优秀文书：(2022)鲁0830民初1044号

山东省汶上县人民法院

民事判决书

(2022)鲁0830民初1044号

原告：山东某机电有限公司，住所地山东省汶上县。

法定代表人：郭某，董事长。

委托代理人：王某，该公司职工。

委托代理人：秦某，山东盛鋆轩律师事务所律师。

被告：济宁某技术开发有限公司，住所地山东省汶上县。

法定代表人：马某，总经理。

委托代理人：汪某，广东广和律师事务所律师。

被告：徐州某科技有限公司，住所地江苏省徐州。

法定代表人：于某。

原告山东某机电有限公司与被告济宁某技术开发有限公司、徐州某科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东某机电有限公司的委托代理人王某、秦某，被告济宁某技术开发有限公司的委托代理人汪某、被告徐州某科技有限公司的法定代表人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

山东某机电有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《屋顶租赁协议》、《分布式屋顶光伏电站屋顶租赁补充合同》；2.请求判令被告济宁某技术开发有限公司支付租金138,046.3元及违约金；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：要求被告支付租金222904.1元，支付违约金633141.04元。事实和理由：2016年12月21日，原、被告签订《屋顶租赁协议》，后签订《分布式屋顶光伏电站屋顶租赁补充合同》，由被告租赁原告厂房屋顶，用于光伏发电。自2020年起被告没有按约定支付租金，2020年欠租金53,188.50元，2021年欠租金142,561.10元，2022年的租金234,857.8元也没有按照约定支付。经原告多次催要，被告总是予以推脱。因被告存在违约行为，应依法解除合同，由被告支付下欠租金及违约金。为此，特诉至贵院。

济宁某技术开发有限公司辩称，一、依据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，2020年至2022年我方每年应当支付的租金金额应为181669.3元，原告以每平方米6元的标准计算屋顶租金，以及以此计算出的每年应付租金金额234857.8元，均没有事实及法律依据。对于案涉房屋屋顶租金的计算标准，《补充合同》第2.3款进行了明确约定：租金标准为人民币4.5元/㎡/年。项目建成后实际占据屋顶面积为35459㎡，因此每年我方应当支付的屋顶租金金额为159565.5元，总租金金额为181669.3元。原告单方将屋顶租金标准由4.5元/㎡/年变更为6元/㎡/年，并以此计算出我方的应付金额、欠款金额、违约金金额，没有事实及法律依据，我方均不予认可。虽然《补充合同》第2.3款中的（3）项有关租赁调整的约定，但2.3款中双方的约定并未适用（3）项，而且（3）项中并没有明确约定是租赁上涨还是下跌，而是约定租金价格随市场行情调整。事实上，2020年以来，受疫情及经济下行影响，山东省特别是汶上县本地的屋顶租金价格不仅没有上升，反而持续下降。在此情况下，我方没有向原告提出下调租金，仍然按照签订合同时约定的4.5元/㎡/年的标准支付屋顶租金，已经尽了最大的诚意履行合同。原告解除合同没有法律及合同依据。二、因原告2021年6月的屋顶施工行为给我方造成了经济损失，且2020年、2021年连续两年未向我方提供发票的违约行为，我方按照交易习惯支付了2021年、2022年租金15万元。根据我方提交的证据微信聊天记录，2021年6月原告因其建筑材料不符合消防要求，需要施工更换彩钢瓦，由此导致我方在当月12日将案涉房屋屋顶的设备全部拆除，直到当月月底原告施工完毕，我方才得以再次安装设备，恢复对承租屋顶的使用。原告的施工行为导致我方约20日无法使用案涉房屋屋顶，并为设备的拆卸及再安装支出了人工费用。依据《补充合同》4.3.2、4.3.3款之约定，原告应当承担我方拆装电站的费用并将中断期间我方的租金予以扣除。我方多次与原告沟通协商上述费用折扣事宜，但原告均不予接受。此外，依据双方的交易习惯，我方在每年年底支付下一年总租金的大部分（超过82%），剩余款项在收到原告出具的发票后支付。但在我方全额支付租金的情况下，原告仍拒绝向我方开具2020年发票。在我方支付2021年租金15万元后，多次要求原告开具2020年、2021年发票，但原告至今仍未履行。因为原告维修屋顶以及拒不开具发票的违约行为，我方支付了2021年、2022年租金各15万元。在原告开具足额发票的情况下，我方愿意按照总租金181669.3元的标准补交剩余租金每年31669.3元。综上，2020年至2022年我方每年应付总租金金额为181669.3元，原告要求我方按照6元/㎡/年的价格支付屋顶租金没有事实及法律依据，且不符合双方合同的约定；原告维修屋顶以及拒不开具发票的行为违反了合同的约定，应当承担由此给我方造成的损失；原告请求解除合同没有事实及法律依据。请求法庭查明案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护我方的合法权益。

