居间合同“跳单”案

——居间合同中规避“跳单”条款以及“跳单”行为的认定

    内容摘要：
    被告崔某先在原告公司员工带领下看房，并与原告签订《21世纪不动产看房确认单暨委托协议》（以下简称“委托协议”），后又与青岛大地众泰房地产经纪有限公司和房屋原房东共同签订房屋买卖合同，并完成房屋过户手续。原告认为，被告的“跳单”行为已构成违约，要求其支付违约金48000元及律师费6000元。被告认为其不应当承担任何责任。法院认为，双方签订的委托协议中规避“跳单”的条款虽系格式条款，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告“跳单”已构成违约，应赔偿原告的损失，但因原告未举证证明其具体损失金额，故法院适用公平原则，判令被告支付原告违约金1万元，驳回原告其它诉讼请求，该判决已履行完毕。
    关键词
    居间合同纠纷  格式条款  跳单  违约金 公平原则
    裁判要旨
    在房地产中介市场上，存在委托人通过中介公司带领看房后，为不支付佣金而与房屋权利人私下成交，或者为少支付佣金而与其它中介公司成交的现象，俗称“跳单”。对于这一行为，在法律上应当如何认定，一直存在争议。这其中涉及到诚信问题、委托人的自由选择权问题、格式条款效力的认定问题、违约行为的界定及违约金性质的问题、居间人服务行为及相关利益的保护问题。
本案综合考虑上述因素，结合案情，最终认定“跳单”行为违背诚信原则，居间人为规避“跳单”而预先制定的格式条款，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告“跳单”属违约行为，应当赔偿原告的损失。同时，考虑到违约金条款的设定应以“补偿性为主，惩罚性为辅”的特点，依据公平原则，酌情判决被告赔偿原告适当的损失。
相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
    案件索引
    一审：山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6640号，结案时间2020年4月30日。
基本案情
原告诉称，2018年11月21日，原被告签订《21世纪不动产看房确认单暨委托协议》（以下简称“委托协议”），约定由原告为被告购买房屋事宜提供居间服务，提供居间服务的房屋地址位于青岛市城阳区湘潭路9号19号楼4单元601户。原告依约提供居间服务后，被告却私下与房屋所有权人进行买卖交易，并于2019年1月与房屋所有人办理了过户手续。根据双方签订的合同约定，被告获知协议项下的房屋信息后，在十二个月内如与原告介绍的房屋权利人以任何方式及价格私下成交，视为违约应向原告支付相当于全额服务费的违约金及原告为实现该债权实际支出的合理费用，因此，其要求被告按照委托协议约定支付违约金48000元，并支付律师费6000元
被告崔某辩称，其不应当承担任何责任。
    经审理查明，2018年11月20日12时20分左右，原告工作人员王某带领被告到涉案房屋处看房，并将带领被告看房的视频通过微信形式发给房屋原权利人，看房后，被告与原告签订委托协议,该协议第一段载明：甲方（被告崔某）确认：在此次看房前，没有任何一家中介代理机构或者其他第三方向甲方推荐和带看过下列表中所列房产（其中包括涉案房屋），甲方对乙方（原告客爱家公司）提供的居间中介、咨询服务予以确认。”委托协议第四条约定，“甲方获知本合同项下的房屋信息服务后，在十二个月内如与乙方（原告）所曾介绍的房屋权利人（含业主、任何有权与甲方进行交易的对象，下同）以任何方式及价格私下成交或者签订合同，视为甲方违约，甲方应向乙方支付相当于乙方全额服务费的违约金（甲方如不提供房屋真实交易价格的，违约金以本合同约定金额或本合同表格中的房屋售价3%为准）及双方为实现该债实际支出的合理费用。”上述两段文字为加粗字体。
    另查明，2018年11月20日21时左右，被告分别通过微信以及手机银行转账的方式，向案外人嘉中吉公司（21世纪的另一加盟店）的员工路红各转账1万元，共计两万元。被告称是其支付给嘉中吉公司的中介费。
还查明，2019年1月15日，被告与涉案房屋原权利人王某、张某以及案外人青岛大地众泰房地产经纪有限公司（以下简称“众泰公司”）签订房屋买卖合同，并于2019年1月18日将涉案房屋过户至被告名下。
    裁判结果
    山东省青岛市城阳区人民法院于2020年4月30日作出（2019）鲁0214民初6640号民事判决书，判令被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告违约金1万元，驳回原告其它诉讼请求。
宣判后，被告提起上诉后又撤回上诉申请，判决已经发生法律效力，并且被告已经将违约金支付完毕。
    裁判理由
    山东省青岛市城阳区人民法院认为，本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点为：原告是否有权依据委托协议第四条的约定向被告主张违约金以及律师费。该争议焦点包括以下问题：
