合同无效的责任承担

　　合同无效的责任承担

　　——济南海景房地产经纪有限公司诉被告将军烟草集团有限公司土地租赁合同案

　　【案件基本信息】

　　1.判决书字号

　　济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第445号民事判决书

　　2.案由：土地租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：济南海景房地产经纪有限公司。

　　被告：将军烟草集团有限公司。

　　【基本案情】

　　2010年12月22日，海景房产经纪公司向将军烟草集团交纳2万元保证金，将军烟草集团给海景房地产经纪有限公司出具一份收据。同月28日，海景房产经纪公司为乙方，将军烟草集团为甲方，双方签订一份租赁合同。合同约定，海景房产经纪公司承租将军烟草集团位于济南市将军路80号10亩的场地，用于自建库房；合同租赁期限暂定为3年，合同每年签订一次，本合同租赁期限为一年，即从2011年1月1日起至2011年12月31日止；年租金总额12万元，本合同采用先付租金后用房方式，每半年支付一次。双方还对场地使用要求，各自的权利、义务等予以约定。合同签订后，同月30日，海景房产经济公司向将军烟草集团交纳6万元租金，将军烟草集团给海景房产经济公司出具一份收据，收款事由注明：预收租赁费。2011年7月1日，海景房产经济公司又交纳6万元租金，将军烟草集团出具一份收据，收款事由注明：租赁费。

　　海景房产经济公司与将军烟草集团签订租赁合同后，开始在租赁场地内建设库房，将军烟草集团对此明知。海景房产经济公司建设库房，未办理相关报建手续，该项工程于2011年5月底建完，同时还硬化部分路面。庭审中，海景房产经济公司认可在建设过程中，历城区执法局曾向该公司下达停建通知书，但当时已经盖完5000平方米。关于建设库房未办理报建手续，海景房产经济公司主张应由土地使用者报建，将军烟草集团提出异议，辩称租赁合同第七条第2项约定应由海景房产经济公司方办理，将军烟草集团只是协助义务。海景房产经济公司建设库房后，于同年10月份左右投入使用，用于对外出租，作物流仓储。同月，将军烟草集团给海景房产经济公司发函提出终止房屋租赁合同。内容为，鉴于济南市政府已确定收储将军路80号土地的事实，与贵方于2011年1月1日签订的房屋租赁合同无法继续履行，根据合同第十四条、第十五条及相关条款的约定，由政府规划及土地收储等不可抗力导致合同不能履行的，双方均不负任何责任。现请贵方在2011年10月31日之前迁出所租赁的土地，如在规定的搬迁期限内贵方未迁出所租赁土地，一切责任后果由贵方承担。后双方就库房建设损失协商未果，遂形成诉讼。

　　2011年8月23日，济南市土地储备交易中心与将军烟草集团及山东中烟工业有限责任公司签订国有土地使用权收回（购）合同，济南市土地储备交易中心收回（购）的土地中包括涉案土地。同月30日，济南市土地储备交易中心下发《关于清理将军路80号土地租赁房的通知》，要求山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂、将军烟草集团有限公司于2011年10月31日前将该宗土地使用权及地上建筑物移交。除涉案土地外，将军烟草集团已将将军路80号的土地及地上物移交给相关部门，地上物已拆除。诉讼期间， 2013年7月，将军路80号涉案土地上的建筑物已拆除。

　　关于涉案库房及硬化路面的价值，海景房产经济公司申请鉴定，法院委托山东永晟工程造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定结论为：根据提供的现有资料鉴定，济南市将军路80号场地申请人自建库房、路面、实物等项目的工程，人工费、材料费、机械费合计1809039.94元。经质证，海景房产经济公司提出异议，不同意工程造价按直接费计算。将军烟草集团认为该工程无规划手续，属于违章建筑，应按直接费作为鉴定结论。海景房产经济公司为本次鉴定支付鉴定费3万元。

　　本案在审理过程中，根据案情需要，由海景房产经济公司申请对涉案库房拆除后的残值进行鉴定。经法院委托，济南天德汇资产评估有限公司出具济天德法鉴字（2013）第101号鉴定报告。鉴定结论为：该库房拆除后可回收毛收入为331204.80元，拆除清理费用为92998.53元。因此，该库房拆除后的残值为238206.27元。经质证该鉴定报告，海景房产经济公司提出异议，认为评估价格过高。将军烟草集团无异议，认可该鉴定报告。海景房产经济公司为本次鉴定，支付鉴定费3000元。

　　【案件焦点】

　　当事人双方对合同无效均有过错的情况下，给一方造成经济损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　【法院裁判要旨】