徐州某科技有限公司的答辩意见同济宁某技术开发有限公司一致。

本院经审理认定事实如下：

2016年12月21日，山东某机电有限公司（出租方：甲方）与济宁某技术开发有限公司（承租方：乙方）签订了《屋顶租赁合同》，合同约定：1.2本合同租赁标的物为甲方自有房屋的屋顶，租赁面积为排布乙方光伏电站设备，乙方若因升压设备占据甲方相应场地，按实际占地面积为准。计费标准100元/㎡/年。3.1建筑屋顶租赁期自甲方向乙方交付屋顶使用权之日起算，租赁期为20年。3.2甲方应在乙方进场后3日内将本合同项下屋顶交付乙方（双方办理屋顶交接证明），屋顶租金从甲方实际交付全部屋顶之日后3个月开始起算。3个月免租期内，若因客观事由导致乙方无法实施项目的，乙方有权无条件终止本合同。超出3个月免租期，乙方确因上述客观事由需终止本合同的，则需向甲方支付3个月免租期之外乙方实际占用屋顶期间的租金。4.2租金按每年支付一次，乙方应在甲方交付全部屋顶之日30日内向甲方支付首年的租金，以后每年租金在上一年租期届满前30日内预付，依此类推。

在涉案《屋顶租赁合同》签订后，徐州某科技有限公司与济宁某技术开发有限公司共同向山东某机电有限公司出具了《证明》，证明内容为：兹有徐州某科技有限公司与济宁某技术开发有限公司系联合体关系，双方承担相应法律责任。

