【典型案例】购房人未办理商品房买卖合同备案手续，认购、订购、预定等协议具可视为商品房买卖合同

购房人未办理商品房买卖合同备案手续，认购、订购、预定等协议具可视为商品房买卖合同

         ——商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同

裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，荣某与济宁某置业公司已就涉案房产进行了明确的约定，济宁某置业公司共向荣某出具收到2051630元购房款收据，并自始至终认可已收受全部购房款，该认购书系荣某、济宁某置业公司真实意思表示，不违反法律规定，济宁某置业公司于2017年10月份即取得商品房预售许可证，本院认定该认购书能够认定为商品房买卖合同，且合法有效。

相关法条: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条;

《商品房销售管理办法》第十六条。

基本案情：原告荣某诉被告李某某、第三人济宁某置业公司、陈某、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年8月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣某的委托诉讼代理人张卫东，被告李某某的委托诉讼代理人王广朋，第三人济宁某置业公司、陈某、张某某的委托诉讼代理人吴宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告荣某向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告与第三人济宁某置业公司签订的房屋认购协议为有效合同，原告对汶上县圣泽大街某小区3号楼1-102房(房产价值2051630元)的占有为合法占有。2、判决不得执行汶上县圣泽大街某小区3号楼1-102号房，并解除查封、拍卖等执行措施。事实与理由：被告李某某与第三人济宁某置业公司民间借贷纠纷一案【(2021)鲁0830民初1887号】，经贵院审理并强制执行，立为(2021)鲁0830执1501号执行案件，并对汶上县圣泽大街某小区3号楼1-102号房产予以查封、拍卖。

汶上县圣泽大街某小区3号楼1-102号房产由原告于2015年12月8日与被执行人济宁某置业公司签订认购协议购买，分多次足额交付购房款2051630元，且房屋也于2020年7月6日交付，由原告占有至今。原告在涉案房产查封前即签订有合法有效的买卖合同，付清了全部购房款，并早已合法占有涉案房产，未办理登记的原因在于被执行人济宁某置业公司，故原告享有对该房产的合法权益，不能作为被执行人济宁某置业公司的财产予以强制执行。原告依法向汶上县人民法院提出执行异议，汶上县人民法院于2021年8月10日作出(2021)鲁0830执异166号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，特依法起诉，请依法裁判。

被告李某某辩称，原告与第三人济宁某置业公司签订的认购协议无效，且该认购协议不具备商品房买卖合同的效力，涉案房产未进行竣工验收，原告对涉案房产未在事实及法律上合法占有，原告就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，应驳回原告的诉求。

第三人济宁某置业公司述称，原告与第三人济宁某置业公司签订的认购协议是双方的真实意思表示合法有效，原告也已交付购房款项并实际占有案涉房产。

第三人张某某、陈某述称，拖欠被告的款项应当予以偿还，但应当以公司或者个人的合法财产来予以偿还，目前公司经营困难，暂时无力偿还。

本院经审理认定的事实如下：2015年12月8日，原告荣某作为乙方与作为甲方的第三人济宁某置业公司签订《某商品房认购书》一份，约定：“乙方认购甲方3号楼门面房02室，建筑面积293.09㎡。优惠后单价7000元/㎡，优惠后总价2051630元。乙方交纳的置业计划金自动转为本房屋认购定金，共计1051630元。原告交纳的1051630元置业计划金的来源分别为：2013年3月9日，原告荣某的表弟李某某通过尾号5065的账号汇入陈某尾号0103的账户700000元，2013年3月9日原告荣某的亲姨崔某通过尾号0212的账号转入陈某尾号8918的账户500000元，2014年10月14日原告荣某的表弟崔祥用尾号6845的账号向陈某尾号3181转账200000元，2014年10月14日原告荣某的表弟崔祥用尾号4846的账号向陈某尾号3181转账328000元，上述四笔款项均为原告荣某向其亲戚所借，用于购买第三人的门面房，上述款项共计1728000元。2015年12月8日，原告带着700000元、500000元的收据，共计1200000元收据到济宁某置业公司换取正式的交房款收据，荣某当天购买车位两个，每个车位优惠后74185元，车位款共计148370元。恒久公司扣除两个车位款148370元后，1200000元的收据转为“今收到荣某3号楼门面房2室房款壹佰零伍万壹仟陆佰叁拾元￥1051630”的收据。