　　济南市历城区人民法院经审理认为：海景房产经纪公司与将军烟草集团签订的租赁合同虽然是双方的真实意思表示，但将军烟草集团出租的土地性质是国有划拨性质，将军烟草集团对外出租该土地未办理相关的审批手续，且涉案土地已由济南市土地储备中心收储，已无法再行办理审批手续，将军烟草集团未经批准擅自出租转让，其实质上改变了土地用途，违反了《土地管理法》强制性规定，损害了国家和社会公共利益，因此，海景房产经纪公司与将军烟草集团签订的租赁合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。海景房产经济公司承租将军烟草集团的国有划拨土地用于建设库房，由于合同无效且涉案土地被政府收储，导致海景房产经济公司自建的库房需拆除，给海景房产经济公司造成经济损失。因此，本案争议的焦点为形成合同无效，给海景房产经济公司造成经济损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　对于海景房产经济公司经济损失数额的确定，海景房产经济公司自建库房未有建房审批手续，且海景房产经济公司亦未提供施工合同等建房的相关资料，工程价款应以工程直接费为据，以鉴定部门出具的补充鉴定说明书确定的数额即1809039.94元为准。由于海景房产经济公司建设的库房建成投入使用不足一年，且是钢架结构，拆除后有一定的残值，对于残值的数额本院已委托鉴定部门出具鉴定结论，海景房产经济公司对鉴定结论提出异议，对此鉴定部门已予答复，该鉴定报告依据充分、程序规范，对该鉴定结论本院予以采信。海景房产经济公司的损失数额为工程直接费扣减残值。库房现已由海景房产经济公司自行拆除，残值归其所有。

　　对海景房产经济公司的上述损失产生分析原因如下：一是将军烟草集团作为土地的使用权人，明知该土地系国有划拨用地，在未办理审批手续的情况下与海景房产经济公司签订租赁合同，形成合同无效，对无效合同的产生应负主要责任。二是海景房产经济公司与将军烟草集团签订租赁合同的目的为“承租租赁场地做自建库房使用”，合同已明确约定，双方签订合同的时间为2010年12月28日，将军路80号土地于2009年即被确定为拆迁冻结范围，虽然当时市政府未与将军烟草集团签订土地收储合同，但根据海景房产经济公司提供的鲁烟工济办（2010）1号文件，将军烟草集团将军烟草集团于2009年9月17日已收到济南市土地储备交易中心发来的“关于加快办理济南卷烟厂土地收储工作的函”，且对于土地的收储将军烟草集团方于2010年2月2日以文件的形式向市政府请示相关事宜时有所涉及。由此可见，将军烟草集团对将军路80号土地的收储问题是明知的，而且已经为土地收储做相关工作，在此情况下，仍与海景房产经济公司签订合同且放任海景房产经济公司建设库房的行为，形成损失的产生与扩大，将军烟草集团负一定的过错责任。三是海景房产经济公司方作为承租方，与将军烟草集团签订合同时亦有审查义务，虽然海景房产经济公司主张签订合同时，将军烟草集团提供一份出让性质的土地证作为合同的附件，其已履行相应的审查义务，但海景房产经济公司未提供有效证据证实该主张，因此对海景房产经济公司的该项主张本院不予采信，对于无效合同的形成，海景房产经济公司应负次要责任。四是双方签订的租赁合同无效，并不必然导致海景房产经济公司经济损失的产生。海景房产经济公司在承租的土地上建设库房，应按规定办理建房审批手续，双方签订的租赁合同第七条第2项对此亦明确约定，由海景房产经济公司负责办理建房审批手续，但海景房产经济公司在未办理建房审批手续的情况下擅自施工，且在历城执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工，对其损失的产生与扩大应负主要责任。再者，双方在合同中约定合同期限暂定3年，一年一签，明确约定本合同租赁期限为一年，至海景房产经济公司起诉之日，双方的租赁期限已经届满，海景房产经济公司建设5000余平方米的库房应根据承租期限充分考虑其投资成本。

　　综合以上分析，本院认为，对该经济损失的产生，原、将军烟草集团各负50%的责任为宜。将军烟草集团作为国有控股企业,在经营过程中,与海景房产经济公司签订场地租赁合同,形成合同无效,对海景房产经济公司的损失负部分赔偿责任，给国有企业造成损失，本院将另行向国资部门提出司法建议，建议对此予以查处。同时，将军烟草集团不按法律规定使用国有划拨用地，对此本院将向土管部门提出司法建议，建议对违规用地予以查处。

