我国业主委员会民事诉讼主体资格探析

　　【内容摘要】随着住宅商品化及物业管理的发展，业主委员会作为维护业主合法权益，参与物业管理的制度得到了普及和推广。业主委员会代表全体业主作为一方当事人参与诉讼的案件随之上升，业主委员会是否具有诉讼主体资格，即能否以自己的名义起诉及应诉，以及业主委员会诉讼主体资格是否应受到限制，应当如何完善等问题，引起了理论界及司法实践的高度关注。对于这些问题，目前在理论界及实务操作中尚有争议。本文通过介绍我国对于业主委员会诉讼主体地位的规定，借鉴国外的先进立法，以期我国立法能明确和完善业主委员会的诉讼制度，以便更好的指导目前的业主委员会诉讼实践活动。（共计8386字）

　　【关键词】；业主大会；诉讼主体资格、建筑物区分所有权

　　一、问题的提出

　　（一）案例简介及法院的裁判

　　某区业主委员会应物业管理有限公司的要求，将坐落于××路×号楼一层面积为603.03平方米的商用房租赁给该物业公司使用，租赁期是四年，自2004年10月31日至2008年10月30日止。合同到期后，物业公司不但不返还房屋，反而将房屋对外转租。该区业主委员会提起诉讼，认为业主委员会与物业公司是在公平、自愿的条件下签订的《房屋租赁合同》，是合法有效的。所以业主委员会有权作为本案原告请求法院判令物业公司支付2008年11月1日起至2009年6月30日的租赁房屋违约金32万。被告物业公司辩称业主委员会作为案件原告主体不适格，房屋租赁合同无效。本案争议的焦点在于：一、业主委员会与物业公司之间是否存在房屋租赁合同关系；二、业主委员会是否具有本案诉讼主体资格。法院经开庭审理后认为，本案业主委员会虽然是基于“与全体业主物业管理有关的事项”而可以以自己的名义提起诉讼，但由于未经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或授权，而不应以自己的名义提起诉讼为由裁定驳回了业主委员会的起诉。上述案例中原告、被告、法院各提出了自己对业主委员会是否具有原告主体资格的看法。

　　（二）由案件引发的思考

　　目前，司法实践中以业主委员会为一方当事人的纠纷越来越多。业主委员会是否具备诉讼主体资格，能否以自己的名义提起诉讼、参加诉讼，以及业主委员会诉讼主体资格是否应受到限制等问题，一直在理论及实践中倍受关注与争议。我国的《民法通则》、《民事诉讼法》以及《物业管理条例》等法律、法规没有对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定。新通过的《物权法》对业主委员会的诉讼主体资格问题也没有具体规定。

　　实践中各地法院的作法也各有不同。2002 年 7 月 9 日，上海市高级人民法院整理发布的物业管理类纠纷中疑点的审理意见中规定：在物业管理类案件中，凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。根据该意见，凡涉及全体业主公共利益的物业管理纠纷，业主委员会均具有诉讼主体资格，但是仅限于作为原告起诉。

　　2003 年 8 月，最高人民法院在给安徽省高级人民法院的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出，“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”根据该复函，业主委员会可以在业主与房地产开发公司之间的物业纠纷中充任原告。但是，理论界许多学者认为该复函不具有普遍指导意义。

　　2003 年 12 月，北京市高级人民法院出台的《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第 7 条规定，业主委员会在下列情形下可作为原告参加诉讼：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的：（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主公共权益的情形。根据该规定，业主委员会只能作为原告起诉，且被告主要为物业管理企业。

　　2005 年 10 月，最高人民法院民一庭下发的关于业主委员会诉讼权利的审判意见规定，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起诉讼。根据该审判意见，业主委员会只能作为原告起诉，其起诉只能对物业管理公司提起。