1.关于委托协议第四条条款的效力问题：本院认为，在居间合同法律关系中，居间人的目的在于通过居间活动取得佣金，但是在房地产中介市场上，存在委托人通过中介公司带领看房或者介绍买卖双方认识后，为不支付佣金而与房屋权利人私下成交，或者为少支付佣金而到另一家中介公司成交的现象，该委托协议的第四条就是为了防止委托人这种不诚信的行为而设立的，该条款旨在维护中介公司作为居间人依法应当享有的合法权益，防止委托人从中介公司处获得房源信息后，跳过该中介公司进行私下交易，从而使该中介公司无法得到应得的佣金。该条款通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应当认定为格式条款。其虽为格式条款，但是该条款并不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告在签订合同时亦未提出异议，签订后也未在法定期限内要求撤销，亦不存在免除一方责任，排除对方主要权利的情形，因此该条款是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。
2.关于被告是否存在违约行为的问题。首先，原告对协议中第一段“甲方确认……”的文字内容进行了字体加粗，已经尽到提示义务，被告签属了该协议，即能够证明被告已经确认在与原告签订委托协议前，并未从任何第三人处得知涉案房屋的信息；其次，被告称其在与原告签订委托协议之前就已经获悉涉案房屋的信息了，提交的证据是其与嘉中吉公司员工签订的房屋买卖合同以及其转账给嘉中吉公司员工路红两万元，本院认为，被告提交的上述房屋买卖合同与青岛市城阳区不动产登记中心备案的房屋买卖合同不一致，被告提交的合同上显示的中介是嘉中吉公司，而备案合同上显示的是众泰公司，但行政机关的备案合同的证明效力要高于被告个人提交的合同的证明效力，因此，本院采信行政机关备案的合同，对被告提交的合同不予采信。而对于被告向路红个人转账的两万元是否是向嘉中吉公司支付的中介费的问题，本院认为，因嘉中吉公司是中介公司，如其收取客户的中介费，也应当由公司收取，即客户应当将中介费直接交付或者转账支付至公司的账户，公司出具正规的发票，公司也应当依法纳税。因此，被告仅凭其向路红个人转账支付的两万元，无法证明是其向嘉中吉公司支付的中介费。综上，本院认为被告最早得知涉案房屋的信息，来源于原告。但被告利用了上述信息，与房屋原权利人以及案外人众泰公司于2019年1月15日签订房屋买卖合同，并于当月18日办理过户手续的行为，明显违反了原被告之间的委托协议的约定，原告有权依据委托协议第四条约定向被告主张违约金。
3.关于原告主张违约金数额的问题：我国合同法关于违约金条款的设立旨在弥补守约方的损失，即以弥补损失为主，惩罚性为辅。本案中，虽然被告违约，但是原告并未举证证明因被告违约而给原告造成的实际损失金额，综合本案情况，本院酌情支持被告支付原告违约金1万元。对于原告的其它诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。
    案例注解
    在二手房市场交易中，存在委托人通过中介公司获知房源信息后，为不支付佣金而与房屋权利人私下成交，或者为少支付佣金而与其它中介公司成交的现象，俗称“跳单”。本案就涉及这一问题。此类纠纷中，争议多集中在以下几点：一、委托人与中介公司签订的类似《21世纪不动产看房确认单暨委托协议》中关于规避“跳单”条款的性质如何认定；二、规避“跳单”条款是否有效；三、“跳单”行为是否必然属于违约行为；四、违约行为是否必然导致赔偿违约金。有关上述问题的认定，对于司法实践中处理相关“跳单”案件具有重要意义。
一、关于委托人与中介公司签订的类似《21世纪不动产看房确认单暨委托协议》第四条关于规避“跳单”条款性质的认定
对于规避“跳单”条款效力的性质认定，主要有以下几种观点：
（一）该条款是中介公司单方制定的加重委托方的责任、免除己方责任的条款，属于霸王条款。
（二）该条款系合同中的一般条款，系双方当事人真实意思的表示，并无特殊性。
（三）该条款系中介公司为重复使用而制定的条款，属于格式条款。
《合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立和同事为与对方协商的条款”，霸王条款是指，一些经营者单方面制定的逃避法定义务、免除自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告等。二者的主要区别在于，格式条款并不当然无效，而霸王条款必然无效。
本案法官认为，类似于本案委托协议中第四条的规避“跳单”条款，旨在维护中介公司作为居间人依法应当享有的合法权益，防止委托人从中介公司处获得房源信息后，跳过该中介公司进行私下交易，从而使该中介公司无法得到应得的佣金，其本质是为了防止委托人的上述不诚信行为。该条款通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，符合《合同法》关于格式条款的定义，因此应当认定为格式条款。