　　济南市历城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决如下：

　　一、海景房产经济公司济南海景房地产经纪有限公司与将军烟草集团将军烟草集团有限公司于2010年12月28日签订的租赁合同无效。

　　二、将军烟草集团将军烟草集团有限公司赔偿海景房产经济公司济南海景房地产经纪有限公司经济损失785416.84元【（1809039.94元－238206.27元）×50%】。

　　三、将军烟草集团将军烟草集团有限公司返还海景房产经济公司济南海景房地产经纪有限公司保证金2万元。

　　上述所判二、三条款，限将军烟草集团于本判决生效之日起十日内履行。

　　四、驳回海景房产经济公司的其他诉讼请求。

　　海景房产经济公司和将军烟草集团不服原审判决，均提出上诉

　　济南市中级人民法院认为，根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条规定，土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持有国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。2010年12月28日，将军烟草集团作为将军路80号土地使用权人，明知该块土地为国有划拨用地，却未在办理审批手续的情况下与海景房经纪公司签订租赁合同，造成合同无效，对无效合同的产生将军烟草集团负有主要责任。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条规定，土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。涉案土地的承租方海景房经纪公司未办理涉案库房的相关建设审批手续、即在租赁土地上建设库房，其对该库房的拆除损失应承担主要责任。因此原审判决涉案双方签订的《租赁合同》无效且责任均担并无不当，本院予以确认。海景房产经济公司于将军烟草集团对于承担责任比例的上诉理由均不能成立，本院不予支持。对于涉案房屋的建造价值，因海景房产经纪公司并未举证证明其将该工程发包给他人施工，也无工程造价结算的证据，本院推定其自行建设涉案库房。对于自建房屋的价值，原审判决以建设房屋的直接费予以确定并无不妥，本院予以确认。对于涉案库房拆除后的残值，由于室海景房产经纪公司向将军烟草集团主张损失，其应向法院举证证明该损失数额。在其举证不能的情况下，原审法院为查明案情，根据当事人的申请进行司法鉴定并无不妥，海景房产经纪公司虽对鉴定结论有异议，但未举证证明其异议成立，对于海景房产经济公司的上诉理由不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案争议的焦点为形成合同无效的责任认定、海景房产经济公司损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　关于无效租赁合同的形成，根据查明的事实，将军烟草集团作为出租方明知涉案土地系国有划拨性质且已被收储，未办理相关的审批手续即对外出租，对无效合同的形成应负主要责任。海景房产经济公司在与将军烟草集团签订租赁合同时亦应审查承租土地的性质及合法性，但未履行其审查义务，对无效合同的形成应付次要责任。

　　关于海景房产经济公司经济损失数额的确定，海景房产经济公司在承租的国有土地上自建库房未有建房审批手续，且未提供施工合同等建房的相关资料，工程价款应以工程直接费为据。由于海景房产经济公司建设的库房建成投入使用不足一年，且是钢架结构，拆除后有一定的残值，故海景房产经济公司的损失数额为工程直接费扣减残值。

　　关于双方对海景房经纪公司所示的责任承担。合同无效，并不必然导致经济损失的产生。本案中，双方签订土地租赁合同只是海景房经纪公司损失产生的外因，属于次要因素，其主要原因是将军烟草集团未办理报建审批手续即在涉案土地擅自建设5000余平方米的库房，且在执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工，导致损失继续扩大。如果海景房产经济公司按相关规定办理建设工程审批手续，根据本案实际，其就会得知将军烟草集团未向其披露的事实，从而不会花费巨资建设库房，其按规定办理报建审批手续所产生的合理损失就应有将军烟草集团方全部承担。反之，海景房产经济公司自行形成并扩大的损失，应负主要责任。结合本案合同无效的主要责任是将军烟草集团的客观事实，法院认为对该经济损失的产生，海景房产经济公司、将军烟草集团各负50%的责任为宜。双方当事人均对各自的违规行为埋单。

