未能依约定履行还本付息的义务，银行即可取得买受人在《商品房预售合同》中的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。其操作程序一般是由房地产幵发商、

购房人和贷款银行三方签订合同，明确约定贷款银行向购房人提供一定比例的购房贷款，购房人分期偿付贷款并以其对所购房屋的权利向银行提供担保。在期房按揭中，由于按揭

贷款申请之时房屋尚未建成，银行无法享有实际的抵押权，面临较大风险，故其对于按揭申请的审核也格外的严格，购房人或开发商任何一方所提供的材料出现瑕疵都会导致购房的按揭申请无法通过。导致商品房按揭贷款不能办理的原因无非有以下三种：

1、购房者原因

在商品房预售按揭关系中，由于借款人往往是个人，故银行为了保证其具备还款能力，往往会设定较为严格的审查条件和审查程序。一般情况下，购房者需提供其身份证明、婚姻证明、户籍证明、社保证明、收入证明以及资信证明包括学历证明、银行流水、存款单证等。银行方面还需要严格审查并逐级审批。其中任何一个环节出现问题都有可能导致购房者的按揭贷款无法办理。但就前文所述，银行拒绝为购房者办理按揭贷款有的情况下纯粹是因为购房者本人原因，如购房者提交资料欠缺，但消极补充。还有一种原因则是银行主观审查原因导致，因为在不同的时期，不同的银行，甚至不同的审查人的主观认识不同，可能导致相同条件下的贷款申请遭遇不同的后果。

2、开发商原因

在期房按揭贷款关系中，开发商除了作为保证人需具备良好的资信条件外，其所开发的期房还须符合我国相关法律的规定。一般情况下，开发商需满足以下条件，银行才允许发的商品房办理其期房按揭业务：取得土地使用权证；持有建筑工程规划许可证；取得商品房预售许可证；购房合同需已经进行网签等。此外，中国银监会上海银监局还规定，“无论企业还是个人，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，因此如果开发商幵发的商品房不符合法律规定，那么该类商品房就无法办理按揭业务。除了开发商所开发的房屋需具备办理按揭贷款所需要的条件外，开发商本身也需要具备一定的条件。在当前的按揭贷款交易模式中，开发商作为按揭贷款的收款人，往往在合同中承诺代购房人履行按揭贷款手续，同时其作为按揭关系中的保证人，也需要满足银行对其资信要求，如果银行认为其担保能力不足，也会拒绝为购房人办理按揭贷款。

3、房贷新政原因

除了上述购房人和开发商原因外，房贷新政的颁布，也是导致商品房预售合同纠纷的主要诱因之一。年以后，我国政府制定了诸多房地产调控措施，包括提高首付款比例，提高第二套以上住房贷款利率，停止办理第三套住房的贷款手续，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。措施出台以后，打乱了诸多购房者的付款计划，如果购房者没有在合同订立之前预备其他付款计划，则往往会因按揭贷款不能办理而难以继续履行商品房预购合同。

(二）不能办理按揭贷款导致商品房预售合同解除的法律依据分析

1、不可抗力

该种情况属于购房人无法克服的客观情况。因此该种情况下按揭贷款不能办理属于不可抗力的话，故当事人则获得法定解除权，享有解除合同的权利。但法院显然混淆了商品房担保合同和商品房预售合同，而将两者混为一谈。当前对于期房按揭不能办理是否属于不可抗力则是司法审判中的一个难点，也是导致当前司法判决不统一的一个主要争议点。因购房人个人原因如无法开具收入证明，信用不佳或者年龄不符合要求等一般不属于不可抗力，这一点目前尚无较大争议，存在争议的主要是“房贷新政”是否属于不可抗力之列，我国学者以及司法实践中均存在很大的争议。虽然有部

