合同解除条件的适用

合同解除条件的适用

裁判要旨

      对合同约定解除条款的理解应从文义、目的、整体等角度来综合分析，以防止双方当事人利益显失平衡。适用情势变更原则解除合同，应坚持诚信原则和公平原则，严格把握适用该原则的法定条件和程序。

案情

       原告：广东省深圳市新某公司。

　　被告：广东省深圳市平某公司。

　　2006年2月22日，原告与被告签订土地使用权出租合同书，由被告把位于深圳前海深港合作区某地编号为17-3号地块共16532平方米土地出租给原告，并于当日交付土地，租赁期限为20年（依约定，土地租赁年限自地块交付之日起3个月后起计，即合同的期限为自2006年5月22日起至2026年5月21日止）。2017年1月10日，被告向原告发出关于合同提前解除及场地搬迁的通知，通知原告“因前海规划调整，该地块将移交给相关单位开发建设。现我司正式通知贵公司，上述合同于2017年1月10日解除。请贵司按照合同约定，在2017年3月31日前做好场地的搬迁及清理工作，并按合同约定将场地按交付时原状返还我司”。

　　针对被告的关于合同提前解除及场地搬迁的通知，原告认为，合同书属双方意思自治，没有违反法律的强制性规定，原、被告均需严格依合同书履行，被告提前解除合同书的行为不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定，因此被告单方解除合同书没有事实和法律依据；原告在正常履行合同过程中已投人巨额资金用于经营，解除合同将给原告造成巨大损失，因此不同意解除合同书。故诉至法院，请求：1．确认被告解除土地使用权出租合同书无效；2．判令被告承担本案的全部诉讼费用。

　　被告辩称：1．被告提前解除合同符合出租合同书的约定。出租合同书第7.3条规定，原告在承租土地上的建设违反被告园区总体规划方案、环境保护等方案时，被告可解除合同。由于出租合同书签订后国家政策变化导致涉案土地的规划随之变更，涉案土地的性质已发生变化，已排除设立汽车4S店用途，原告在涉案土地上的建设已违反被告园区总体规划方案，故根据该合同约定，被告有权解除出租合同书，提前收回出租的土地。2．被告提前解除合同符合合同法规定的情势变更原则。本案中，深圳市人民政府、深圳市规划和国土资源委员会、前海管理局的有关文件证明涉案土地已经不允许开办汽车4S店及附属办公设施，而是要纳入并符合前海自贸片区总体规划的要求。这一重大变化将导致出租合同书中双方的合同目的均不能实现。且该情形是被告在签订合同时无法预见的，亦不属于商业风险，被告并不存在过错。被告方作为持地公司，有义务按照规划及相关规定向政府提供土地，事先与原告进行了协商，但原告拒绝有关提议，被告只能依约单方解除土地租赁合同。

审判

       深圳前海合作区人民法院经审理认为：       1.本案解除土地使用权出租合同的方式之一是约定解除，其关键是约定条件是否成就。本案土地使用权出租合同书第7条对合同解除进行约定。至于原告在承租土地上的建议是否违反被告园区总体规划方案、环境保护等方案，应从整体的角度来准确把握第7.3条的本意。被告没有主张，也无相关证据证明原告在履行合同中存在过错或重大过失的情形，被告也没有主张和相关证据证明原告违反环境保护等方案。另外，本案土地使用权出租合同已签订生效，并且原告使用涉案土地已有12年之久。可见，至少在这期间，被告认可原告没有违反土地使用权出租合同第7.3条的相关内容。因此，被告以原告行为符合土地使用权出租合同书第7.3条约定的相关解除合同条件，而主张提前解除合同的抗辩理由不成立。　    2.是否符合适用情势变更原则解除土地使用权出租合同。本案争议的是土地使用权出租合同应否被解除问题。《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府（2011〕102号）对深圳市有关土地的整备工作进行了规定，其第（四）项规定各区政府作为土地整备的实施主体，组织实施辖区内土地整备所涉及的土地使用权收回补偿等事项；第（十四）项规定：“土地整备涉及土地使用权收回的，可依据土地整备立项批准文件作出收回土地使用权决定”。本案中被告没有提供相关主体收回涉案土地使用权的决定书，而是因“前海规划调整，该地块将移交给相关单位开发建设”，以合同当事人身份解除土地使用权出租合同书，这显然与有关土地整备的要求不符。2015年4月7日深圳市人民政府与招商局集团有限公司签署的《关于深化合作加快推进中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议》中第二点对包括涉案土地在内的相关土地整备问题，确定了“尊重历史、服从规划、搁置争议、先易后难、利益共享、双赢发展的原则”，这对前海的土地整备等工作具有指导意义。被告也没有提交其他能证明涉案土地进行整备改变现状具有急迫性的直接证据。同时考虑到原告在涉案土地上已经做了较大投资，土地使用权出租合同书第4.4条对涉案土地租金进行了约定，特别是对第11年至第15年，第16年至第20年的租金分别进行了“双方根据当时市场价格另行协商，并通过签订补充协议的方式规定，甲、乙双方均不得恶意或无理地不予签订补充协议”的约定。也就是说，双方继续按原合同履行，不会产生对一方显失公平的结果。基于以上分析，本案不具备适用情势变更原则的条件。　　前海法院一审判决：被告解除土地使用权出租合同书的行为无效。一审宣判后，被告提起上诉。深圳市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

