案情简介

　　在张三、李四、某房产公司的居间介绍下，田某某与姬某某于2021年12月签订《房屋买卖合同》，合同约定姬某某将单县某小区回迁房一套以35万元的价格卖给田某某，田某某向姬某某支付购房款35万元。合同签订当日，田某某向张三、李四、某房产公司转账35000元作为案涉房屋交易的中介费。张三、李四、某房产公司均认可案涉该回迁房的交易有其三方中介人员的参与，中介费35000元由三方中介人员均分。合同签订后，田某某发现案涉回迁商品房不属于姬某某所有，姬某某所持有的回迁协议系其和杨某一起伪造的。2022年8月，单县人民检察院以杨某、姬某某涉嫌诈骗罪，对二人提起公诉。姬某某在单县人民检察院对其询问时认可其与杨某一起骗取田某某350 000元。

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　　法院审理

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”张三认为其在本案中不存在过错，并没有故意隐瞒与签订合同相关的事实或者提供虚假情况。本院认为，这里的“提供虚假情况”应理解为两层意思：一是明知是虚假信息而故意提供给交易方；二是出于重大过失将虚假的信息提供给交易方。张三、李四以及某房产公司作为专业的中介机构或者中介人员，在接受房屋买卖委托以及进行居间服务时，应当尽到必要、审慎的审查核实义务。三被告未能就上述信息进行必要、全面的核实，存在重大过失，三被告的过失行为为姬某某、杨某的诈骗行为提供了条件，田某某基于对中介机构及人员的信任与姬某某签订案涉房屋买卖合同并向姬某某支付案涉房款，故三被告应当返还田某某已支付的中介费35000元及在其过失范围内承担相应的补充赔偿责任。姬某某、杨某实施的诈骗行为是田某某遭受损失的根本原因，姬某某、杨某是直接侵权人，应当对田某某的损失承担赔偿责任；田某某本人亦未尽到足够审慎义务，其和张三、李四、某房产公司未尽合理审查过失行为是次要原因；本院根据各方当事人的过错程度、行为原因力等因素，酌情认定三被告在70 000元范围内就姬某某、杨某刑事退赔不足部分对田某某承担赔偿责任。

　　法官说法

　　中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。中介人员作为专业人员，当事人对其提供的信息有极大的依赖性，中介人员如能够尽职尽责履行全面的审查及核实义务，能够从源头上避免交易双方在后期履行合同时产生不必要的纠纷，对维持居间市场秩序具有极其重要作用，也符合公平原则。

　　中介人违反忠实报告义务的法律后果有两个方面：一是丧失报酬请求权，中介人应当基于诚信原则履行其合同义务，从而获得报酬，如果其违反了这一义务仍获得报酬则违反公平的原则；二是赔偿责任的承担，如果中介人从事的行为给委托人造成了重大损害，仅仅只是使其丧失报酬不足以弥补委托人的损失，也不能有效制裁中介人违反忠实义务的行为。在此情况下，中介人还应赔偿损失，损失的数额应当考虑中介人的过错程度和主观恶意。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”