分学者和法官认为房贷新政应该被定性为“不可抗力”，但大部分人都认为房贷新政不能认定为不可抗力事件：首先，不可抗力事件往往表现为灾难性事件，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等自然灾害或战争、暴乱等社会异常事件，这类事件的发生概率往往极小，但一旦发生，对于合同履行的障碍确是根本性的。而房贷新政的出台有可能导致商品房预售合同

履行困难，但并非一定不能履行。对此本文作者认为房贷新政或者因银行方面的原因导致商品房按揭合同不能办理难以认定为不可抗力事件，这一点从《解释》二十三条即可得出。分析二十三条，我们可以看出，当事人可以请求解除合同需满足以下两个条件：、商品房担保合同未能订立；、商品房买卖合同不能继续履行。也就是说当事人不能单纯因为商品房担保合同未能订立而要求解除合同，必须是因为商品房担保合同没有订立导致商品房买卖合同不能继续履行，即

合同目的不能实现，合同当事人才能获得法定解除权。因此，商品房担保合同未能订立并不必然导致商品房买卖合同的解除。如果将按揭贷款未能办理成功定义为不可抗力事件，则当事人可直接据此要求解除商品房预购合同，这显然是不合理的。况且立法层面看，我国对于国家政策也是倾向于认定为情势变更事由。

2、情势变更

因政策变动所造成的合同无法继续履行到底是应该适用不可抗力，还是情势变更制度的问题司法裁判实践中历来存在较大的分歧，在政策因素应该如何理解上尚存在商榷的空间。相较于不可抗力，本文更倾向于将房贷新政定性为情势变更事由，所谓情事变更原则，就是指在合同有效成立后，因不可归责于当事人的原因发生情事变更，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力，将会显失公平，从而允许变更合同内容或者解除合同的一项原则”。其中，所谓“情势”，是指订约时作为合同的基础及环境的客观情况；所谓“变更”，则指这种客观情况发生异常变动。究其实质，情事变更原则为诚实信用原则之具体运用，目的在于消除合同因情事变更所产生的不公平后果。也就是说从合同本身来讲，情势变更情况下合同还是可以履行的，只不过继续履行会造成合同双方利益严重失衡，因此从公平原则出发，合同法赋予了当事人解除权。

  3.迟延履行

《合同法》第九十四条第三款以及第四款规定了在一方迟延履行的情况下，经催告仍不履行的，另一方可以解除合同。一般情况下，预售商品房按揭贷款不能办理多属于国家

政策原因，但也是有可能是因当事人自身原因造成的，如购买人自身缺乏履约能力，无法开具收入证明或者信用记录不佳等。比如因购房人迟迟不肯提供收入证明致使其按揭贷款

未能办理，经银行或开发商催告以后仍拒绝提供，那么在这种情况下，开发商就可以购房人违约为由要求解除购房合同。

4、根本违约

根本违约是指因合同一方当事人的行为导致合同目的不能实现或合同无法继续履行。其与迟延履行的区别在于，迟延履行情况下，合同还有履行的可能性，守约方既可以要求解除合同，也可以要求履行。但在根本违约情况下，合同己经不能实际履行，守约方只能要求解除合同，而无法要求继续履行。在因购房人资信问题或因幵发商违规操作导致按揭按揭贷款不能办理的情况下，由于购房人信用不佳或开发商违规操作是一种客观情况，并且该客观情况不能改变，及购房或或开发商无法通过自身的努力改变这一情况从而从银、行获得按揭贷款。因此此种情况下，合同原来的支付方式无法实现，如果双方不能就新的付款方式达成一致意见，则守约方可以另一方根本违约为由要求解除合同。有的观点认为当按揭贷款不能办理以后，购房人可以选择其他付款方式，按揭贷款不能办理不必然导致合同目的不能实现。但本文认为，在一般情况下，房屋对于购买人来讲都是高昂消费品，申请按揭的比例一般都在总房价款的左右，而按揭实现也基本在十年以上。如果按揭贷款不能办理，购房人很难在短时间内筹集剩余购房款，虽然这不是一种一定不能克服的情况，但对于一般人来讲，这确实一个很难逾越的障碍。所以按揭贷款如不能办理，购房人几乎本可能在短时间内筹集全额房款，而开发商也很难接受购房者将购房款支付期限分割成几年或十几年，所以在这种情况下，双方的购房合同几乎无法继续履行，故一方可以以对方根本违约为由要求解除合同。   