2016年8月10日原告荣某的亲姨崔某在威海商业银行取款180000元，2017年3月30日至2018年5月13日原告荣某的表弟李登文在邮政银行分五次取款115000元，上述共计295000元用于荣某购房，交到收款人陈某名下。2017年10月24日，第三人济宁某置业公司取得商品房预售许可证。2018年8月7日，济宁某置业公司出具证明，证实预收荣某的148370元车位款转为购房款。荣某在2018年8月7日带着上述三张交款收据（共计443370元）及2014年10月14日200000元和328000元的收据，共计971370元交款凭证，同时又补交现金28630元，换取了济宁某置业公司“今收到荣某3号楼2号门面房房款壹佰零拾万零仟零佰零拾零元￥1000000”的收据。陈某为济宁某置业公司股东，济宁某置业公司自2013年以来曾用陈某个人账户收取售房款。综上，原告荣某交清了涉案房屋的全部购房款2051630元。

原告荣某交纳房款后，第三人济宁某置业公司于2020年7月6日向原告交房，出具了书面《有商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《房屋交接书》、《业主入住流程单》，原告于2020年7月9日向济宁某物业服务中心缴纳涉案房产2020.7.9—2021.7.8物业服务费1759元，缴纳涉案房产装修承诺金5862元，缴纳建筑垃圾清运费878元。

2021年4月20日，被告李某某与第三人恒久公司、张某某、陈某民间借贷纠纷一案，案号为（2021）鲁0830民初1887号，李某某向本院申请提出财产保全申请，本院于当日依法作出裁定：“冻结济宁某置业公司、张某某、陈某银行存款8385831元或者查封其他相应价值的财产”。当日，本院工作人员前往汶上县住房保障与房地产发展中心，查封了济宁某置业公司名下某小区房产9套，包含本案涉案房产3号楼门面房2室。案件审结进入执行程序后，立案号为（2021）鲁0830执1501号进入执行，并对涉案房产予以查封拍卖。原告荣某提出书面执行异议，2021年8月10日上午9时30分，本院工作人员对荣某委托代理人宋恩珍就荣某提出的执行异议了解情况，制作笔录一份。宋恩珍在笔录中表示：“荣某于2015年12月8日与济宁某置业公司签订《某商品房认购书》，以2051630元购买涉案房产，荣某交了很多现金，每次交完都开具收据，中间换了两次单子，截止2018年8月7日，荣某已经把购房款交齐，恒久公司也于2020年7月6日交接涉案房产，并办理了交接手续。荣某在汶上县没有其他用于居住的商品房，涉案房产是荣某的，不属于济宁某置业公司，法院应对涉案房产中止执行，并解除查封”。2021年8月10日，本院以“异议人荣某主张其交付的2051630元购房款为现金支付，该大额交易行为与本地市场交易习惯相悖，异议人提供的证据不足以证明其已支付涉案房产全部价款，其主张不符合能够排除执行情形，执行异议理由不成立”，作出裁定：“驳回异议人荣某的异议请求”。2021年8月25日，原告荣某向本院提出案外人执行异议之诉，形成本案。

2021年9月11日，山东某建筑安装有限公司汶上某工程部出具声明一份，声明因济宁某置业公司欠付“某”1.2.3.5号楼项目工程款，上述项目未进行竣工验收。因未进行竣工验收，3号楼门面房（3号楼1-102室、1-103室、2-102室）未交付于济宁某置业公司。