　　各地法院针对业主委员会诉讼主体资格的内涵存在不同意见，这也表明了法官在审理相关案件时会出现不同的态度，从而出现相同的案情在两个地方有两种不同的判决。这种情况的出现极大地损害了法律的严肃性，也会在社会公众心中形成一种司法不公的印象，降低司法判决在当事人心中的威望。这些情况的出现对于我国的法治建设都会产生很强的破坏性，减少人们对法律的信仰与此同时，法制的不统一也会造成诉讼各方当事人合法权益得不到有效保护。

　　笔者认为，解决这一问题最终还是要靠全国性的统一立法来确定业主委员会诉讼主体资格。通过对我国的立法和司法现状的了解，可以看出，赋予业主委员会诉讼主体资格问题已经是迫在眉睫。本文旨在通过对这一问题继续探讨，以期从理论上和实践上推动业主委员会制度的完善，使广大业主合法权益得到充分维护。

　　二、业主委员会概念、特征及职责

　　业主委员会，是指由一个物业管理区域的业主大会选举产生的、由全体委员组成的会议机关，是业主大会的执行机构，是一个物业管理区域业主管理团体常设的管理机关之一。国务院《物业管理条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”建设部《业主大会规程》第3条规定：“业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。”而在物业管理实务中，业主委员会有时也指为执行具体管理事务而召开的业主委员会会议。

　　业主委员会的法律特征可以概括为以下几个方面：一是业主委员会由业主大会选举产生，是业主管理团体必设的常设机关和执行机构。二是业主委员会是执行机关，其活动范围是进行物业的业主自治管理，其设立的目的是设立一个常设机构来行使业主对物业的自治管理权。三是业主委员会是由全体委员组成的执行机关。四是业主委员会应代表并维护业主的合法权益。它并不是为业主做主，而是团结业主，为业主服务。业主委员会应向业主大会负责，但最终要落实到向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益，而且维护的应是业主的合法权益，其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围之内。

　　根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。

　　三、业主委员会的法律地位

　　对业主委员会的法律地位的探讨，总是显得有几分尴尬，在大多数时候，我们说的其实就是业主委员会在诉讼中的地位。业主委员会运行与地位的讨论绕不开其诉讼中的法律地位这个重要问题。

　　(一)目前我国立法对于业主委员会诉讼主体地位的规定

　　1、《物权法》78条第2款规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依该条,若业主向人民法院请求撤销业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定,该撤销之诉的原告一方是合法权益受到侵害的业主,而被告则应当是作出该决定的业主委员会。《物权法》第83条第2款规定:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。依该条规定,业主委员会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为,业主委员会享有相应的物权请求权,如停止侵害、消除危险等。然而,该条却没有明确承认业主委员会的诉讼主体资格或赋予其诉权,从而导致该请求权的行使缺失相应的司法救济途径。

　　2、2007年《物业管理条例》(以下简称“条例”)对“业主委员会”的规定较《物权法》更为详细。新《条例》取消了2003年的《条例》第15条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”的表述。执行机构在法律上没有独立的法律地位,立法的这一变化似乎依然回避了业主委员会的诉讼主体资格,实际上为业主委员会具备独立诉讼地位留下了空间。此外,新《条例》第12条加入了《物权法》赋予撤销业主委员会侵害业主决定之诉的规定。总之,新《条例》同样未对业主委员会的法律性质及其诉讼能力做出明确规定。

　　3、《民事诉讼法》第49条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”业主委员会既非公民,也非法人,因此,是否可以成为民事诉讼当事人就要看它是否属于其他组织。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》(以下简称《若干意见》)第40条,其他组织必须符合三个条件:其一,合法成立;其二,有一定的组织机构;其三,有一定的财产。而对于业主委员会是否属于“其他组织”则未明确。对于这一问题,学者们看法不一。一种观点认为:业主委员会不属于法律规定的“其他组织”。理由是业主委员会尽管是合法成立,但它既没有自己的财产,又不得直接从事以营利为目的的经营性活动,虽然可以占有和使用一些场所和财产,但不拥有所有权,与民事诉讼法中所规定的“有一定财产”截然不同[1]。另一种观点则认为:业主委员会完全符合非法人组织的构成要件。理由是业主委员会有一定的财产,其财产主要来源于三方面:其一是共用部位、共用设施设备以及由此产生的收益;其二是物业管理用房;其三是专项维修资金[2]。

