购买房屋不及时过户有法律风险

【基本案情】

      2017年5月16日，历城法院受理山东某建设集团有限公司（简称建设公司）申请执行山东某置业有限公司（简称置业公司）建设工程施工合同纠纷一案后，依法查封案外人刘某的房产一套。刘某向历城法院提出执行异议，认为其已全款购买该房产并于2011年10月10日入住，因置业公司的原因一直未给其办理房产证，请求历城法院解除对该房产的查封。经法院审查查明，刘某与置业公司于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买置业公司开发建设的济南市历城区某小区房屋一套。置业公司给刘某出具收据一张，显示刘某已一次性缴纳购房款。刘某提交的缴纳该套房屋的水电费单据，证实其在法院查封之前已合法占有该套房屋。2016年11月2日，刘某因置业公司逾期办证诉至高新区法院，双方协议置业公司支付刘某逾期办证违约金。故刘某提出解除对其房屋查封的异议请求成立，历城法院依法裁定中止对刘某购买的该房产的执行。

【孙志光法官点评】

    本案为购买房屋而未及时办理过户登记手续，导致购买的房屋被登记房主的债权人申请查封的典型案例。历城法院审理认为刘某符合下列要求：1、在历城法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在历城法院查封之前已实际合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照历城法院的要求交付执行；4、有充分证据证实非因买受人原因未办理过户登记。

    在房屋买卖中，房屋作为不动产，所有权不是跟随付款、交房、入住等行为转移。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。只有登记机关依法办理房屋过户登记手续后，所有权才转移。在生活中，因买卖房屋未及时办理过户手续，经常出现“一房二卖”、购买的房产被查封等不利情形，买受人要承担极大的法律风险。在房价日益高涨的当下，买一处房屋往往要集其一辈子甚至是两代人的收入，对于大多数人来说是一件非常重要的事情。所以不仅在签订房屋买卖合同时要谨慎，防止被骗；而且在签订房屋买卖合同后也要及时交付房屋，并督促对方尽快协助办理房屋过户登记手续，以避免不必要的麻烦。如对方拖延办理，一定要依法及时维权。