二、关于规避“跳单”条款是否有效的争议观点及评析
（一）该条款属于霸王条款，一律无效。
（二）该条款属于一般条款，应当认定有效。
（三）该条款属于格式条款，并不一定无效。
根据上述关于规避“跳单”条款性质的认定，该条款属于格式条款，那么该条款的效力问题就不能一概而论，而要具体案件，具体分析。《合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式合同具有本法五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据以上规定，格式条款只有在“免除或者限制己方的责任”时，提供条款一方才存在“提请对方注意”和“按照对方要求，对该条款予以说明”的义务，只有在“加重对方责任、排除对方主要权利”时，该条款才无效。具体到本案，中介公司制定关于规避“跳单”的条款，旨在维护中介公司作为居间人依法应当享有的合法权益，防止委托人从中介公司处获得房源信息后，跳过该中介公司进行私下交易，从而使该中介公司无法得到应得的佣金。该条款不存在免除己方责任，排除对方主要权利的情形，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，而且，原告对协议中第一段“甲方确认……”的文字内容进行了字体加粗，已经尽到提示义务，而被告在签订合同时亦未提出异议，签订后也未在法定期限内要求撤销，因此该条款是双方真实意思的表示，合法有效。
三、关于委托人跳过原中介公司与其他中介公司签订合同的行为是否必然是违约行为的争议观点及评析
（一）委托人跳过原中介公司与其他中介公司签订合同的行为是违约行为。
（二）委托人跳过原中介公司与其他中介公司签订合同的行为不是违约行为。
上述观点均过于片面，应当根据具体案件进行分析。其关键是要看1.房源信息是否是原中介公司的独家信息；2.委托人得知该房源信息的时间是否早于通过原中介得知信息的时间。
如果委托人在原中介公司得知的房源信息，是该中介的独家信息，即该房屋并没有在除原中介公司之外的中介公司挂名对外出卖，并且委托人也没有证据证明其通过其他途径得知的该房源信息的时间，早于通过原中介得知，那么，此时委托人跳过原中介公司与其他中介公司签订合同的行为是违约行为；如果委托人在原中介公司得知的房源信息，并非该中介的独家信息，或者委托人有证据证明，其通过其他途径得知的该房源信息的时间，早于通过原中介得知，那么委托人跳过原中介公司与其他中介公司签订合同的行为，应当认定为违约行为。
本案中，被告已经与原告签订委托协议，承诺未在其他处得知涉案房源信息，并且原告提交的证据不足以证明其得知涉案房源信息时间早于在原告处得知的时间，因此，本案被告的行为属于违约行为。
四、关于违约行为是否必然导致赔偿违约金的争议观点及评析
（一）违约行为给守约方带来损失，应当直接按照双方约定的违约条款来进行赔偿。
（二）违约行为给守约方带来损失，应当由守约方举证证明其具体损失金额。
上述观点均有不妥之处。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可以看出，违约金的本质是“补偿性为主，惩罚性为辅”，因此，应当结合具体案情，结合守约方产生的实际损失、违约方获得的收益、违约条款的约定是否显示公平等综合认定。
如果按照上述第一种观点，本案中，被告的违约行为给原告造成了损失，应当按照双方委托协议约定金额或委托协议表格中的房屋售价的3%即48000元支付违约金，对于被告显然不公平。如果按照第二种观点，原告未能举证证明其实际损失，被告即不需要赔偿，显然对原告不公平，因为被告的违约行为显然给原告带来的隐性损失。因此，结合本案具体案情以及公平原则，酌情判令被告支付原告违约金1万元。
五、公平原则的适用
本案中，因被告给原告造成的损失，并不是一种有形的、可见的、可计算出的直接的、物理上的损失。房源信息对于中介公司来说，是一种可能获取报酬的潜在成功率。当顾客违背诚信原则，从一家中介公司获取了房源信息后并接受了服务后，为了少支付或不支付佣金而“跳单”，中介公司必然会产生隐形损失。
一方面，“跳单”行为是一种不诚信的行为，法律不应当支持和鼓励，而是应当引导公民诚信守法。另一方面，如果“跳单”行为不加以遏制，不仅中介公司作为居间人的合法权益会遭受侵害，还会使得中介公司可能因无应得收入来源而导致经营困难，甚至为了抢单而压低佣金进行不正当竞争，这就不仅不能让中介公司将关注点放在其居间服务质量的提高上，还会破坏了经济秩序。
因此，本案采用公平原则，在充分尊重当事人合同约定的基础上，结合和双方具体情况，进行了综合考虑，判令被告赔偿原告违约金1万元。这不仅有利于引导诚信行为，也有利于推动中介公司提供更好的居间服务，促进中介市场的良性竞争。

    一审合议庭成员：
    审判长张春贤、人民陪审员李兆杨、陶丽丽      

    案例编写人：张春贤，18561997377