后双方另签订了《分布式屋顶光伏电站屋顶租赁补充合同》，该合同约定：本合同是对2016年12月21日山东某机电有限公司与济宁某技术开发有限公司签订的《屋顶租赁合同》的补充合同。1.1甲方同意向乙方出租、乙方同意向甲方承租如下建筑物的屋顶（下称“屋顶”或“项目屋顶”）用于建设、运营光伏发电系统项目。屋顶地址：山东省汶上县，屋顶面积：38000平，屋顶结构：彩钢瓦。1.3为满足乙方项目电站的建设、运营，甲方同意在其合法所有的建筑物内或合法使用的土地上有偿向乙方提供场地作为乙方项目电站配电房等设施设备用地（下称“设施设备用地”），按实际占地面积计算，计费标准为100元/平/年。甲方应将设施设备用地与项目屋顶（以下合称“项目场地”）一并交付给乙方。设施设备用地面积等条件应满足项目需要，如设施设备用地在项目施工及运营期限内，因非乙方原因导致无法使用的，甲方应尽力排除一切妨碍，在无法排除妨碍满足项目需求的情况下，甲方应提供其他符合要求的场地给乙方用于安装项目所涉设施设备。2.1甲方应于乙方书面通知的指定日期向乙方交付项目场地提供乙方进行项目建设。甲方向乙方实际交付项目场地之日为起租日，届时双方应当签署如附件一所示的《屋顶租赁事宜确认函》。2.2项目屋顶租赁期限为二十（20）年，自起租日起算。二十（20）年期限届满后，乙方需继续承租的，应于租赁期满前1个月向甲方提出书面要求，按本合同同等条件下乙方享有优先续约5年的权利，租赁标准随行就市。2.3屋顶租金按以下第2种的标准确定：（2）租金标准为人民币4.5元/㎡/年（含税），根据项目建成后的实际占3.8万㎡面积计算，首期租金按本协议第1.1款约定的38000㎡屋顶面积暂算，待项目建成后首期租金应根据项目实际占据的屋顶面积计算后予以多退少补。（3）前三年租金不动以后第三年随市场行情调整一次租金，调整幅度为原租金的20%-40%。2.4甲方在将本协议项目场地交付给乙方后，给予乙方90日的免租期，免租期满之日为乙方的租金起算日，租金起算日以附件一的约定为准。2.5租金按年度支付，自第二年开始，乙方应当在每年的十二月二十日前将下年的屋顶租金支付给甲方，且甲方在乙方支付屋顶租金后应向乙方开具等额、合法有效的增值税专用租赁金发票。4.3在租赁期限内，若甲方需要翻新修理屋顶的，则甲方承诺如下：4.3.1项目屋顶翻新的费用由甲方承担，经翻新修理后的项目屋顶应当仍符合安装本项目电站的设计要求。4.3.2若甲方于项目并网发电之日起十（10）年内翻新修理项目屋顶且需要乙方拆装项目电站的，相关拆装费用由甲方承担；若甲方于项目并网发电之日起十（10）年后翻新修理项目屋顶且需要乙方拆装项目电站的，相关拆装费用由乙方承担。4.3.3项目运营期限自屋顶翻新修理且造成项目电站停电之日起中断计算，带项目电站重新安装完毕并发电之日起恢复计算，中断期间乙方无需支付租金。7.1若乙方未能按本协议的约定及时、足额向甲方支付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠付金额千分之五的违约金，直至乙方全额支付租金为止。乙方逾期支付租金超过九十（90）日的，甲方有权解除本协议。

2021年4月，汶上县中都街道办事处向山东某机电有限公司发出了《关于拆除彩钢板建筑的告知书》，根据《全市彩钢板建筑消防安全专项整治方案》的通知，要求山东某机电有限公司于2021年6月30日前拆除或者更换涉及到的彩钢板建筑。因涉案屋顶在本次整治范围内，山东某机电有限公司于2021年6月，花费20天（庭审中原、被告双方均认可）的时间更换了涉案屋顶。

对于2020年至2022年期间的租赁费，被告向原告支付的时间、金额分别为：2019年12月26日向原告支付14万元，2020年12月29日向原告支付41669.3元，2021年9月23日向原告支付15万元，2022年3月29日向原告支付15万元。

原告认为，对2020年以后的屋顶租金应调整为6元/㎡，其先于2021年9月9日通过微信向被告发送了《对账函》，沟通上调租金事宜，但被告明确表示不予认可。后其于2021年12月通过快递向被告邮寄了对账单及律师函，但被告不认可收到该快递。庭审中，经原告申请，本院委托评估机构对2020年至2022年期间涉案屋顶租金的市场价格进行了评估，评估结论为：该期间平均每年每平方米为人民币5.1元/㎡/年。原告支付评估费18000元。

另查明，庭审中，原、被告双方均认可被告实际承租原告屋顶面积为35459㎡，设施设备占地面积为221.038㎡。被告济宁某技术开发有限公司收到原告诉状的时间为2022年3月9日。庭审中，原告明确表示对2021年12月21日以后的违约金不再主张。

本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原、被告之间的租赁合同及补充协议是否应予解除；二、2020年至2022年期间涉案屋顶租金的支付标准；三、被告是否拖欠原告租金及所拖欠的具体数额；四、被告是否应向原告承担违约责任及所应承担的具体数额；五、被告徐州某科技有限公司是否应与被告济宁某技术开发有限公司共同向原告承担责任；六、本案评估费应如何承担。

