对农村房屋买卖合同效力问题的法律思考

　　[案情]

　　2006年6月8日原告李某与被告庄某签订一份房屋买卖合同，合同约定，庄某将其在本村的一处房产及院落卖给李某，房产总价款27.5万元，在本合同双方签字之日首付2万元，余款于2006年中秋节前庄某搬走后一次性付清，双方并约定违约金10万元。合同签订后李某付款2万元，庄某将房产证交给李某，但中秋节过后庄某未按合同约定搬走，并拒绝出卖此房产，李某遂起诉要求庄某履行合同交付房产并承担违约金。诉讼中，被告庄某以该房产是家庭共有财产，签订房屋买卖合同时未与家人协商为由主张合同无效，同时主张合同中约定的违约金10万元过高，应依法降低。

　　[审理]

　　法院经审理认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，为有效合同，双方当事人应严格履行。合同履行过程中，被告庄某反悔，坚持不再卖房，双方再继续履行合同已不可能，故对双方的房屋买卖合同应予解除。由于被告的行为构成根本违约，其应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的请求应予支持，但违约金约定过高，应适当予以降低。被告主张其出售房产没有经过其他共同所有人的同意，房屋买卖合同无效，因在房产证中载明房屋所有权人为庄某，没有载明其他共有人，被告未能提供充分证据证明该房产系与他人共有，因此，被告的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条规定，判决：一、驳回原告要求继续履行购房合同的诉讼请求；二、由被告退还原告购房款2万元；三、被告向原告支付违约金3万元。

　　[评析]

　　本案是一起农村房屋买卖合同纠纷案，所涉及的争议焦点主要有三个：一是农村房屋买卖行为的效力问题，二是此合同是应当判决继续履行还是应当判决终止，三是违约金约定是否过高，是否予以调整。现分述如下：

　　1、农村房屋买卖行为是否有效。

　　一种意见认为：根据有关法律规定，宅基地属于农村集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，故双方的买卖合同应为无效。

　　第二种意见认为：根据土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予批准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买和出租，而房屋是固定于土地上的地上物，房屋的流转会造成土地使用权的流转。即使根据一户一宅的原则，如果受让人为农村村民，只要出让人和受让人除该房屋外，没有其他宅基，房屋买卖就不违反“一户一宅”的原则，应当认定有效。

　　法院在审理过程中采纳了第二种意见，根据我国民法基本原则，买卖与继承、赠与等行为一样均是所有权人行使所有权的方式之一，均是导致房屋所有权流转的基础原因，我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承权等权利，对房屋买卖与继承做出不同规定不合法理。土地管理法规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设。”而宅基地本身属于建设用地，其使用权主体的变更不会改变宅基地的性质，此外法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础，我国台湾地区民法规定：“土地及其他土地上之房屋属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与土地受让人之间，推定在房屋地使用期限内，有租赁关系。”该规定可以用参考用来解决农村房屋买卖问题。在此种理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系。因此，法院认定该房屋买卖合同有效是合理的。

　　2、此合同是应当判决继续履行还是应当判决终止。

　　一种意见认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。强制履行构成要件包括：一方有违约行为，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定；由非违约方即债权人有合同期限内提出由违约方继续履行合同的请求；违约方能够继续履行合同；合同要适合强制履行。合同要适合强制履行包括两方面的内容：其一，不能违反法律的规定和合同的性质，例如像委托合同、合伙合同这样具有人身性质的合同从性质上考虑不能强制履行；其二，履行费用不能过高，履行费用过高必然增加履行合同的成本，对债务人的利益也不利，不能强制履行。本案根据《合同法》第一百一十条第二款规定，属事实上不能履行，故双方的房屋买卖合同应予解除。

　　第二种意见认为：此房屋买卖合同系双方自愿签订，内容合法，应属有效，合同订立后，对当事人双方都有约束力，任何一方不得随意变更和解除，被告庄某应依约向原告出卖房屋。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”在本案中，被告庄某是房屋出卖者，而原告李某则是购买房屋的消费者，在经济地位上，被告处于强势，原告是弱者。我国民、商事立法的出发点与执法的基本原则是抑强扶弱，保护弱者的合法权益。此外，为了促进我国市场经济的健康发展，规范房屋交易规则，构筑社会诚信，保护交易安全，本案应当判决被告继续履行义务。

　　法院在审理中采纳了第一种意见，由于被告尚未搬出，且坚持不再卖房，双方再继续履行合同已不可能，故双方的房屋买卖合同应予解除。

　　3、违约金约定是否过高，是否予以调整。

　　本案双方约定违约金为10万元，我国《合同法》对违约责任采取补偿性的原则，并对损失赔偿额进行了合理限制。本案对双方当事人约定的违约金额在具体认定上存在不同的意见，一种意见认为：应当按双方当事人约定的10万元予以认定，另一种意见认为此案中双方当事人约定的违约金明显高于被告违约造成的损失，应适当减少。

　　法院审理中采取了第二种意见，我国法律在对损失赔偿额的限制上采取违约责任补偿性原则，违约责任补偿性原则是指违约责任旨在补偿守约方因违约行为所造成的损失。《法国民法典》规定：“作为或不作为债务，在债务人不履行的情况下，转变为赔偿损失的责任”。由于赔偿损失成为违约责任的主要方式，因而违约责任的补偿性质体现得十分明显。违约责任的补偿性从根本上说是商品交易关系在法律上的内在要求。我国《合同法》也对损失赔偿额进行了合理限制，如第一百一十三条的可预见性规则：“损失赔偿额……不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。第一百一十六条违约金定金不并用规则：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款”。第一百一十九条的减损规则：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”本案中，如果按双方约定的违约金额10万元来认定，已明显超过了因被告违约而给原告造成的损失，所以本案认定违约金应适当减少，判决被告向原告支付违约金3万元是合理的。