【小案事不小，小案不小办】物业服务起纠纷，诉前调解促和谐

　　物业纠纷事虽小，却关乎社区群众的切身利益，如果处理不当,容易让“小问题”升级为“大矛盾”，势必会影响社区的和谐安宁。物业作为小区中的管家角色，却常常被投诉不作为、服务差、收费高等，业主则以不交物业费、不配合管理与其形成对抗，“小物业”牵动“大民生”，面对这类物业服务纠纷案件，平阴县人民法院是怎么做的呢？一起来看看吧......

　　【案情回顾】

　　2019年3月，某物业公司受开发商委托，为某小区提供前期物业服务。2020年3月，该小区某幢多层住宅的厨房总下水管道堵塞返水，导致二楼业主李某某家中被淹，污水从厨房流淌至客厅，客厅地板以及沙发、餐边柜等高档家具均被水浸泡损坏。李某某找到物业公司理论，物业公司表示可以帮助该业主查找漏水原因，但之后未能给出具体结论。此后，李某某又多次催促该物业公司解决问题，物业公司均以各种托辞表示其在厨房管道堵塞事件中没有责任。李某某对某物业公司的处理结果非常不满意。

　　时至2021年，李某某的汽车停在小区公共绿地车位时车窗玻璃被砸，放在车内的财物被偷走，李某某随即报警。警方在调取小区监控录像时发现，小区监控基本处于瘫痪状态，致使案件至今尚未侦破。李某某认为，小区平时门卫管理十分松懈，小区大门敞开，保安形同虚设，自己汽车车窗被砸、财物丢失，某物业公司负有不可推卸的责任，因对物业公司不满，李某某自2020年开始拒绝交纳物业费。物业公司多次向其催讨，李某某均以家中厨房返水家具被泡以及丢失财物后物业公司均未承担责任为由拒绝交纳。双方协商未果后，某物业公司遂向法院提起诉讼，要求李某某支付自2020年1月至2022年12月期间的物业服务费、滞纳金、利息等费用。

　　【调解点滴】

　　平阴法院受理此案件后，将案件推送至县“一站式”矛盾纠纷多元调解中心平台，该平台又将案件划转至所属区域的街道及社区无差别调解员手中，与此同时，平阴法院安排速裁团队田琳法官与调解员对接及跟进，并与街道、社区、调解员组成调解小组，由调解员在适当时机组织双方当事人现场进行调解。调解小组在充分听取双方当事人的意见后，总结出本次纠纷主要有3个争议焦点：1.物业公司是否应就厨房总下水管道堵塞返水对李某某家造成的损失承担赔偿责任；2.物业公司是否应对李某某汽车车窗被砸、财物丢失一事承担责任；3.物业公司收取滞纳金是否合理。

　　调解小组围绕争议焦点问题开展了调解工作，在调解过程中，本着“依法调解，法理并行”的宗旨，通过“面对面”、“背靠背”等多种方式，引导双方换位思考，互谅互让。一方面，想方设法稳定李某某情绪，认真倾听李某某宣泄心中不满，对于李某某家的新房刚完成装修就遭受损失，车辆毁损财物被盗的心情表示充分理解，但也向李某某明确了涉案小区房地产开发公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主，李某某在居住期间遭受的损失与拒交物业费系不同的法律关系，不应以拒交物业费的方式来挽回个人损失。另一方面，当场指出物业公司在公共设施设备的日常管理维护工作和安保工作上存在服务不到位情形，督促物业公司提高物业服务质量，最大程度保障业主的利益，建议物业公司在物业费和滞纳金问题上作出相应调整。通过电话多次沟通，并经先后多次现场调解，李某某和物业公司终于达成了调解协议：物业公司在减免部分物业费及全部滞纳金后，对剩余金额，李某某当庭予以支付，双方今后就2022年12月前的物业服务费再无其它经济纠葛。至此，该起矛盾纠纷画上了圆满的句号。

　　【法官寄语】

　　近年来，平阴法院通过创新发展新时代“枫桥经验”，始终把非诉讼解纷机制挺在前面，坚持让司法服务“走出去”，将非诉解纷力量“请进来”，给诉前调解做“加法”，为司法审判做“减法”，以优质、高效、便捷的司法服务，着力将矛盾止于诉前，及时化解纠纷，帮助当事人简单快捷、低成本的行使诉讼权利，最大限度将老百姓反映比较集中的物业管理、邻里矛盾等引发的纠纷消除在萌芽、化解在前端，积极探索诉前调解机制在各类型纠纷全覆盖，全力推进诉源治理见实效。