不可抗力是否构成解除租赁合同的免责事由

　　不可抗力是否构成解除租赁合同的免责事由

　　案情

　　2015 年11月，甲公司与乙公司签订《广告位租赁合同》，约定乙公司租赁甲公司的建筑物外墙广告位，安装电子大屏用于发布广告，合同履行期限至2022年11月15日，分段支付租金，2022年6月1日前支付2022年4月15日至期满结束的全部剩余租金62万元。合同签订后，双方依约履行合同，乙公司支付租金至2022年4月15日。2022年4月11日，乙公司以疫情等原因导致无法继续租赁为由，向甲公司发送《解约通知函》，要求解除上述租赁合同，并不再播放广告。甲公司以不可抗力主张单方解除合同不符合双方合同约定及相关法律规定为由予以拒绝，并发送《回复函》，要求对方继续依法履约，并尽快支付欠付款项(电费、采光补偿费)。双方协商不成，乙公司将甲公司诉至法院，要求解除双方签订的《广告位租赁合同》。甲公司提出反诉，要求乙公司继续履行租赁合同，支付租金62万元并支付违约金。

　　争议

　　本案的争议焦点有二：

　　一是案涉租赁合同能否以“不可抗力”为由解除？

　　二是出租人作为非违约方是否具有减损义务？

　　判决

　　法院审理后认为：

　　关于争议焦点一，新冠疫情的确给诸多商家带来无法避免的经营风险，也会给广告宣传造成不利影响，但广告不同于餐饮、旅游、住宿等行业，虽新冠疫情会使得宣传效能下降，但未达到导致其合同目的无法实现、合同无法履行的程度，不符合租赁合同约定的和法律规定的不可抗力情形。乙公司以“疫情等原因导致无法继续租赁”为由要求解除合同，依据不足，其属于不符合约定或法定的单方解除。甲公司收到《解约通知函》后亦回函提出异议，故乙公司的《解约通知函》不具有解除双方合同关系的法律效力，乙公司应继续履行合同。乙公司未按合同约定支付剩余租金，故其应承担相应违约责任。

　　关于争议焦点二，因双方对于合同是否继续履行存有争议，导致一直处于僵持状态，就案涉合同的相关事宜，双方应本着诚实信用原则协商解决、共担风险、共渡难关，切实解决好双方之间的矛盾和纠纷。在协商不成的情况下，作为非违约方的甲公司可依据《民法典》的相关规定，及时向乙公司主张解除合同，并让其承担赔偿损失等违约责任，也即甲公司负有一定的减损义务。虽然广告位的占用导致甲公司相对难以将案涉广告位对外出租，但在本案中，乙公司明确表达了不继续履行合同的意思，其也提出用电子大屏折抵租金的解决方案，双方未达成一致意见，在双方合同期限即将届满之前，甲公司应采取措施防止损失的扩大，可要求乙公司拆除电子大屏，积极寻找替代租赁者，不能坐等违约损失进一步扩大，故酌定由甲公司承担两个月的租金损失。综上，法院依法判决乙公司继续履行合同并向甲公司支付广告位租赁费 44 万元和相应违约金。判决作出后，双方均未上诉。

　　评析

　　不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可抗力条款属于法定免责条款，但也可以在合同中加以约定。新冠疫情作为突发公共卫生事件，符合不可抗力的基本特征，但并不必然导致合同免责解除，其与合同目的、疫情影响程度及因果关系等相关。对于租赁用于商业经营、确实受到疫情影响，但疫情影响时间较短的情况，一般采取双方协商，减免租金或延长租期等方式予以处理。对于租赁目的是日常居住或租赁物使用方式不是开放经营(如直播间、控制室、仓库用途等)的情形，因该类用途的合同受疫情影响并未达到不能履行的程度，不能以疫情为由主张解除合同，应按约继续履行合同。

　　合同一方违约后，当非违约方客观上具备采取减损措施的条件和能力，主观上应按照诚实信用的原则尽自己的努力积极采取一切措施避免损失的扩大。非违约方对损害的发生并无过错，只是因为损害发生后，其不作为导致损害后果扩大。具体案情不同，适用减损规则，应平衡双方利益，公平公正，从而达到较好的社会效果。

　　来源：山东法制报