【以案释法】租客提前退租，能否要求退还剩余租金及押金？

  在生活中，租房是常有的事情，不少朋友都有过提前退租的经历，而剩余租金及押金能否顺利拿回，成了大家心中的一块大石头。近日，商河县人民法院就审结一起房屋租赁合同纠纷案，经审理判决，房东贾某返还钱某房屋租赁费6千元及押金1500元。

  基本案情

  2023年7月，钱某与房东贾某签订了一份《房屋租赁合同》，约定贾某将其房屋出租给钱某居住，租期一年，押金1500元。

  租期到期后双方同意续租一年。2024年7月，钱某向房东贾某支付房租及押金1.8万元。2024年8月2日，钱某提出退租并搬离，贾某对房屋验收并接收房屋钥匙，将房屋收回。

退租后，钱某要求贾某退还剩余租金及押金，贾某却故意以各种理由推脱拒不返还。钱某为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求解除《房屋租赁合同》，返还房租款和押金共计1.7万元。

  法院审理

  一、房屋租赁合同中违约方能否主张解除租赁合同？

  根据法律规定，当事人主张解除合同必须具备约定解除权或者法定解除权。本案中，因双方未约定此种情形下违约方享有约定解除权，违约方亦不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除权，故违约方不能以单方通知的方式解除合同。

  根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”的规定，本案中，原告因孩子上学租赁了涉案房屋，现因孩子转学该房屋已不再居住，致使房屋租赁合同履行陷入僵局，继续履行合同不能实现合同目的，原告虽为合同违约方但其不具有恶意违约的情形，故本院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定，依法解除案涉《房屋租赁合同》。

  二、合同解除的时间如何确定？

  依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第五十九条：“当事人一方依据民法典第五百八十条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况，以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间，但是应当在裁判文书中充分说明理由”的规定，本院认为，根据双方的合同履行情况，被告于2024年8月4日收到涉案房屋钥匙，此时双方之间的合同已经陷入事实不能履行状态，形成合同履行僵局，为打破合同履行僵局，确认双方合同关系解除，解除时间应以僵局出现或已经形成之时，即房屋实际交接并将钥匙交给出租人，出租人收到该钥匙的时间为合同解除时间。故，《房屋租赁合同》解除时间应为被告收到房屋钥匙的时间即2024年8月4日。

  三、合同解除后，出租房因解除合同造成的损失如何确定？

  被告在涉案房屋履行过程中并无违约情形，原告违反合同约定主张解除合同，被告主张其承担违约责任，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定，原告应当承担违约责任。涉案房屋租赁合同并未对此种情形下违约责任的承担作出约定，法院认为，因原告提前退租确实给被告造成了实际损失，因本案涉案房屋为学区房，学期内确实存在不易再次对外出租的现状，且房屋现在一直未再次出租，故，结合原告在履行合同中的过错程度、房屋租赁期限、房屋位置、房屋使用现状等情况，法院酌情认定，违约损失为解除合同之日起六个月的租金，自解除合同之日起六个月后亦正值新学期初始，亦增加了涉案房屋对外出租的机会。

  最终，法院依法判决，原告钱某与被告贾某订立的《房屋租赁合同》解除；被告贾某返还原告钱某房屋租赁费6千元及押金1500元。

  法官提醒

  承租人应充分考量租房需求，租赁双方应在租赁合同中就租期、租金、合同解除、违约责任等事项进行明确约定，若承租人确实无法继续履行合同，应就提前退租事宜与出租人协商一致后，办理房屋交接等退租手续，遇到问题冷静处理，保持良好的沟通态度，相信一定能够维护好自己的合法权益。