2021年9月13日，原告荣某经汶上县不动产登记档案中心查询，荣某名下没有查询到有登记的不动产情况。

以上事实，由当事人陈述、书证、庭审笔录等为证，均已记录在卷。

本院认为，根据原告的陈述、被告的答辩及第三人的述称，本院争议的焦点问题是：第一、原告与第三人济宁某置业公司签订的认购协议书是否有效；第二、原告与第三人济宁某置业公司签订认购协议书后，原告是否取得了涉案房屋的产权；第三、原告要求终止涉案房屋的执行有无事实和法律依据，其请求应否予以支持。

关于第一个问题，2015年12月8日，原告荣某作为乙方与作为甲方的第三人济宁某置业公司签订《某商品房认购书》，约定了认购房产的具体位置、面积、价格、总价款，协议签订时，乙方交纳的置业计划金自动转为本房屋认购定金，共计1051630元。根据原告提交的认购书、转账汇款记录、证人证言、济宁某置业公司及陈某出具的书面材料，均能够证实签订认购书时，原告已实际交纳房款1051630元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，荣某与济宁某置业公司已就涉案房产进行了明确的约定，济宁某置业公司共向荣某出具收到2051630元购房款收据，并自始至终认可已收受全部购房款，该认购书系荣某、济宁某置业公司真实意思表示，不违反法律规定，济宁某置业公司于2017年10月份即取得商品房预售许可证，本院认定该认购书能够认定为商品房买卖合同，且合法有效。

关于第二个问题，原告与第三人济宁某置业公司签订认购协议书后，向济宁某置业公司交纳了全部购房款2051630元，购房款的实际支付均由银行转账、证人证言、济宁某置业公司及陈某出具的书面材料证实，且恒久公司向荣某出具了收到2051630元购房款的收据，认可收受全部购房款。原告荣某交纳房款后，济宁某置业公司于2020年7月6日向原告出具了书面《有商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《房屋交接书》、《业主入住流程单》，原告于2020年7月9日向济宁某某物业服务中心缴纳涉案房产2020.7.9—2021.7.8物业服务费1759元，缴纳涉案房产装修承诺金5862元，缴纳建筑垃圾清运费878元。被告对原告交纳的涉案房屋的涉案款项有异议，被告提供的证据不足以证明其主张。被告的异议和主张不能否定原告已按照与第三人的协议交付全部房款的事实，故应认定原告已就涉案房屋支付了全部价款。2020年7月6日第三人向原告交付了涉案房屋，且原告已经实际入住装修占有使用涉案房产，原告取得了涉案房屋的产权，且已实际合法占有该不动产。

关于第三个问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本院已审理查明的事实，原告荣某就涉案房产已与恒久公司签订有效的书面合同，在人民法院查封之前就已合法占有该不动产，已支付全部购房价款，荣某名下无不动产登记情况。因此，荣某作为买受人对涉案房产提出异议，符合上述规定情形。且荣某已于2020年7月就实际入住占有涉案房产，原告要求终止涉案房屋的执行有事实和法律依据，其请求本院予以支持。

裁判结果：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>第三百一十二条之规定，判决如下：

一、原告荣某与第三人济宁某置业公司于2015年12月8日签订的《某商品房认购书》为有效商品房买卖合同；

二、本院（2021）鲁0830执1501号民间借贷纠纷一案中不得执行汶上县圣泽大街某小区3号楼1-102号房产，并解除查封、拍卖等执行措施；

三、驳回原告荣某的其他诉讼请求。

案件受理费23213元，由被告李某某负担。

案例解读：本案认真审查了原告提供的证据，在确定购房人未与作为被执行人的房地产开发企业签订正式商品房买卖合同的情况下，审查原告提供的商品房认购书内容。在确定商品房认购书内容具备了商品房买卖合同主要内容的情况下，再对购房人是否按照协议约定交纳了购房款。由此认定案涉商品房认购协议书即为商品房买卖合同，且已交纳房款并于法院查封前占有涉案房产。原告所购买的房产应当中止执行。

案件承办人：苑来寅

编写人：何如意

承办法官简介

苑来寅，男，汉族，中共党员，现任汶上县人民法院杨店人民法庭一级法官。