　　4、根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条“业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”的规定，首次明确业主委员会的诉讼地位。即业主委员会可以对物业服务中某些事项以诉讼主体出现。

　　（二）外国法律的相关规定对我国的借鉴

　　是否具有独立的民事主体资格，对于业主委员会的诉讼主体地位的界定，有着十分重要的作用。从外国及我国台湾地区的相关立法看,承认业主委员会的诉讼主体地位是一个必然的趋势。

　　1、法国现行《住宅分层所有权法》第14、15条规定,“若有两名以上保有建筑物不同部分的区分所有权人,即存在区分所有权人管理团体”。根据该法,该管理团体为享有法人人格的团体。“管理团体具有参加以请求和防御为内容的诉讼资格,其诉讼对象连某一特定的区分所有权人亦包括在内”。可见,法国法认为区分所有权人管理团体能够独立参加诉讼。

　　2、德国现行《住宅所有权法》第27条中规定:“管理人的权利义务如下‘:5.基于住宅所有权人决议的授权,与诉讼上或诉讼外为权利主张’。”我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第35条中规定“:管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。”[3]综上，德国及台湾地区的管理委员会为不具有当事人能力的非法人团体。

　　3、日本《建筑物区分所有法》规定,区分所有权人的团体包括三类:管理团体、管理组合法人及社区管理团体。管理团体在实务及学说上被称为“非法人管理团体”,但在诉讼上,依据日本《民事诉讼法》的规定,此权利能力的管理团体仍有诉讼当事人能力。其中第57条中规定“:管理人或于集会被指定的区分所有人,得依集会决议为其他区分所有人提起诉讼。”可见,日本法也普遍赋予管理团体诉讼主体资格。

　　上述各国立法实践,对我国业主委员会制度的构建有极大的借鉴意义:各国对管理团体或管理委员会主体资格的确定态度不一,但承认管理团体或管理委员会的诉讼主体资格,认可其能够以自己的名义参与诉讼是一个趋势。

　　四、如何在立法和司法中确认我国业主委员会的民事诉讼主体地位。

　　（一）业主委员会具有民事诉讼主体地位。

　　1、业主委员会属于民事主体中的“其他组织”，具有民事主体地位。

　　首先，业主委员会是合法成立的。《物业管理条例》第10条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第16条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”《物权法》第75条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这说明业主委员会是依法成立的组织。

　　其次，业主委员会有一定的组织机构。在构成上，非法人机构也要求是多人的集合，这种集合不是临时和松散的人员集中，而是以实现自身一定的目的而成立和存在，并拥有名称、机构及相应的代表人和管理人的集合，表现为团体形态。例如，《业主大会规程》第20条规定“业主大会应当设立业主委员会作为执行机构”，第21条规定“业主委员会应当自选举产生之日起15 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人”。同时，《物业管理条例》和《业主大会规程》以及一些地方物业管理法规、规章还对业主委员会委员的任职要求、资格条件、产生办法、人数组成、权利义务、工作职责以及业主委员会的议事规则、办公用房、活动经费等都作了详细规定，因此业主委员会的组织机构是健全与完备的。可以形成独立于其成员个人意思的团体。