评析

      本案对约定解除合同和法定解除合同都有涉及，认真分析本案所涉相关问题，对正确处理合同解除问题和营造法治化营商环境具有借鉴意义。
　　一、综合分析合同约定解除条款，防止双方利益显失平衡　　本案是否符合土地使用权出租合同书第7.3.3款“乙方在租土地上的建设违反甲方园区总体规划方案、环境保护等方案”，是判断约定解除合同条件是否成就的关键。针对双方当事人对该约定条件是否成就的不同意见，从文义解释角度来看，按通常文义及本案合同其他条款，“乙方在承租土地上的建设”应是指原告在涉案土地上的建筑设计和施工行为。从目的解释角度来看，从本案合同的双务有偿性质出发，如果“在承租土地上的建设”还包括建成后的存续状态是否与事后改变的规划方案相符，那么就是不符合诚信原则，也不利于对原告方可预期、可信赖利益的保护。因为在理论上也不排除原告建设行为完成后，被告通过后来的改变园区总体规划方案，使得原告违约，进而以此解除合同的可能。所以深圳中院从以上角度判决驳回上诉人解除合同的主张不无道理。同时要准确把握第7.3.3款的意思，还应从第7.3条整体的角度来理解。第7.3.3款是第7.3条中的一款，与其他款项是并列的关系。而其他款项，不论是约定的不按时开工、违法经营、非经同意转租，还是拖欠租金，都内含原告存在过错或重大过失的情形，所以才约定赋予被告有单方解除合同、没收土地租赁保证金、索赔等权利。第7.3.3款作为其中的一款，也应有原告应存在过错或重大过失的情形，而在本案中原告并不存在过错或重大过失的情形，所以从这个角度也不能支持被告解除合同的主张。
　　二、坚持诚信原则和公平原则，严格把握情势变更原则适用的条件与程序　　情势变更原则是诚实信用原则的具体表现，是借助法院的司法裁判来变更合同的相关内容或者是解除合同，以此来平衡由于情势的异常变更所引起的当事人双方利益的失衡，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的风险。关于本案是否符合被告主张的情势变更原则条件，则应从情势变更的内涵外延、立法目的、构成要件、产生后果、使用方式、适用限制等多方面综合考虑，以期既能最大化保护当事人的合法权益，又能有效维护经济社会的稳定有序。　　情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，从而使得合同成立的基础发生动摇或者丧失，如果继续维持并履行合同会显失公平或使合同目的无法实现，因此允许对合同内容进行变更或者解除合同。所谓情势，一般是指作为合同基础的客观事实，其一般包括在合同缔结之际存在的法秩序、经济秩序、货币的特定购买力、通常的交易条件等。变更则是指合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动。一般来说，合同订立时是基于一定的客观环境和基础的，如果这个客观环境与基础发生异常变动，此时若继续履行合同则有可能对一方当事人显失公平，也有可能使得合同的目的无法达到。因此，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》26条对情势变更原则进行了明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”　　本案系土地租赁合同纠纷，按合同法第二百一十二条规定，出租人在法律上的主要合同目的是依约向承租人收取租金。如上所述，土地租赁合同尚有8年左右的时间才到期，实施土地整备的行政机关亦还没有作出收回土地使用权或征收涉案土地上房屋的决定，另外土地使用权出租合同书对涉案土地后阶段的租金作了允许双方根据当时市场价格另行协商的约定，所以继续履行合同对被告没有不能实现合同目的和明显不公平情形。因此，本案不符合适用情势变更原则的条件。　　因为情势变更原则是对合同必须严格遵守原则的突破，已经生效的合同或者已经部分履行的合同内容因情势变更可能会被迫变更或废除，这会影响当事人及他人的可信赖利益与行为预期，进而影响经济社会秩序的稳定。所以最高法院要求各级人民法院对情势变更务必正确理解、慎重适用，根据案情如果确需在个案中适用该原则的，要严格适用程序，应当由高级人民法院审核，必要时报请最高法院审核。客观必要性和程序严格性是适用情势变更原则的基本前提。涉案土地只是纳入土地整备范围，相关行政主体尚未作出收回土地使用权或征收涉案土地上房屋的决定，所以以情势变更原则解除士地租赁合同欠缺客观必要性。另外，从情势变更原则适用的程序严格性来看，适用该原则应通过向人民法院提起诉讼的方式提出，由人民法院严格按照法定程序和条件依法作出裁判，并由高级人民法院审核，必要时层报最高法院审核。本案被告以情势变更为由，以合同当事人身份，向原告自行发通知声称解除土地使用权出租合同书，这显然不符合相关法律法规的规定。
　　三、坚持法治原则，积极营造稳定公平透明可预期的营商环境　　作为自贸区（合作区）法院，坚持法治原则，积极营造稳定公平透明可预期的营商环境，为域内外商事主体的经营活动提供有力司法保障，是重要的使命和职责所在。本案被告提出解除土地使用权出租合同书的理由之一是涉案土地已纳人整备范围，若不收回土地使用权会影响自贸区发展。笔者认同土地整备与自贸区发展有关，但是收回土地使用权应依法依程序进行。法律法规是社会主体的行为规范，其通过规范社会行为，为主体提供合理预期，是社会有序发展和政府公信的重要保障。法院坚持以事实为依据，以法律为准绳，依法对本案土地租赁合同纠纷进行裁判，对保护民营企业合法权利，引导商事主体依法、诚信经营，推动法治政府建设和营造法治化营商环境，都具有积极意义。

来源：《人民司法》2021年第2期