房产纠纷典型案例 5 则

规 则 要 述

01 . 口头买房，仅收款收条，不足以证明合同当然成立

以口头形式订立房屋买卖合同并出具部分房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，应认定该合同尚未成立。

02 . 面积符合约定，得房率缩水超合理范围的，亦违约

出卖人交付房屋套内建筑面积虽符合约定，但得房率缩水超出合理范围的，构成违约，应承担相应损失赔偿责任。

03 . 监护人以未成年人名下财产设置抵押，一般应无效

监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同，因不具备为未成年人利益这一前提条件，应认定为无效。

04 . 出租人通知解约，承租人未及时行使异议权的后果

出租人主张约定解除或法定解除，承租人未在3个月的法定异议期间内提起诉讼或申请仲裁的，解约通知即生效。

05 . 违约承租人未依约清理财物的，应自行承担其损失

承租人违约导致经营场所租赁协议终止，承租人未依协议约定清理财物的，逾期清理的财物损失后果应自行承担。

规 则 详 解

01 . 口头买房，仅收款收条，不足以证明合同当然成立

以口头形式订立房屋买卖合同并出具部分房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，应认定该合同尚未成立。

标签：房屋买卖｜合同成立｜口头合同｜缔约过失

案情简介：2005年，李某与赵某口头约定，赵某将拆迁安置房出售给李某，李某因此支付购房款3万元，赵某出具收条。2013年，赵某取得房屋后转卖秦某。李某诉请解除房屋买卖合同并返还预付款、赔偿房屋增值损失120万余元。

法院认为：①《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。故本案双方当事人协商转让房屋，应依法采用书面形式签订合同。但李某仅能提供收条一份，收条属于用以证明赵某收取房款的证据，而不具有书面合同形式。②《合同法》第12条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第1条第1款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。由于本案双方当事人口头协议中对于标的和数量存在争议，收条并不能证明实际出售房屋的具体面积，尚未形成合意，该合同尚未成立。③《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在双方当事人对于出售房屋面积存有争议的前提下，房屋价款总额亦不能确定，尚不足以证明李某实际交付3万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。④《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。赵某在将房屋出售给李某后，未经买方同意，擅自将争议房屋出售给秦某，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。虽然李某对于合同未能依法成立存在一定过错，但是双方已达成了口头协议出售房屋，赵某一方违法诚实信用原则对外转卖房屋，导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件，故赵某应承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。缔约过失责任赔偿范围，应以对方缔约过失造成的实际损失为标准，包括造成的订约机会丧失而受到的损失。根据李某在房屋买卖期间向信用社贷款利率，以及同期房屋价格大幅度上涨的实际情况，酌情认定按照购房款3万元的资金利息计算损失，判决赵某返还李某3万元并按银行同期贷款利率4倍支付利息。

实务要点：以口头形式订立房屋买卖合同时出具房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，且不能证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未成立。买受人可根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的可得利益损失。

案例索引：重庆二中院（2015）渝二中法民终字第1037号“李允常与丁正美、赵翔等房屋买卖合同纠纷案”，见《收条不足以证明房屋买卖合同当然成立》（王剑波、夏川），载《人民司法·案例》（201608:53）。

02 . 面积符合约定，得房率缩水超合理范围的，亦违约

出卖人交付房屋套内建筑面积虽符合约定，但得房率缩水超出合理范围的，构成违约，应承担相应损失赔偿责任。

标签：房屋买卖｜得房率｜建筑面积｜套内建筑面积

案情简介：2012年，朱某与开发公司签订商品房买卖合同，约定所购房屋建筑面积90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，并约定以建筑面积作为计价方式。2013年，该房交付时实测91.51平方米，其中套内建筑面积69.72平方米。2014年，朱某以得房率不符合开发公司宣传推广时所称“80%”为由诉请赔偿。

法院认为：①案涉商品房买卖合同中虽未对“得房率”概念直接作出约定，但从合同条款相关数据完全可计算出所购买房屋套内建筑面积、公摊面积与建筑面积之间的比率，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例亦即通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又约定了面积差异条款，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据相关法律法规所采用的通常条款。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。②本案中，开发公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定标准，双方亦据此进行了房屋价款结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化同样亦应具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视，并在一定程度上会影响购房者意愿。这一点从开发公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的一项优势进行宣传亦可得到印证。现由于开发公司向朱某所交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故开发公司行为已构成违约。③对于损失的计算标准，考虑本案合同性质、实际履行情况及开发公司过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定单价，酌情确定开发公司赔偿朱某损失2.9万余元。

实务要点：出卖人交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围的，应认定构成违约。

案例索引：浙江杭州中院（2014）浙杭民终字第1313号“朱永军与杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案”，见《得房率缩水纠纷中的司法衡平》（睢晓鹏），载《人民司法·案例》（201602:53）。

03 . 监护人以未成年人名下财产设置抵押，一般应无效

监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同，因不具备为未成年人利益这一前提条件，应认定为无效。