　　该案二审后，将军烟草集团已自觉履行判决书确定的赔偿义务。本案的审理对违规用地及违规建设者均起到一定的警示作用。

　　编写人：济南市历城区人民法院  李晓丽

　　济南市历城区人民法院

　　民  事  判  决  书

　　（2012）历城民初字第445号

　　原告济南海景房地产经纪有限公司，住所地济南市天桥区新黄路11号门头房二楼。

　　法定代表人杜振红，总经理。

　　委托代理人徐东可（特别授权代理），山东德义君达律师事务所律师。

　　委托代理人于明（特别授权代理），男，生于1965年10月28日，汉族，该公司工作人员，住济南市天桥区北徐家庄126号。

　　被告将军烟草集团有限公司，住所地济南市历城区将军路80号。

　　法定代表人丛亮滋，董事长。

　　委托代理人范作民、马腾（特别授权代理），山东众英律师事务所律师。

　　原告济南海景房地产经纪有限公司（以下简称海景房产经纪公司）与被告将军烟草集团有限公司（以下简称将军烟草集团）土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月2日立案受理后，依法由审判员李晓丽担任审判长，与人民陪审员王晓鸣、安心组成合议庭同年4月10日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因原告分别对涉案建筑物造价及拆除后的残值提出鉴定申请，本院依法中止审理，委托鉴定部门予以鉴定，鉴定结论出具后，本院依法恢复审理。分别于2012年8月16日、2013年5月9日公开开庭进行了审理。三次庭审原告海景房产经纪公司的委托代理人徐东可、于明，被告将军烟草公司的委托代理人范作民、马腾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告海景房产经纪公司诉称，2010年12月28日，原、被告双方签订租赁合同1份，约定被告将其位于济南市将军路80号10亩场地租赁给原告做自建库房使用；合同租期暂定为3年；年租金12万元，租金每一年递增5%；合同每年一签，期满可续签。合同签订后，原告如约向被告支付保证金2万元和租金12万元，被告将涉案场地交付原告使用。至2011年5月初，原告在承租的该场地（光地）上建成钢结构仓储用房5000余平方米，库房外铺装混凝土路面、场地1800平方米，并陆续投入使用。2011年10月，被告以政府确定收储该宗土地为由，书面通知原告终止合同，并限原告于2011年10月31日前迁出并交还涉案场地。之后，双方就相关损失补偿事宜多次协商未果。经原告了解，涉案土地为国有划拨性质；早在2009年8月该宗土地即已被济南市小清河综合治理工程建设指挥部确定为拆迁冻结范围，被告也于2009年9月17日收到市政府有关部门送达的决定收储涉案土地的承告。原告认为，被告为了谋取不当利益，向原告恶意隐瞒涉案土地的性质及已被确定收储的事实，是导致原告与其签订无效合同的直接和主要原因。被告的行为违反诚实信用原则。为此，提起诉讼。请求法院判令：1、确认原、被告双方于2010年12月28日签订的租赁合同无效；2、被告返还原告缴付的保证金2万元；3、被告赔偿原告自建库房及外铺装混凝土路面、场地建安成本损失约193万元（以评估结果为准）；4、本案诉讼费由被告负担。

　　被告将军烟草集团辩称，一、原告与被告签订的租赁合同无效，双方均有过错。双方于2010年12月28日签订租赁合同，该合同项下土地并未列入拆迁冻结范围，当时政府并未正式作出收储决定，也没有确定实施收储的具体时间，被告并不存在恶意隐瞒该土地已被政府确定收储的事实，同时也不存在恶意隐瞒涉案土地的国有划拨性质情况。该合同是双方均未注意到国有划拨土地性质对合同效力影响的情况下签订的，如合同因此无效，双方均有过错。二、在原告未返还被告租赁场地的情况下，无权要求被告返还其交付的保证金。因原告至今未将租赁场地返还被告，在原告将租赁场地返还被告之前，无权要求被告返还保证金，在原告返还之后，被告可将保证金无息退还原告。三、原告主张的所谓193万元的建安成本损失，应由其自行承担。1、原告的建安成本损失与签订的租赁合同是否有效，没有必然的因果关系。原告在租赁场地进行投资建设时，应充分考虑合同期限的约定，其在合同期限内是否能够收回建设投资，合同到期后是否能够续签租赁合同，均系应由原告承担的投资风险。双方签订的租赁合同约定租赁期限为一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，而原告实际使用租赁场地的时间已远超合同约定的期限，不论合同是否有效，均未影响原告对租赁土地的使用。2、原告的建安成本损失，系违章搭建造成。按照法律规定以及双方合同约定，原告在租赁场地进行施工建设前，均应依法办理相关审批手续，但原告未办理相关手续下擅自进行违章搭建，政府对此也未进行补偿，有关损失应由原告自行承担。

