【典型案例】原告王某与被告李某房屋租赁合同纠纷

　　【案例标题】房屋租赁合同解除  返还数额认定的问题

　　【案例名称】原告王某与被告李某房屋租赁合同纠纷

　　【主审法官】仝义杰

　　【推荐人】毛建昌

　　【推荐理由】

　　在合同解除之前，合同是合法有效的存在，当事人据合同约定相互为对待给付债务义务；在合同因解除而丧失约束力后，给付之原因消失，当事人所受领之给付应当返还，给付义务改变方向。合同解除后，就尚未履行的部分，应终止履行。对于已经履行部分的具体数额，应该根据双方合同的实际履行情况后予以酌定。解决好合同尚未履行完毕部分数额的如何界定的问题，可以公平公正的解决当事人的纠纷，保障双方合法权益。

　　【案例类型】□参考性案例；□核心价值观案例；□教学性案例；□√普法性案例；

　　【关键词】合同解除；返还数额认定

　　【案情摘要】

　　被告拥有位于房屋一处，原告因其女儿就读需要，于2021年8月13日，由某公司经纪人居间介绍，原告作为乙方（承租人）、被告作为甲方（出租人）、公司作为丙方（居间人），签订《济宁市房屋租赁合同》一份，同日，原告向公司的经纪人刘某转账支付相应款项，刘某收到该款项后，向被告支付一年的房屋租金、租赁押金、物业费。原告因其女儿转学，不需要继续租赁案涉房屋，于2021年10月8日向公司经纪人刘某通知要求与被告解除案涉《济宁市房屋租赁合同》，2021年10月10日，刘某向被告告知，原告欲退租案涉房屋。2021年11月1日，刘某告知原告，被告要求原告搬出案涉租赁房屋，原告于2021年11月12日搬出案涉房屋并将案涉房屋钥匙交付给刘某。被告拒绝解除合同，并拒绝从公司处验收房屋，现案涉房屋钥匙上存放在公司处。原被告就合同是否解除以及合同解除后返还数额如何认定的问题产生分歧。

　　【争议焦点】

　　合同解除后，尚未履行的部分如何界定的问题。

　　【裁判要点】

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，案涉合同解除后，就尚未履行的部分，依据上述法律规定，应终止履行。故被告李某应当承担向原告王某返还房屋租金、租赁押金、物业费的民事责任；对于租金、物业费等的计算，可以根据原、被告在案涉合同中约定的年租金计算日租金，根据年物业费计算日物业费。结合认定的合同解除日期为刘某告知原告，被告要求原告搬出案涉租赁房屋的日期，计算原告实际租赁案涉房屋的期间产生的租金的物业费。在案涉合同履行的过程中，原告非因法定事由，要求解除合同，构成违约，依法应承担违约责任，依据案涉合同约定，原告应向被告支付违约金综上，应认定被告应向原告返还房屋租金、租赁押金、物业费数额为被告收取的总费用-应支付的物业费-应支付的房屋租金-违约金。

　　【生效文书】（2022）鲁0811民初1394号

仝义杰

　　仝义杰，1973年11月3日出生，汉族，自1993年起，先后在任城法院喻屯人民法庭、东邵人民法庭、安居人民法庭、许庄人民法庭、太白湖诉讼服务站持续工作至今，长期扎根基层法庭工作。在长期的工作中，始终坚持党的领导、坚持四项基本原则，牢固树立“依法治国、执法为民、公平正义、服务大局、党的领导”的社会主义法治理念，忠实地履行宪法和法律赋予的神圣职责，严格依法办案。在工作中，始终牢记全心全意为人民服务这一党的根本宗旨，自觉树立热爱本职、无私奉献的敬业精神，保持和发扬紧张有序、严谨细致的工作作风，以强烈的事业心和高度的责任感，锐意进取，知难而进，努力开展民事审判工作。在民事案件审理中，能够以事实为依据，以法律为准绳，公正高效的处理各种民事案件；耐心细致地做好当事人的思想工作，促使当事人达成调解或者尽力使其服判息诉，争取实现案结事了。努力完成院党组办的工作，近三年以来， 2019年度，共收案623件，结案657件，结案率为95.90%，发改率为0.40%，服判息诉率为90.40%，平均办案天数63.15天； 2020年1月份至12月份，共收案1554件，结案1543件，结案率为97.53%，2021年1月份至12月份，共收案1296件，结案1321件，结案率为99.92%。近三年来，无一超过十八个月未审结案件。