唐卫平、徐戎龙与郭冬辉、刘光辉房屋买卖合同纠纷二审判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鲁01民终10184号

上诉人（原审被告）：唐卫平，女，1962年2月7日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：许志超，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：徐戎龙，男，1989年3月3日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：秦瑋卿（系徐戎龙之妻），住济南市。

被上诉人（原审原告）：郭冬辉，女，1972年11月21日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：王鑫，山东融平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田民，山东融平律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：刘光辉，男，1972年12月29日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：王鑫，山东融平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田民，山东融平律师事务所律师。

上诉人唐卫平、徐戎龙因与被上诉人郭冬辉、刘光辉房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

唐卫平上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院作出的（2018）鲁0102民初7717号民事判决，依法改判驳回其原审诉讼请求,或发回重审；2.本案诉讼费用由郭冬辉、刘光辉承担。事实和理由：一、本案中的合同由郭冬辉、刘光辉与唐卫平签署，但二人均不符合现有的购房政策，故此二人办理了离婚手续，原审法院要求唐卫平向郭冬辉一人履行合同于法无据。2016年11月19日，郭冬辉、刘光辉二人与唐卫平共同签署了《房屋买卖合同》，二人也明知该房屋系唐卫平与徐正善共同共有（其在仲裁申请书中明确提到）。而事实上，根据济南市2016、2017年先后出台的限购政策，该二人已无购房资格，为规避这种情况，二人只能办理了离婚，但办理了离婚手续之后仍然不能改变买受人是两个人的事实。因此，本案中郭冬辉只以自己的名义作为原告，将刘光辉作为第三人，试图通过司法途径规避限购政策，原审法院在说理部分也未对此进行任何解释说明，径直要求唐卫平向郭冬辉一人履行过户义务，是对当事人意思自治的错误干预，恳请贵院依法纠正。二、唐卫平从未否认《房屋买卖合同》的真实性，但该合同无论是否有效，均不能产生物权变动的效力，因为唐卫平基于物权取得的支配权优先于基于合同而取得的债权请求权。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”也就是说，合同法51条确立的是效力待定规则，买卖合同司法解释确立的是债权有效性规则。退一步来讲，即便认定无权处分的合同是有效合同，那么合同相对人也只能基于该合同取得债权请求权，而唐卫平作为房屋所有权人具有物权支配权。合同有效性与否是为了解决违约责任问题，而并非为了解决所有权转移之问题。所有权能否转移需要依据《中华人民共和国物权法》第97条之规定，即应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意；或者依照善意取得制度来衡量所有权能否转移。而在本案中，郭冬辉、刘光辉二人无法依据物权法97条取得所有权、也不符合善意取得的构成要素。原审法院认定“唐卫平、刘光辉、郭冬辉签订的《房屋买卖合同》不违反法律强制性规定，应为有效合同，各方均应按照合同约定全面履行”，此处的说理部分没有对物权支配权与债权请求权进行区分。合同成立与否应适用合同法之规定，合同成立并有效并不意味着一定发生所有权转移；所有权能否转移应适用物权法之规定。三、原审法院认定徐正善去世后，其遗产应由徐戎龙一人继承，故徐正善的合同义务亦应由徐戎龙继续履行，该认定更是匪夷所思。我国继承法采取的是概括继承规则，即继承人应当在所继承的遗产范围内承担被继承人的债务。如若徐正善生前在《房屋买卖合同》中签字，那么徐戎龙毋庸置疑应当承担履行义务。但现实情况是，徐正善从未在合同中签字，不能适用概括继承规则；徐戎龙也未在合同中签字且事后不追认，也不能适用合同法51条的规则，在这种情况下要求徐戎龙履行合同极为牵强。唐卫平与郭冬辉、刘光辉签订合同是在2016年11月份，此时徐正善还没去世。在郭冬辉、刘光辉提交的证据（2018）鲁01民终2602号判决书中（本案已由贵院受理再审，案号（2019）鲁01民申350号），其主张徐戎龙曾于2016年9月25日曾经前往中介送钥匙，进而主张徐戎龙对卖房知情，从而推断徐戎龙应对刘光辉、郭冬辉履行合同义务更是难圆其说。首先徐戎龙追认合同应当发生在合同签订之后和徐正善去世之后，其才是法律意义上的继承人，才可以作出是否追认履行合同的意思表示；其次，唐卫平当时让徐戎龙去送钥匙是为了出租房屋，而并非出售，所以送钥匙的时间是9月25日，而两天以后的9月27日才在中介的怂恿下签订了售房《独家协议》，直到11月19日才与郭冬辉、刘光辉签订《房屋买卖合同》：第三，无论徐戎龙还是徐正善均没有在合同中签字。也就是说徐戎龙在徐正善去世之前压根不知道卖房子的事，而徐正善去世之后其也明确表示不履行。在此情况下要求徐戎龙按照概括继承的规定承担责任实在牵强。四、原审判决存在超范围裁判的问题，以及权利、义务不对等的问题。原审判决第一项为“原告郭冬辉、第三人刘光辉于本判决生效之日起十日内支付被告唐卫平、徐戎龙剩余购房款85万元”。需要指出的是，本案所有当事人在原审都没有提起该项诉讼请求，而更为离奇的是，一方面要求郭冬辉、刘光辉共同支付购房款，但是到了判决第二项，却是要求向郭冬辉一人过户。郭冬辉、刘光辉二人已离婚，二人在法律上并非近亲属关系，该判决对于当事人各方的权利、义务均没有作出明确审查，恳请二审人民法院予以纠正。五、郭冬辉的原告主体资格存在问题。郭冬辉与刘光辉系共同买受人，其与出卖人唐卫平发生合同纠纷，郭冬辉与刘光辉应作为共同原告，而不能擅自变更合同履行主体。综上所述，原审判决虽然认定《房屋买卖合同》为有效合同不违反法律规定，但是没有准确对债权请求权和物权请求权进行区分，也没有对徐戎龙是否追认该合同作出认定，甚至对于郭冬辉、刘光辉二人之间的权利义务关系也存在含糊之处。为维护自身合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院查明事实、依法裁判。