　　经审理本院认定：2010年12月22日，原告海景房产经纪公司向被告将军烟草集团交纳2万元保证金，被告给原告出具一份收据。同年12月28日，原告海景房产经纪公司为乙方，被告将军烟草集团为甲方，双方签订一份租赁合同。合同约定，第一条  租赁场地  本合同所述租赁场地系位于济南市将军路80号10亩的场地（租赁场地的平面图见本合同附件一）；第二条  租赁用途  1、乙方向甲方承诺，承租租赁场地做自建库房使用。2、乙方保证，未征得甲方书面同意，不擅自改变上述约定的使用用途；第三条  租赁期限及交付时间 合同租赁期限暂定为3年，合同每年签订一次，本合同租赁期限为一年，即从2011年1月1日起至2011年12月31日止。一年之后经双方协商一致可续签，租金每年递增5%。甲方在合同生效后3日内，将租赁场地交付乙方，双方办理正式交接手续，如乙方无正当理由拒绝接收，视同乙方擅自提前解除合同；第四条  租金交付方式  年租金总额12万元，本合同采用先付租金后用房方式，每半年支付一次……；第五条保证金  为确保租赁场地及附带的现有配套设施、设备在租赁期间不受正常损害，乙方需向甲方支付2万元作为保证金。本、合同生效后七日内，由乙方以支票或银行电汇方式支付给甲方。在本合同终止或提前解除时，经甲方确认租赁房屋及配套设施、设备无正常损害且无其他应扣款项后，无息返还乙方；第六条  其他费用（略）；第七条  场地建设  1、乙方在租赁场地自建或临时自建有关建筑物、构建物，由乙方提供施工图纸，须经甲方书面同意后，由乙方负责实施承担费用。2、乙方进行自建前应按国家法律法规规定和政府相关部门要求如需办理审批、登记、备案等手续的，由乙方负责办理并承担费用，甲方给予必要的协助，否则，一切责任和后果均由乙方承担，如因乙方违章搭建给甲方造成损失（包括但不限于行政处罚，拆除费用）的，由乙方承担赔偿责任。3、本合同终止或提前解除时，乙方在租赁场地搭建的有关建筑物、构建物、设备、设施及装修有乙方自行拆除，并恢复原样。第八条  场地使用要求  （略）；第九条  甲方的权利和义务  1、甲方有权按合同约定向乙方收取租金。2、甲方有权依照国家法律法规和烟草行业的安全规定和要求对乙方使用租赁场地进行检查和监督。3、甲方负责按照租赁场地的现状，在合同约定的时间内将租赁场地交付乙方，双方办理正式交接手续后，甲方此项义务即视为履行完毕。第十条  乙方的权利和义务  1、乙方有权要求甲方按合同约定交付租赁场地。2、乙方须按时足额向甲方交纳租金。……第十一条  场地返还  1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日返还租赁场地，未经甲方同意，逾期返还租赁场地的，……。2、如因政府规划等政策原因需乙方拆除租赁场地内自建的建筑物，构筑物及增设的设备、设施时，由乙方应负责按照政府相关性规定拆除；第十二条  转租及其他（略）。第十三条  安全管理（略）；第十四条  周边环境管理（略）；第十五条  不可抗力  1、本合同所述不可抗力系指：自然灾害；战争；城市规划、拆迁、征用等政府行为；军事、外交等国家行为。2、在租赁期限内，如因不可抗力原因导致合同不能履行，双方互不追究对方责任，各自承担各自损失，租金按实际使用天数计算，多退少补；第十六条  违约责任  1、甲方未按时支付租赁场地，则根据逾期交付天数相应顺延租赁期限，逾期时间超过一个月的，乙方有权终止本合同。2、乙方未征得甲方书面同意改变租赁场地用途的，甲方有权解除本合同。3、乙方不得擅自转租场地，否则，甲方有权解除合同。4、乙方不能按时交纳租金……。5、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求进行自建或者增设配套设施、设备的，甲方有权要求乙方于30日内恢复租赁场地原状；逾期未能恢复原状的，甲方有权解除本合同。6、合同执行过程中，如甲方无正当理由违约，则甲方根据乙方对租赁场地的使用年限赔偿乙方所租赁场地投资款，乙方提前解除本合同，应赔偿甲方2万元；第十七条  争议解决（略）；第十八条  通知（略）；第十九条  保密（略）；第二十条  附则（略）。原、被告双方均在该合同上加盖公章。合同签订后，同年12月30日，原告向被告交纳6万元租金，被告给原告出具一份收据，收款事由注明：预收租赁费。2011年7月1日，原告又交纳6万元租金，被告出具一份收据，收款事由注明：租赁费。

