业委会未经授权签订的《物业服务合同》对业主具有约束力?

　　实践中，业主主张《物业管理服务合同》是业主委员会与物业公司签订，业主不知情，业主委员会与甲物业公司签订的《物业服务合同》对业主有约束力吗？业主对此应该缴纳物业费吗？

　　案情简介

　　2010年10月30日，许某某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，成为某某小区3号楼1单元1204室的业主，该合同约定买受人作为业主决定选择乙置业有限公司作为唯一服务企业为某某小区提供前期及后期物业服务。许某某于2010年入住，2014年4月16日，乙置业有限公司更名为本案甲物业公司。2019年4月19日，某某小区业主委员会在未经业主授权的情况下与甲物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定了具体缴费金额及缴费方式、违约金等。该合同加盖了业主委员会公章，业主委员会主人签字，甲物业公司加盖公司公章，法定代表人签字。许某某在《收费标准认同书》的业主同意签字处签名捺印。2019年至2020年，许某某未缴纳物业费，甲物业公司多次催要未果，诉至法院。

　　法院审理

　　本案的争议焦点是：《物业管理服务合同》对许某某是否具有约束力？

　　曲阜法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，许某某签订的《商品房买卖合同》中约定买受人作为业主，决定选择乙置业有限公司作为唯一服务企业为某某小区提供前期及后期物业服务，其后乙置业有限公司更名为甲物业公司，某某小区成立业主委员会后，该业主委员会与甲物业公司签订《物业管理服务合同》，后许某某在收费标准认同书上签名捺印。由此可见，许某某在购买案涉商品房时就与建设单位约定了甲物业公司为其提供物业服务，后业主委员会再代表业主与甲物业公司签订物业服务合同，许某某亦在收费标准认同书上签名捺印，且许某某的入住通知单上记载其是2010年入住，现甲物业公司主张的物业费系2019年至2020年度的物业费，许某某对甲物业公司提供物业服务及收费标准是知情的，尽管许某某主张业务会成立程序违法等，但信访事项处理意见书记载认定第一届业主大会及业委会成立符合法律规定，故甲物业公司与许某某之间的《物业管理服务合同》不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，本院予以确认。关于违约金，法院结合案涉合同以及查明事实予以处理。

　　最终，曲阜法院依法判决被告许某某于本判决生效之日起十日内给付原告甲物业公司物业费3000元及违约金。判决作出后，许某某提出上诉，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　合同的效力问题是纠纷中常见的基本问题之一。《物业管理服务合同》更是日常生活中的常见合同。本案即涉及《物业管理服务合同》的效力问题，被告常主张业委会与物业公司签订的合同未经业主大会授权，而业委会授权瑕疵所签订的《物业服务合同》对业主是否有约束力是本案重点讨论的问题。

　　一、业委会的法律地位

　　业委会未经业主大会或业主共同决定，即未经业主授权便擅选聘物业服务签订物业服务合同的性质在实践中也存在一定争议。但应明确的是业委会是全体业主的代表，业委会代表权源于法律、行政法规。早在2003年《物业管理条例》第十五条就规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”2007年《物权法》出台后更从人大立法高度上确立了业主大会和业主委员会的法律地位，当前《民法典》第二百八十条亦规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”以此来看，业主委员会与物业公司签订物业服务合同是业主委员会的职责，其与物业公司签订的物业服务合同的法律效力直接归属于业主，所以业务会行使的是代表权。当然，应该明确的是，业委会虽然代表业主利益，并监督物业管理公司管理运作，但其性质为民间性组织。

　　二、业委会未经授权签订的《物业服务合同》对业主具有约束力

　　认定物业服务企业与业主之间存在物业服务合同关系，是物业服务企业向业主方主张物业服务费用的前提条件。物业服务合同不违反法律、强制性法规的情况下具有合同效力，即使没有合同关系，若业主接受了物业公司的物业服务，则构成事实上的物业服务关系，则对业主具有约束力。在本案中，乙物业公司是开发商选定的为小区进行物业服务的唯一企业，后期更名为甲物业公司，虽然许某某辩称其业委会与甲公司签订的物业服务合同未经业主授权，但实际上即使物业服务企业与业主方之间没有签署有效的物业服务合同，物业公司仍可以通过有效举证证明两者之间构成了事实上的物业服务合同关系，并进而向业主主张物业费。实务中，未经授权亦或未签订物业服务合同而构成事实上的物业服务合同关系的情况也较为多见，主要有以下几种，一是国企“三供一业”分离移交，新入住的物业服务企业与小区业主之间没有签订书面的物业服务合同，此时要论证物业公司的资质、协议平等、业主知情权等；二是企业集团内部业务整合，新承接物业服务与管理职能的企业与业主之间没有签订物业服务合同；该种情况与本案类似，都应论证最初的物业公司与房地产开发公司签署的物业合同对业主具有约束力且物业公司客观提供了物业服务。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第九百三十九条

　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。