　　再次，业主委员会享有一定的可独立支配的财产。这是目前在认定业主委员会是否为“其他组织”时最具争议的问题。依我国现行法律对业主委员会的规定，业主委员会除占有少量的办公和活动经费外，并无自己独立享有的其他财产。物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益均归全体区分所有权人共有，专项维修资金及收益也属于全体区分所有权人所有，且该项资金只能用于公共设施设备在保修期后的维护开支。业主对共有部分所享有的所有权并不是民法上的单一所有权，而是一种特殊的复合型所有权，即建筑物区分所有权，因此业主无法单独对这些财产进行占有、使用、收益和处分，而只能由业主委员会代表全体业主行使，这些财产在理论上便成为业主委员会独立支配的财产。尽管这部分财产的真正所有人是全体业主，但具体行使该部分财产所有权各项权能的则是业主委员会。业主委员会对全体区分所有权人的共有财物享有日常维护、管理与监督的权利，并在法律规定或业主大会授权的范围内进行使用和处分。由于非法人组织所支配财产的非独立性及其民事责任能力的不完整性，因而需要由与其有法定责任关系的单位或个人负补充连带责任。[4]因此笔者认为，由于业主委员会没有完全独立的财产，在其无法承担民事责任时，由业主或业主大会承担补充连带责任。

　　2、业主委员会不是业主大会的执行机构，而是代理机构， 具有民事诉讼主体地位。

　　一直以来，我国的立法主张业主委员会是业主大会的执行机构。国务院2003年9月1日施行的《物业管理条例》第15条第1款规定:"业主委员会是业主大会的执行机构"。基于这一规定。2007年8月26日国务院修订、并于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第15条第1款删去"业主委员会是业主大会的执行机构"这一规定。有学者认为，此说并无实质意义，不能说明业主委员会的真正法律地位[5]。

　　笔者认为，我国立法对这一问题的回避给业主委员会与业主大会的委托-代理关系开辟了一定的道路。管理人是共有人大会聘任的从事共有物管理的第三人，他与共有人大会之间的关系是委托代理关系[6]。所谓代理,是指代理人在代理权范围内,以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为,由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度。全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会,业主委员会在业主的授权范围内,行使与物业管理有关民事权利,对全体业主负责。在当前业主委员会仍不具有完全独立民事权利能力之时,业主委员会从事民事行为的后果归于全体业主。业主通过业主大会产生的决议,由业主委员会执行。业主委员会与业主之间的代理关系,可以产生于全体业主与业主委员会之间,也可产生于部分业主与业主委员会之间。

　　（二）实践中，业主委员会民事诉讼主体地位的确认要受到一定的限制。

　　1、业主委员会起诉及应诉的前提条件是要符合诉的利益—全体业主的共同利益。业主委员会不论是充当原告还是被告都要符合全体业主的共同利益，即业主委员会的诉讼请求是否属于自己的职责范围以及是否代表了全体业主的共同利益，这是业主委员会起诉及应诉的前提条件。诉讼事项属于业主委员会的职责范围的有:(1)物业服务企业擅自挪用专项维修资金的;(2)个别业主侵害其他全体业主的共同利益的;(3)物业服务合同终止时,物业服务企业拒绝移交物业管理用房及相关资料的;(4)开发商或物业服务企业侵占业主共用部分、共用设施、设备、共同道路、绿地等牟利,未交还收益的;(5)物业服务企业违反合同规定,损害全体业主利益的;(6)业主大会决定解除物业服务合同,物业服务企业拒绝退出的[7];(7)其他全体业主权益受到法人、自然人或其他组织侵害的情形等。业主委员会诉讼所涉事项必须涵盖全体业主的利益，从其设立之初就是为全体业主服务，因此主委员会必须维护全体业主的合法权益。涉及部分、个别业主的利益，业主员会业委会就无权提起诉讼，而应当由那些利益被涉及的个别业主自己通过律手段来维护自身的合法权益。

　　2、业主委员会通常情况下可以充当原告，但要经过法定的程序。业主委员会成立，提起、参与诉讼要经过合法的程序，参与诉讼要经过业主的书面授权。首先，业主委员会应该在选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案;其次，业主委员会能否以自己的名义独立提起诉讼的问题。笔者认为，业主委员会每次提起诉讼都必须经业主大会的书面授权，获得特别多数决通过,即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，确保业委会起诉、反映的是广大业主的真实意思。