一、关于原、被告之间的租赁合同及补充协议是否应予解除的问题。

原、被告签订的屋顶租赁协议及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因在涉案补充协议中双方明确约定：“乙方逾期支付租金超过九十（90）日的，甲方有权解除本协议”；而对于租金支付时间节点，在该协议中双方亦有明确约定：“租金按年度支付，自第二年开始，乙方应当在每年的十二月二十日前将下年的屋顶租金支付给甲方”。故被告应于每年的十二月二十日前向原告支付下一年度的租金，否则逾期支付超过90日，原告有权要求解除合同。对于2022年度的租金，被告系于原告起诉至本院后即2022年3月29日才向原告支付15万元，远远超过了90日，因此，对于原告要求解除与被告所签订的《屋顶租赁协议》、《分布式屋顶光伏电站屋顶租赁补充合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。另因被告系于2022年3月9日收到原告要求解除涉案合同的民事起诉状，故对于涉案合同解除时间，本院依法确认为2022年3月9日。

二、关于2020年至2022年期间涉案屋顶租金的支付标准问题。

原、被告双方虽在涉案补充协议中，对涉案屋顶租金的支付标准有“前三年租金不动以后第三年随市场行情调整一次租金，调整幅度为原租金的20%-40%”的相关约定。但其双方所约定的“随市场行情调整”，是一种不确定的约定，因市场行情是随时变化的，有可能上涨，也有可能下跌。经原告申请，本院委托评估机构进行评估，确定2020年至2022年期间涉案屋顶租金的市场价格为5.1元/㎡/年。由此可见，2020年至2022年期间的涉案租金市场行情确有上涨，因此原告以原租金为基础主张上调租金，确有事实依据。但对于涉案租金的调整，不能仅看事实依据，更应当遵从双方的有关约定及相关行为活动以及公平原则。本案中，从查明的事实来看，原告并未提供证据证明其曾在2020年至2021年9月8日期间向被告提出过调整租金支付标准的要求，故对该期间的租金，本院仍按4.5元/㎡/年予以认定；对于2021年9月9日之后的租金，根据鉴定结论显示该期间内租金市场价值为5.1元/㎡/年，结合原、被告之间关于“调整幅度为原租金的20%-40%”的有关约定，本院酌定按双方原定租金标准的20%予以调整认定，即5.4元/㎡/年，这既符合双方的约定，又极为接近经鉴定后的市场价值，更有利于平衡双方之间的权益。对于原告要求按6元/㎡/年予以调整的主张，有违公平原则，本院不予支持。

• 关于被告是否拖欠原告租金及所拖欠的具体数额问题。

首先，对于2019年12月20日至2020年12月19日期间的租金，前已述明，因对于屋顶的租赁费仍应按4.5元/㎡/年进行计算，故该期间内租金应为181669.3元（35459㎡X4.5元/㎡/年+221.038㎡X100元/㎡/年），而根据查明的事实来看，被告已分两次将该部分租金向原告支付完毕。因此，在该期间内被告已不拖欠原告租金。

其次，对于2020年12月20日至2021年12月19日期间的租金，前已述明，因对于屋顶的租赁费在2021年9月9日后，应调整到5.4元/㎡/年，故对于该期间内的租金应分段加以计算，同时在该期间内，因涉案屋顶整改维修所中断的20天租赁期间应予扣减。通过计算该期间内的租金应为181130.72元【（181669.3元÷365天×244天）+（35459㎡X5.4元/㎡/年+221.038㎡X100元/㎡/年）÷365天×102天】，另因在该期间内被告仅向原告支付了租金15万元，因此，被告仍欠付原告租金31130.72元。

最后，对于2021年12月20日至2022年3月9日期间的租金，因在该期间内屋顶的租赁费应按5.4元/㎡/年进行计算，故在该期间内被告共需向原告支付租金46812.58元【（35459㎡X5.4元/㎡/年+221.038㎡X100元/㎡/年）÷ 365天× 80天】。