徐戎龙上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7717号民事判决，改判驳回诉讼请求；2.诉讼费由郭冬辉、刘光辉承担。事实与理由：一、郭冬辉、刘光辉的要求不符合基本的事实，徐戎龙从来没同意过卖房子，更没在任何合同上签过字。郭冬辉、刘光辉提供的房屋买卖合同写的非常清楚，卖给他们房子的是徐戎龙的母亲唐卫平，而这个房子是徐戎龙的父亲的，徐戎龙的母亲根本没有权利自行出售房屋，徐戎龙的父亲徐正善从来没有在合同上签过字，徐戎龙也没在合同上签过字。他们两人说徐戎龙知情的主要理由就是徐戎龙曾经在2016年9月25日去中介送过钥匙，但那时候徐戎龙根本不知道是卖房子，以为是租房子。更何况他们在徐戎龙送了钥匙以后三个月以后的2016年11月19号才签的合同，根本不能说是徐戎龙同意卖房子，徐戎龙的父亲徐正善在世的时候这房子也跟徐戎龙没什么关系，那时候还没产生继承。二、徐戎龙的父亲去世后，徐戎龙不同意出售房屋。2017年12月徐戎龙的父亲去世后，徐戎龙才明确知道徐戎龙的母亲唐卫平瞒着徐戎龙把房子卖了，但是还没有过户。没有过户就意味着房子还是徐戎龙的父亲徐正善的，既然房子是徐戎龙的父亲徐正善的，那么徐正善的继承人之间就有权利自行处置被继承的房屋，徐戎龙的母亲唐卫平也不是唯一继承人。郭冬辉、刘光辉没法过户那不是徐戎龙的原因，合同具有相对性，跟谁签的合同谁负责。三、徐戎龙不应该向郭冬辉、刘光辉履行合同义务。首先是合同不是徐戎龙本人所签，然后是徐戎龙的父亲徐正善也没有签字，第三是徐戎龙的父亲徐正善去世之前也没人跟徐戎龙说过卖房子的事，第四是徐戎龙的父亲徐正善去世之后徐戎龙当然不同意卖房子。在这种情况下，强行让徐戎龙履行合同义务，无法让人理解。四、原审判决也存在问题，既然是郭冬辉、刘光辉两人买房，不能判决给一个人。房屋买卖合同中的买方是郭冬辉和刘光辉，卖方是徐戎龙的母亲唐卫平，但是在判决书中判决的却是郭冬辉和刘光辉共同付款，过户给郭冬辉自己。刘光辉和郭冬辉应作为共同原告，否则其原告资格就存在问题。综上所述，我认为郭冬辉的起诉主体错误，她应当将徐戎龙的母亲唐卫平作为被告，徐戎龙自始至终就没有同意过卖房，不能因为徐戎龙的母亲唐卫平签了合同徐戎龙就必须得履行。请求二审法院依法裁决。

郭冬辉、刘光辉答辩称，1.双方在补充协议、定金收条及转账凭证等材料中均显示为郭冬辉一人独自签署或者是支付相应款项，因此一审判过户给郭冬辉个人没有任何问题；2.法律没有对当事人财产权利放弃有相关的禁止性规定，因此第三人刘光辉放弃个人财产权利没有违反任何法律规定，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

郭冬辉向一审法院起诉请求：1.判令唐卫平、徐戎龙继续履行合同义务，协助郭冬辉办理济南市历下区文化东路76号5号楼1单元401房屋的过户手续，将该房产过户至郭冬辉名下；2.诉讼费用由唐卫平、徐戎龙承担。