　　不符合这些条件的业主委员会不能以自己的名义代表全体业主参加诉讼，未经合法程序选举并经过业主书面授权的业主委员会向法院提取诉讼的，法院应以诉讼主体不适格为由裁定予以驳回。

　　3、业主委员会被告身份的确认及民事责任的承担。从我国目前的立法来看，只有在一种情况下明确了业主委员会的被告身份，即《物权法》第78条第二款中规定的“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。除此之外，笔者认为在另外两种情况下，业主委员会也可以以被告身份出现。其一，《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。此条例规定了业主委员会的催交程序是物业服务企业起诉业主的前置程序，因此笔者认为，物业服务企业与业主因为缴纳物业服务费用发生争议时，如果业主委员会没有履行催收义务，反而发动全体业主拒交物业服务费，物业服务企业与业主委员会无法协商，必须通过司法途径解决时，应当首先起诉业主委员会，而不能直接起诉业主。其二，在全体业主要承担赔偿责任时，由于业主在举证方面是弱势群体，所以笔者认为在此情况下业主委员会也可以充当被告。从《物业管理条例》关于业主委员会设立程序的规定中可以看出，我国业主委员会并没有自己完全独立的财产，无法完全独立地承担民事责任。根据我国现行立法，如果允许业主委员会作为被告参加涉及到财产给付或赔偿责任的诉讼时，判决将无法执行，导致了对方当事人合法权益无法获得保护，同样也有损司法判决的严肃性。因此，笔者认为，随着业主委员会制度的完善及其民事法律地位的最终确认，我国立法应该对业主委员会如何承担民事赔偿责任进行构建。在涉及民事赔偿责任时，业主委员会应根据专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数占全体业主总人数过半数的业主同意的原则参加诉讼，在以其自有的财产（物业管理经费、活动经费等）承担责任后，再要求全体业主对业主委员会的应诉行为所应该承担的民事责任按照专有部分占建筑物总面积且业主人数占全体业主总人数的比例进行分摊，承担补充连带赔偿责任。

　　另外，对于业主委员会在反诉中的法律地位，笔者认为可参照本诉中业主委员会的诉讼主体地位，既可以充当反诉原告也可以充当反诉被告，但要受到一定的限制。同时，在诉讼过程中由于业主举证能力的不足，如果业主申请追加业主委员会为第三人的，笔者认为法院可以予以支持。

　　结    语

　　随着我国房地产业的飞速发展，司法实践中与物业管理有关的纠纷呈上升趋势，业主委员会的诉讼主体资格问题直接决定着业主的合法权利能否得到救济和保障，目前我国立法对于业主委员会的诉讼主体资格没有给予明确的界定，造成了司法实践的不统一性，影响了司法的权威。笔者认为，我国的业主委员会可以借鉴国外的立法例，明确的赋予业主委员会的诉讼主体地位，但是在业主委员会没有法人化的今天，其诉讼主体地位要受到一定的限制。如何确定业主委员会的诉讼主体地位，业主委员会能否被列为被告，承担相应的民事责任，需要在今后的司法实践中进一步探讨，以期在未来的立法中进行完善。通过这篇文章，笔者希望使读者了解我国业主委员会诉讼主体地位明确和完善的必要性和合理性，以推动我国的立法及司法审判实践。

　　[1] 贺晓芳、齐恩平：《业主委员会的法律地位研究》，天津商学院学报2007年第2期。.

　　[2] 张文国：《业主委员会的法律性质辨析》，中国物业管理，2006年第12期。.

　　[3] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室:<物权法立法背景与观点全集>,法律出版社2007年版,第405页.

　　[4]魏振瀛：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社，2000年版第95页。

　　[5]谭玲、廖鹊鸣：《物业管理若干问题刍议---兼评<物业管理条例>制度设计之缺陷》，政法学刊,2005年第2期。

　　[6]《意大利民法典》第1129条和1130条。

　　[7] 黄乐平：《业主物权与物业管理法务全解》，法律出版社,2008年版,第64页.