四、关于被告是否应向原告承担违约责任及所应承担的具体数额问题。

从查明的事实来看，因双方在合同中明确约定，被告应于每年的十二月二十日前将下年的租金支付给原告。但本案中，自2020年起被告并未按照约定及时、足额向原告支付租金，故对此被告应承担违约责任。被告虽辩称其未足额向原告支付租金，系因原告未向其开具租赁费发票，但对此本院认为被告可另行通过其他途径主张权利，其在本案中的该辩解并不能构成其延迟、未足额支付租金的依据与理由。对于涉案违约金的支付，原、被告双方虽有“若乙方未能按本协议的约定及时、足额向甲方支付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠付金额千分之五的违约金，直至乙方全额支付租金为止”的相关约定，但该违约金的约定明显过高，且被告在庭审中亦要求本院依法进行调整。同时，因被告向原告支付的租金系多次分段进行，故本院对本案违约金酌定分段按被告欠付租金金额的同期银行贷款市场报价利率的四倍加以调整支持。

首先，对于2019年12月20日至2020年12月19日期间违约金的认定，结合被告向原告支付该期间内租金的时间节点及数额，在2019年12月20日至2019年12月25日期间内，被告应以181669.3元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金；自2019年12月26日起至2020年12月19日，被告应以41669.3元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金。

其次，对于2020年12月20日至2021年12月20日期间违约金的认定，结合被告向原告支付该期间内租金的时间节点及数额，在2020年12月20日至2020年12月28日期间内，被告应以222800.02元（181130.72元+41669.3元）为基数，按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金；自2020年12月29日至2021年9月22日期间内，被告应以181130.72元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金；自2021年9月23日起至2021年12月20日期间内，被告应以31130.72元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金。

最后，对于2021年12月21日至2022年3月9日期间违约金的认定，因在该期间内，原告自愿放弃了对违约金的主张，这系原告对自身权利的处分，且并不违反法律规定，本院依法应予准许。

对于被告于2022年3月29日向原告山东某机电有限公司给付的15万元，被告可在实际向原告给付租金及违约金时一并加以折抵。

五、关于被告徐州某科技有限公司是否应与被告济宁某技术开发有限公司共同向原告承担责任的问题。

因被告徐州某科技有限公司在涉案租赁合同签订后，自愿与被告济宁某技术开发有限公司共同向原告出具了《证明》，并明确表明其双方系联合体关系，双方承担相应法律责任。本院认为，结合涉案《证明》出具的时间节点，应当认定被告徐州某科技有限公司自愿与被告济宁某技术开发有限公司共同就涉案租赁合同所产生的法律后果向原告承担责任。故对本案租金的支付及违约责任应由二被告共同承担。

六、关于本案评估费应如何承担的问题。

为查明本案事实，原告为此申请了评估鉴定，并为此支付了评估费18000元。原、被告在庭审中虽对该评估结论均不予认可，但其双方均未提供证据以否定该评估结论的客观真实性，故该评估结论可作为本案裁判依据参考使用，综合本案案情考虑，本院酌定该评估费由原告自行承担5400元，由二被告共同承担12600元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百一十二条、第七百一十三条、七百二十二条的规定，判决如下：

一、确认原告山东某机电有限公司与被告济宁某技术开发有限公司所签订的《屋顶租赁协议》、《分布式屋顶光伏电站屋顶租赁补充合同》于2022年3月9日解除；

二、被告济宁某技术开发有限公司、徐州某科技有限公司于本判决生效后十日内共同向原告山东某机电有限公司给付2021年度租金31130.72元、2022年度租金46812.58元，以及违约金（自2019年12月20日起至2019年12月25日止，以181669.3元为基数；自2019年12月26日起至2020年12月19日止，以41669.3元为基数；自2020年12月20日起至2020年12月28日止，以222800.02元为基数；自2020年12月29日起至2021年9月22日止，以181130.72元为基数；自2021年9月23日起至2021年12月20日止，以31130.72元为基数；均按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算），对于被告于2022年3月29日向原告山东某机电有限公司给付的15万元，在本判项总额中可进行折抵；

三、被告济宁某技术开发有限公司、徐州某科技有限公司于本判决生效后十日内共同向原告山东某机电有限公司支付评估费12600元；

四、驳回原告山东某机电有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1530元、保全申请费1210元，由被告济宁某技术开发有限公司、徐州某科技有限公司共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。

审　判　员　　张  鹏　　　　

    二〇二二年五月二十六日　　　　

书　记　员　　杜　娟