一审法院认定事实：济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终2602号民事判决认定的事实为：2016年11月19日，郭冬辉、刘光辉与唐卫平签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给郭冬辉、刘光辉，后郭冬辉、刘光辉按合同约定支付唐卫平定金20万元、首付款45万元。2016年12月7日，双方到房管部门预约网签登记。2017年1月10日，经唐卫平许可，郭冬辉与刘光辉迁入涉案房屋居住。徐正善于2016年12月9日病逝，房屋网签、过户未完成。2017年5月12日，经徐戎龙申请，济南市泉城公证处出具公证书证明，证明徐正善去世之后，其母亲毕某某与妻子唐卫平自愿放弃对涉案房屋的继承权，该遗产由徐戎龙一人继承。2017年6月1日，唐卫平与徐戎龙签订《赠与合同》，约定唐卫平将其对于涉案房屋的产权份额赠与徐戎龙。后涉案房屋登记在徐戎龙名下。徐戎龙对唐卫平将涉案房屋出售给郭冬辉、刘光辉是知情且同意的。另查明，徐正善2016年11月30日入住山东大学齐鲁医院时主诉进行性四肢无力6个月，被诊断为“运动神经元病”，于2016年12月9日死亡，病因为“各种疾病死亡”。唐卫平与徐戎龙签订《赠与合同》已被济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终2602号民事判决认定为无效合同。郭冬辉、刘光辉与唐卫平2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》第十一条约定，郭冬辉、刘光辉于合同签订之日起一周内将首批房款45万元汇入唐卫平指定账户，剩余房款过户当天付清。郭冬辉、刘光辉已支付给唐卫平购房款65万元，剩余购房款85万元尚未支付给唐卫平。一审法院认为，唐卫平、徐戎龙以徐正善未在《房屋买卖合同》上签字主张该合同为无效合同，以济南吉房房地产经纪有限公司欺诈、胁迫唐卫平签订《房屋买卖合同》主张该合同为可撤销合同。根据已查明的事实，《房屋买卖合同》签订时徐正善因患病无法签字，且徐正善与唐卫平之子徐戎龙对唐卫平出售涉案房产亦是知晓的，唐卫平亦无其他证据证明系受欺诈、胁迫签订的合同，故对唐卫平、徐戎龙的上述主张，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐卫平与郭冬辉、刘光辉签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思的表示，内容亦不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，各方均应按照合同约定全面履行。郭冬辉与刘光辉的合同义务是支付购房款，唐卫平与徐正善的合同义务为配合郭冬辉办理涉案房屋产权过户。徐正善去世后，其遗产由徐戎龙一人继承，故徐正善的合同义务亦应由徐戎龙继续履行，徐戎龙亦应配合郭冬辉办理涉案房屋产权过户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、郭冬辉、刘光辉于判决生效之日起十五日内支付唐卫平、徐戎龙剩余购房款85万元；二、唐卫平、徐戎龙于判决生效之日起十五日内配合郭冬辉将位于济南市历下区文化东路76号5号楼1单元401房屋过户至郭冬辉名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由唐卫平、徐戎龙共同负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。另，2016年12月25日，唐卫平与郭冬辉签订《房屋买卖合同补充协议》约定，唐卫平同意出售涉案房产，由于家庭变故原因与郭冬辉协商于春节后尽快办理房屋转移过户手续，郭冬辉同意并且认可；双方协商唐卫平于2017年1月10日前交涉案房屋腾空交于郭冬辉使用（装修、入住）。

本院认为，本案系唐卫平、徐戎龙与郭冬辉、刘光辉之间的房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，唐卫平与徐正善系夫妻关系，徐戎龙系唐卫平、徐正善之子。2016年11月19日，双方签订涉案《房屋买卖合同》，合同中已经写明徐正善为出卖方，并因徐正善患病而由唐卫平代徐正善签名，且2016年12月7日，双方曾预约网签登记，因徐正善于2016年12月9日病逝，涉案房屋网签、过户未能完成。2016年12月25日，唐卫平又与郭冬辉签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定春节后办理房屋转移过户手续。本院（2018）鲁01民终2602号民事判决已经认定唐卫平与徐戎龙签订《赠与合同》为无效合同。一审判令郭冬辉、刘光辉支付唐卫平、徐戎龙剩余购房款85万元，唐卫平、徐戎龙配合郭冬辉将涉案房屋过户至郭冬辉名下，符合合同约定，应予维持。

综上所述，唐卫平、徐戎龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人唐卫平、徐戎龙各负担100元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　韩　梅

审 判 员　　曹　强

审 判 员　　许海涛

二〇一九年十二月三十一日

法官助理　　刘秋月

书 记 员　　王　娜