三、不能办理按揭贷款情况下商品房预售合同解除权的行使

（一）解除权的行使条件

合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。根据合同解除权的产生方式不同，可以将合同解除权分为法定解除权和约定解除权两种。

1、约定按揭贷款不能办理合同自动解除的情形

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由此可见，只要当事人协商一致，即可终止合同。在商品房预售合同按揭不能办理的情况下，双方当事人可以进行协商，变更合同履行方式，或者解除合同。不过能否在商品预售合同中约定如按揭贷款不能办理，则该合同自动解除，或者约定如因政策变化原因导致按揭贷款不能办理，则任意一方可解除合同则存在争议。有的学者认为，在商品房交易中，合同文本一般由开发商提供，除了付款方式外，其他条款几乎都是开发商预先制定，购房者只能选择接受，否则就无法订立合同。因此该文本为格式合同，其中按揭贷款不能办理则合同解除的条款排除购房者可以选择变更合同的主要权利，应该为无效条款。特别是在因开发商原因导致购房者按揭贷款不能办理的情况下，如果约定合同任何一方可以解除合同，无疑是赋予了违约方合同解除权，这对于购房者是极不公平的。因此对于合同当事人的约定解除条款，司法机关应予以审查，而不能一概认为应该按照约定执行。

2、因房贷新政原因导致按揭贷款不能办理情形下的合同解除

本文在前面论述了因房贷新政原因导致按揭贷款不能办理的情况下，当事人一方可以适用情势变更原则要求解除合同，但是是否一定要适用情势变更原则来解除合同呢？也即如果购房人的按揭申请因房贷新政原因而未能被批准，那么商品房预售合同的双方当事人是否就据此获得了法定解除权呢？对于该问题的答案，本文的观点是否定的。因为正如前文所述，商品房贷款担保合同和商品房预售合同是两个独立的合同，虽然二者之间存在紧密的关联，但是前者并非后者的充要条件，而仅仅是充分而不必要条件。也就是说期房按揭贷款未能成立可能会导致商品房预售合同不能继续履行，但不会必然导致其不能履行。这也是房贷新政只能适用情势变更原则而不能被认定为不可抗力事件的根本原因。

（二）解除权的行使主体

1、当事人的合同解除权

根据《解释》第二十三条的规定，在当事人一方原因未能办理按揭食款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，违约方不享有合同解除权。而由于房贷新政或其他不可归责与

双方的事由出现时，当事人双方均享有合同解除权。当前的民法理论认为，守约方在合同约定的解除条件具备或出现达到法定条件时，当然具有合同解除权。但是违约方是否能解除合同却存在很大的争议。传统民法理论认为，根据“行为人不能从其有害行为中获益”的原则，违约方不享有合同解除权。但是本文认为此观点值得商榷。在商品房预售合同中，由于购房款数额对购房者来讲往往是巨大的，按揭可以说购房人支付购房款的主要方式，如果购房人的按揭贷款未能办理成功，则其很难通过其他付款方式来继续履行合同。即使是因为购房人的原因导致按揭不能办理，如果开发商不要求其承担违约责任而要求继续履行的话，其合同目的也很难实现。

2、司法裁判机构的合同解除权

在预售商品房合同解除之诉的审判实践中，原告多把解除合同列为请求事项，实践中，当事人在起诉时往往主张的是“请求法院解除其与某某之间订立的房屋买卖合同”，司法实践中，一些法院对解除权争议作出的判决表述为：“解除当事人双方订立的合同”。