　　原告与被告签订租赁合同后，开始在租赁场地内建设库房，被告对此明知。原告建设库房，未办理相关报建手续，该项工程于2011年5月底建完，同时还硬化部分路面。庭审中，原告认可在建设过程中，历城区执法局曾向该公司下达停建通知书，但当时已经盖完5000平方米。关于建设库房未办理报建手续，原告主张应由土地使用者报建，被告提出异议，辩称租赁合同第七条第2项约定应由原告方办理，被告只是协助义务。原告建设库房后，于同年10月份左右投入使用，用于对外出租，作物流仓储。同年10月份，被告给原告发放的一份关于将军路80号房屋租赁合同终止的函。内容为，鉴于济南市政府已确定收储将军路80号土地的事实，与贵方2011年1月1日签订的房屋租赁合同无法继续履行，根据合同第十四条、第十五条及相关条款的约定，由政府规划及土地收储等不可抗力导致合同不能履行的，双方均不负任何责任。现请贵方在2011年10月31日之前迁出所租赁的土地，根据合同约定，返还时，应经我方验收认可。由贵方在租赁区域增设的设施设备等，贵方如需带走，由贵方负责无偿拆除，恢复租赁区域至租赁前原始状态；贵方放弃所有权或固定不能拆除的装修、设施、设备无偿归我方所有。如在规定的搬迁期限内贵方未迁出所租赁土地，一切责任后果由贵方承担。原告收到被告的上述租赁合同终止函后，双方就库房建设损失协商未果，遂形成诉讼。

　　原告主张双方签订的合同无效，一、涉案土地性质为国有划拨用地，被告与其签订土地租赁合同未办理相关的审批手续，而导致合同无效。为此，原告提供涉案土地的国有土地使用证。该土地证号为，历城国用（03）字第0647024号，土地使用者为济南卷烟厂，用途为工业。经质证该土地使用证，被告对其真实性无异议，认可与原告签订的土地租赁合同所出租的土地即在该宗土地证范围内。被告在庭审中认可，与原告签订土地租赁合同时，未办理国有划拨土地对外出租的相关审批手续，双方签订的租赁合同无效。原告主张，双方签订合同时，被告提供的土地使用证为历城国用（94）字第0647032号，被告将该份土地证作为租赁合同的附件，该宗土地性质为出让土地，被告向原告发放终止函后，经调查才得知该宗土地是划拨性质，涉案土地的土地使用证是其自行调查取得。被告对原告的陈述不予认可，辩称与原告签订合同时已向原告说明涉案土地系划拨性质，并提供土地使用证。关于双方签订合同时，是否审查涉案土地的使用性质，双方对此均未提供有效证据予以证实。二、被告明知涉案土地已于2009年被确定拆迁冻结范围，被市政府收储，隐瞒事实与原告签订土地租赁合同，导致合同无效。为此，原告提供2009年8月份，济南市小清河综合治理建设指挥部下发的，关于《华山历史文化公园项目建设拆迁冻结与摸底调查的通知》。该通知大致内容为，按照济南市规划建设工作安排，为保证华山历史文化公园项目建设的顺利实施，对北至济青高速，西南至二环东路（将军路），东西至小清河的华山历史公园项目范围进行冻结，严禁一切房屋及附属物的新建、扩建等，停止办理土地和房产的登记、变更、租赁、抵押、分证等。鲁烟工济办（2010）1号“关于将军路80号土地有关事宜的请示”文件，该文件中载明2009年9月17日，被告方收到济南市土地储备交易中心出具的“关于落实市政府第15次市长办公会议精神加快办理济南卷烟厂土地收储工作的函”。2010年济南市土管局给济南市政府办公厅的“关于办字81号办理意见的报告”，在该报告中载明济南卷烟厂位于济南市历城区将军路80号的国有划拨土地，在济南市华山国家历史文化公园规划范围内。原告提供上述证据拟证实其上述观点，经质证，被告对证据的真实性无异议，辩称该宗证据不能证明原告的观点，只能说明涉案土地的收储事宜还未确定。

　　另查明，涉案土地证载明使用者为济南卷烟厂，被告为证实其对该宗土地享有使用权，提供济南市工商行政管理局于2012年1月10日出具的关于济南卷烟厂名称变更证明及山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂出具的历城国用（93）字第0647024号土地使用证项下土地使用权已划转被告名下的情况说明。经质证，原告对被告提供的上述证明无异议，本院予以认定。2011年8月23日，济南市土地储备交易中心与被告将军烟草集团及山东中烟工业有限责任公司签订国有土地使用权收回（购）合同，济南市土地储备交易中心收回（购）的土地中包括涉案土地，合同约定被收回（购）方须于2011年10月31日前按合同约定将土地使用权和地上建筑物及附属的水、电、气、暖等设备及现有的文图资料移交给甲方。同年8月30日，济南市土地储备交易中心下发“关于清理将军路80号土地租赁房的通知”，要求山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂、将军烟草集团有限公司于2011年10月31日前将该宗土地使用权及地上建筑物移交。除涉案土地外，被告已将将军路80号的土地及地上物移交给相关部门，地上物已拆除。原告于2012年8月16日庭审中陈述，库房大部分空着，还存放一小部分货物，可以随时运走并拆除库房；于2013年5月9日庭审中陈述现库房已空置；2013年7月26日，原告向本院提交一份同年7月16日，济南市历城区城市管理行政执法局出具的证明，证实因华山片区拆迁，将军路80号原将军烟厂院内建设的钢结构仓库（建筑面积5000平方米）已由于斌自行拆除。被告对建筑物已拆除的事实无异议。

