违约方是否享有合同解除权？

承租人与出租人签订长期房屋租赁合同，在合同履行一段时间后，承租人因经营不善，不想继续租赁，此时，承租人能否以经营不善为由解除房屋租赁合同？

2019年10月1日，某石材公司与黄某签订《厂房租赁合同》，约定某石材公司将其厂房出租给黄某使用，租赁期限自2019年10月至2024年10月，租金每年40万元，付款方式为一年一付。2023年9月22日，黄某向石材公司邮寄《解除合同通知函》，载明“受新冠疫情不可抗力影响，目前我方生产受到影响，根据现在的经济状况，无法继续履行合同，为减少双方损失，现向贵公司单方提出解除《厂房租赁合同》”。该件于2023年9月25日签收。黄某诉称，受疫情影响已经不再经营石材生意了，要求解除合同，同意支付违约金10万元-15万元。石材公司辩称，根据民法典第509条，当事人应当按照约定全面履行义务，黄某即不享有约定解除权，也不享有法定解除权，公司不同意解除合同。石材公司提起反诉，要求黄某支付2023年10月至2024年10月期间的租赁费40万元。

法院经审理认为，案件争议焦点为案涉租赁合同是否能够解除的问题。本案中，黄某向石材公司发出的解除合同通知后，已实际搬离租赁场地，案涉租赁合同已不具备继续履行的基础，双方已形成合同僵局。如一概不允许黄某解除合同，则势必导致案涉场地空闲，造成不必要的浪费。因此，为有利于发挥物的价值，减少财产浪费、充分利用资源，对黄某解除合同的诉求，应当予以支持，但黄某作为违约方需要对守约方石材公司的损失进行充分赔偿。本案租赁合同期限为5年，已履行4年，石材公司在履行租赁合同时并未对租赁物进行过专门改造，案涉租赁物易于再次租赁，综合考虑上述情形，由黄某支付石材公司8个月的租金26万元作为赔偿为宜。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，这是合同法律效力的重要内容，也是民事主体诚实信用原则的具体体现。因此，违约方不享有单方解除合同的权利，其单方发出的解除合同通知不具有法律效力。

在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，如一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，一方面导致案涉房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下支付租金。同时，因承租方不使用房屋，支付租金的能力受到限制，使得出租方的租金也难以得到保障。在此前提下，违约方起诉请求解除合同的，应同时具备以下三个条件：1.违约方不存在恶意违约的情形，防止违约方实施机会主义行为而侵害守约方之利益；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。在违约方能够对守约方因合同解除导致的损失进行充分赔偿的情形下，如守约方坚持拒绝解除合同则应认定守约方违反诚实信用原则。

在判决违约方的违约责任时，应综合考量案涉合同的履行情况、租赁场地是否易于租赁、出租方或承租方是否对租赁场地进行改造等因素，酌情判决违约方支付一定的租金作为违约金赔偿守约方。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

      当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

      当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百三十三条【情势变更】合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

      人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

    （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

    （五）法律规定的其他情形。

第五百六十六条【合同解除的效力】 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

      合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百八十条【非金钱债务继续履行责任及违约责任】 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

    （一）法律上或者事实上不能履行；

    （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

    （三）债权人在合理期限内未请求履行。

      有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第48条  违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

    （1）违约方不存在恶意违约的情形；

    （2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

    （3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

      人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

编写人：彭玉龙、周航