消费者买受人的物权期待权优先于抵押权

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基本案情

2020年11月，孙某与平邑某置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同》，并支付了全部价款。2021年11月办理了交房手续，但一直未办理房产过户手续，孙某名下无其他用于居住的房屋。2022年7月，平邑某置业有限公司为向谢某借款300万元，将已经出售给孙某的案涉房屋为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记。后未履行还款义务，谢某向法院提起诉讼后申请强制执行。法院于2024年8月16日作出执行裁定书，裁定查封登记在平邑某置业有限公司名下的案涉房屋，并于2024年9月启动房屋拍卖程序。在房屋拍卖过程中，案外人孙某向法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。

法院审理

法院经审理认为，本案的争议焦点为商品房消费者所享有的不动产物权期待权与抵押权的顺位问题。

本案中，孙某与平邑某置业有限公司在2020年11月3日签订《山东省新建商品房买卖合同》，本院查封时间为2024年8月16日，买卖合同签订的时间早于法院查封时间；孙某所购商品房系用于居住且孙某名下无其他用于居住的房屋；孙某已支付全部价款。故孙某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者的要件。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定：交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。商品房消费者物权期待权涉及居住利益，属于生存权范畴，而抵押权属于财产权。为保护商品房消费者的生存权，商品房消费者物权期待权优先于抵押权并能够排除人民法院强制执行。因此孙某对案涉房产享有的商品房消费者权利优先于申请执行人谢某享有的抵押权，能够排除本院对案涉房屋的强制执行，本院对孙某的异议请求予以支持。

裁定作出后，案外人、当事人均未提起诉讼，现该裁定已生效。

法官说法

当前，我国对不动产物权采取登记生效主义，但实践中不动产买卖合同签订、价款支付与不动产权变动经常发生不同步的情形。若房地产开发商在出售商品房时就已经设立了抵押权或者在将房屋出卖后又私自设立了抵押权，商品房消费者的权益将得不到保护。商品房消费者购买房屋的目的是用于自身居住，在房价高昂的情况下，许多商品房消费者花费巨大的成本购买居住之所，其购房的利益属于生存利益，属于生存权范畴。而抵押权人享有的抵押权属于财产权，两相比较，商品房消费者的生存利益和居住权应当优先，而抵押权人的抵押权应退居其次。

作为商品房购房者，在购房之前，也要做好产权调查，并及时办理房屋产权过户登记，避免出现房屋因抵押而被强制执行的情况。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

编写人：田海琳  王兆帅