　　关于涉案库房及硬化路面的价值，原告申请鉴定，本院技术室委托山东永晟工程造价咨询有限公司进行鉴定。该公司出具鲁永晟基司鉴字（2012）第017号鉴定报告，鉴定结论为：根据提供的现有资料鉴定，济南市将军路80号场地申请人自建库房、路面、实物等项目的工程造价为2151905.26元。其中自建库房2110703.05元、室外路面等41202.21元。经质证该鉴定报告，原告无异议。被告提出异议，辩称1、对主要材料的价值认定，应由原告方提供发票，按发票价格进行计算，在原告方不能提供发票的情况下，主要材料按造价信息调差不合适，该工程属于临时房，无正式图纸，故应按市场价进行调差；2、该工程无规划手续，属于违章建筑，不应按正常工程取费程序计算，仅应计算成本费用，按直接费作为鉴定结论。本院委托鉴定部门出具涉案工程实际支付的材料费、人工费等工程直接费补充鉴定意见。2012年12月11日，山东永晟工程造价咨询有限公司出具一份说明书，说明根据该公司出具的鲁永晟基司鉴字（2012）第017号自建库房、路面等工程造价鉴定报告，该工程人工费、材料费、机械费合计1809039.94元。经质证该份说明，原告提出异议，认为该份说明与本案无关联性。被告对该份说明无异议。原告为本次鉴定支付鉴定费3万元。

　　本案在审理过程中，根据案情需要，由原告申请对涉案库房拆除后的残值进行鉴定。经本院委托，济南天德汇资产评估有限公司出具济天德法鉴字（2013）第101号鉴定报告。鉴定结论为：根据鉴定对象较新的实际情况，确定拆除的H型钢材回收价格为3000元／吨、彩钢板11元／平方米、卷帘门75元／平方米，因此，该库房拆除后可回收毛收入为331204.80元。根据《山东省建筑工程消耗量定额》及其取费规定计算的拆除清理费用为92998.53元。因此，该库房拆除后的残值为238206.27元。经质证该鉴定报告，原告提出异议，认为1、鉴定机构认定涉案资产中不同材料的“回收价格”是其工作人员通过“市场调查”，“经了解”获悉的价格信息，鉴定机构应提供其通过“市场调查”或“了解”到的“回收价格”的书面依据，否则对市场价格信息的采信只能来源于权威部门的公开统计信息；2、鉴定机构在报告“特别事项说明”3中注明：本鉴定机构只对鉴定结论本身合乎执业规范负责，不对拍卖、竞卖、赔偿行为的定价决策负责，因此该鉴定结论没有任何意义。济南天德汇资产评估有限公司针对原告提出的异议予以答复：1、目前对于二手或拆除的H型钢和彩钢板、卷帘门的回收价格是市场价格，没有异议人主张的“权威部门的公开统计信息”；2、鉴定报告特别事项说明是评估行业的规范语言，是建立在鉴定报告“十、鉴定假设和限制条件”之上的。因此，鉴定报告依据充分，叙述恰当，符合评估行业规范，并无不当。原告方认为鉴定机构没有回答该公司提出的质疑。被告对该鉴定报告无异议，认为原告提出的异议不成立。原告为本次鉴定，支付鉴定费3000元。

　　本院认为，原告海景房产经纪公司与被告将军烟草集团签订的租赁合同虽然是双方的真实意思表示，但被告出租的土地性质是国有划拨性质，被告对外出租该土地未办理相关的审批手续，且涉案土地已由济南市土地储备中心收储，已无法再行办理审批手续，被告未经批准擅自出租转让，其实质上改变了土地用途，违反了《土地管理法》强制性规定，损害了国家和社会公共利益，因此，原、被告双方签订的租赁合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告承租被告的国有划拨土地用于建设库房，由于合同无效且涉案土地被政府收储，导致原告自建的库房需拆除，给原告造成经济损失。因此，本案争议的焦点为形成合同无效，给原告造成经济损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　对于原告经济损失数额的确定，原告自建库房未有建房审批手续，且原告亦未提供施工合同等建房的相关资料，工程价款应以工程直接费为据，以鉴定部门出具的补充鉴定说明书确定的数额即1809039.94元为准。由于原告建设的库房建成投入使用不足一年，且是钢架结构，拆除后有一定的残值，对于残值的数额本院已委托鉴定部门出具鉴定结论，原告对鉴定结论提出异议，对此鉴定部门已予答复，该鉴定报告依据充分、程序规范，对该鉴定结论本院予以采信。原告的损失数额为工程直接费扣减残值。库房现已由原告自行拆除，残值归其所有。