标签：抵押｜无权处分｜未成年财产｜监护人

案情简介：2001年，郭某父以其与7岁儿子郭某共同所有的房产为船舶公司向银行贷款提供最高额抵押担保并办理抵押登记。2014年，郭某诉请确认抵押合同无效。

法院认为：①依《民法通则》第18条规定，监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同必须具备为未成年人利益这一前提条件。案涉财产属郭某父子共同所有，因签订合同时郭某未成年，郭某父作为法定监护人有权代郭某履行民事法律行为，但不得损害郭某利益。现郭某父将涉案房产为他人借款设定抵押行为增加了郭某财产被处置风险，损害了未成年人郭某利益，违反法律强制性规定，其行为应为无权处分行为。②涉案最高额抵押合同应为效力待定合同，但因郭某已成年，其对父亲无权处分行为未予追认，故应认定郭某父与银行所签抵押合同无效。涉案房屋产权证上明确载明郭某系共同共有人，银行对郭某父无权处分行为事实理应知晓。银行作为专业的金融放贷机构，在办理涉未成年人房产抵押时应履行严格的注意义务，但其并未履行相应义务，存在过失，非善意第三人，其关于基于善意取得涉案房屋抵押权的主张，不予支持。判决确认郭某父与银行所签抵押合同无效。

实务要点：监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同，因不具备为未成年人利益这一前提条件，应认定为无效。

案例索引：浙江舟山中院（2015）浙舟商终字第58号“郭超与中国建设银行股份有限公司舟山城关支行抵押合同纠纷案”，见《监护人以未成年人所有的财产设置抵押时的合同效力》（刘燕波、戎喆），载《人民司法·案例》（201608:65）。

04 . 出租人通知解约，承租人未及时行使异议权的后果

出租人主张约定解除或法定解除，承租人未在3个月的法定异议期间内提起诉讼或申请仲裁的，解约通知即生效。

标签：租赁合同｜解除权｜异议权

案情简介：1998年，加油站租赁灯泡厂房地产，租期20年。2000年，石油公司收购加油站，各方协商继续履行租赁合同。2013年，商贸公司通过产权交易取得上述房地产。其后，商贸公司以内部资产整合为由两次向石油公司发函要求解除租赁合同，并在第3次以无法办理房地产权属变更事项为由发函要求解约，石油公司收函后未在3个月内以诉讼方式提出异议。在石油公司拒绝腾退情况下，商贸公司围堵加油站，同时诉请确认合同解除并要求腾退场地、赔偿损失。

法院认为：①灯泡厂在向商贸公司转让房地产时，同时具有概括转让租赁合同出租方权利、义务的意思表示，且因石油公司同意向商贸公司交纳租金，说明石油公司及加油站同意出租方权利、义务的概括转让，商贸公司已成为租赁合同出租方。具备出租人资格并不意味着可以随意解除合同。商贸公司前两次发函以内部资产整合为由要求解除租赁合同，并未依《合同法》第96条规定行使解除权。第3次以无法办理房地产权属变更事项为由发函要求解约，符合《合同法》规定的行使解除权方式，又因石油公司在收到解约通知后3个月内未提起诉讼行使异议权，双方租赁合同于第3次通知到达时解除。②依《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，双方当事人均拥有损害赔偿请求权。本案中，商贸公司仅主张恢复原状和占地使用费，石油公司亦未就涉诉不动产恢复原状后补救措施及赔偿问题提起反诉，而此问题应结合前后合同约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度基础上，综合考量，宜在当事人主张损害赔偿时一并解决。至于商贸公司要求支付占地使用费一节，因其围堵加油站已导致加油站不具备经营并产生利益可能，故该项诉请不予支持。判决确认双方租赁合同解除，石油公司和加油站腾空场地并移交商贸公司。

实务要点：出租人主张约定解除或法定解除，承租人未在3个月的法定异议期间内提起诉讼或申请仲裁的，解约通知即生效。

案例索引：天津一中院（2014）一中民四终字第527号“天津同裕晟商贸有限公司与中国石油天然气股份有限公司天津销售分公司等租赁合同纠纷案”，见《不动产租赁合同解除权及异议权的行使与限制》（邢小鹏、马晓瀛、尹春海、刘俊），载《人民司法·案例》（201614:56）。

05 . 违约承租人未依约清理财物的，应自行承担其损失

承租人违约导致经营场所租赁协议终止，承租人未依协议约定清理财物的，逾期清理的财物损失后果应自行承担。

标签：房屋租赁｜合同解除｜装修损失

案情简介：2011年，康某租赁酒店餐厅用于经营。合同履行期间，康某未依约支付租金及水电费，经催讨后，康某书面保证在延长期限内交清，否则无条件交还所有设备及租赁场地，但延长期限届满后，康某仍未付款。酒店遂将餐厅交与他人重新装修经营。2012年，康某诉请解约并返还押金、房租保证金及装修损失。酒店反诉取消押金、房租保证金。

法院认为：①案涉租赁协议合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，康某未依约支付租金及水电费，经催讨后，康某书面保证在延长期限内交清，否则无条件交还所有设备及租赁场地，但延长期限届满后，康某仍未付款，故本案系因康某违约造成合同无法继续履行，康某应承担违约责任。康某要求出租人赔偿其剩余租赁期内装修残值损失，缺乏事实和法律依据。②康某对租赁物占有期间，应依每月租金标准计算并给付房屋租金。酒店反诉要求没收合同押金，符合合同约定，有事实依据和法律依据，应予支持。判决解除双方所签租赁协议，康某押金5万元由酒店享有，已交纳房租保证金抵扣未缴租金后余额1万余元返还给康某。

实务要点：承租人违约导致与出租人所签经营场所租赁协议终止，承租人未依协议约定清理财物，逾期清理的财物损失后果应自行承担。

案例索引：福建漳州中院（2014）漳民终字第323号“康银平、赵亚远与漳浦东鼎大酒店有限公司租赁合同纠纷案”，见《裁量权行使应尊重当事人意思自治》（林振通），载《人民司法·案例》（201614:66）。