　　原告与被告签订场地租赁合同后，在被告的院内建设5000余平方米库房，形成库房建设完工又面临被拆除的后果，造成资源的极大浪费，给原告带来经济损失，对此损失的产生分析原因如下：一是被告将军烟草集团作为土地的所有权人，明知该土地系国有划拨用地，在未办理审批手续的情况下与原告签订租赁合同，形成合同无效，对无效合同的产生被告应负主要责任。二是原告与被告签订租赁合同的目的为“承租租赁场地做自建库房使用”，合同已明确约定，双方签订合同的时间为2010年12月28日，将军路80号土地于2009年即被确定为拆迁冻结范围，虽然当时市政府未与被告签订土地收储合同，但根据原告提供的鲁烟工济办（2010）1号文件，被告将军烟草集团于2009年9月17日已收到济南市土地储备交易中心发来的“关于加快办理济南卷烟厂土地收储工作的函”，且对于土地的收储被告方于2010年2月2日以文件的形式向市政府请示相关事宜，由此可见，被告对将军路80号土地的收储问题是明知的，而且已经为土地收储做相关工作，在此情况下，仍与原告签订合同且放任原告建设库房的行为，形成损失的产生与扩大，被告负一定的过错责任。三是原告方作为承租方，与被告签订合同时亦有审查义务，虽然原告主张签订合同时，被告提供一份出让性质的土地证作为合同的附件，其已履行相应的审查义务，但原告未提供有效证据证实该主张，因此对原告的该项主张本院不予采信，对于无效合同的形成，原告应负次要责任。四是双方签订的租赁合同无效，并不必然导致原告经济损失的产生。原告在承租的土地上建设库房，应按规定办理建房审批手续，双方签订的租赁合同第七条第2项对此亦明确约定，由原告负责办理建房审批手续，但原告在未办理建房审批手续的情况下擅自施工，且在历城执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工，对其损失的产生与扩大应负主要责任。再者，双方在合同中约定合同期限暂定3年，一年一签，明确约定本合同租赁期限为一年，至原告起诉之日，双方的租赁期限已经届满，原告建设5000余平方米的库房应根据承租期限充分考虑其投资成本。综合以上分析，本院认为，对该经济损失的产生，原、被告各负50%的责任为宜。被告作为国有控股企业,在经营过程中,与原告签订场地租赁合同,形成合同无效,对原告的损失负部分赔偿责任，给国有企业造成损失，本院将另行向国资部门提出司法建议，建议对此予以查处。同时，被告不按法律规定使用国有划拨用地，对此本院将向土管部门提出司法建议，建议对违规用地予以查处。

　　原告为保证租赁场地及附带的现有配套设施、设备、树木在租赁期间不受非正常损害，向被告交纳了2万元保证金，由于合同无效，无效合同自始没有法律约束力，原告应将自建库房拆除后将承租土地返还被告，现原告建设的建筑物已拆除，已将土地交付土地所有人，被告应退还原告交纳的2万元保证金，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决如下：

　　一、原告济南海景房地产经纪有限公司与被告将军烟草集团有限公司于2010年12月28日签订的租赁合同无效。

　　二、被告将军烟草集团有限公司赔偿原告济南海景房地产经纪有限公司经济损失785416.84元【（1809039.94元－238206.27元）×50%】。

　　三、被告将军烟草集团有限公司返还原告济南海景房地产经纪有限公司保证金2万元。

　　上述所判二、三条款，限被告于本判决生效之日起十日内履行。

　　四、驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费22530元，原告负担11265元，被告负担11265元；鉴定费33000元，原告负担16500元,被告负担16500元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费22530元，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

　　本判决申请执行的期限为一年，自本判决书规定履行期限的最后一日起计算，逾期申请，不予执行。

　　审  判  长    李晓丽

　　人民陪审员    王晓鸣

　　人民陪审员    安  心

　　二0一三年八月二十八日

　　书  记  员    赵  娣