顶名购房合同的法律性质及效力认定

顶名购房合同的法律性质及效力认定

                                        宋时晓

【要点】
    顶名（借名）购房合同（协议）所指向的标的并非房屋本身，而是一种购房权，属于债权的范畴。对基于特定身份取得的商品房购买资格能否进行转让，法律、行政法规没有禁止性规定，故顶名购房合同有效且应按约定全面履行。
    【案情】

2011年，李某所属单位集资盖房，李某住房宽足，其朋友赵某闻讯，找到李某，商议顶名购买一事。后双方签订顶名购买协议，由赵某出资，以李某的名义购买楼房一套。后赵某又陆续交付了该房的维修基金、暖气开户费、天燃气开户费、物业管理费，取得了涉案房屋的钥匙、用电证并对房屋进行了装修，后赵某入住，并以李某的名义交纳水、电费、物业服务费至今。2012年，在办理房屋买卖合同更名手续时，李某反悔，不同意办理房屋变更手续。赵某诉至法院，请求确认与李某之间顶名购房合同有效，并请求李某协助办理房屋买更手续。
     【裁判】
    法院经审理认为，赵某与李某签订顶名购房协议，赵某交纳了涉案房屋的购房款，并对房屋进行装修并入住，被告李某未对涉案房屋进行过管理。被告将购房权利转让给赵某且双方已实际履行，未侵害他人的合法权益，不违反法律、行政法规的强制性规定。法院判决双方之间的顶名购房协议有效，被告应协助原告办理房屋变更手续。  

 【评析】

顶名购房是指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格、享受他人因该分房资格带来的各种优惠等，借用他人的名义购买房屋的行为，被顶名人或为此收取部分费用或无偿。房屋的实际出资人为事实购房人或真正购房人，被借名(或顶名)之人为登记购房人。

我国现行法律没有明确规定顶名购房合同的问题，但实际生活中顶名购房的情形并不少见，原因通常有以下几种情况：

1、顶名购房人借用被顶名人的名义购买单位内部集资建房。该类合同名以上要求购房人须是单位内部职工，但售房单位对于单位以外的人购买并不作严格的审查，因为集资的金额越高建房成本会越低。实践中还会出现一些单位鼓励或放纵这种顶名购房行为发生的现象。

2、规避法律或者政策。根据有关法律或政策规定，购买房产需要一定的资格，顶名购房人不具备购买资格，无法以自己的真实身份购买，被顶名购房人具有购买资格。为了逃避该法律或政策规定，顶名人借用拥有购房资格的人的名义购买房屋。比如，依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合：①具有当地城镇户口;②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。对于不符合购买经济适用住房申请条件的人来说，想以较低的价格购买这样的保障性住房，就顶用具备申请条件的人的名义来购买。又比如，限购令的出台，让很多人失去了购买房产的资格。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。很多买房者因不符合条件而被限购，顶名买房也就成为被限购者采用的买房方式。

3、转移财产或逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先把房屋登记在他人名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。还有的在夫妻感情不和的婚姻关系中，特别是在一方对另一方收入和财产状况不知情的情况下，掌握夫妻共同财产的一方为了逃避分割，顶用他人的名义购买房屋，来达到将来不作为共同财产分割的目的。

4、贪图便宜享受优惠贷款政策。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办理这种贷款，于是就以他人的名义办理公积金贷款。

5、其他原因。顶名购房人借他人名义买房，有的是为了达到某种特殊目的。比如，当房屋作为将来的遗产时，为了避免将来的房产继承手续的办理，或为了避免将来的继承纷争，直接将房屋登记到某一子女名下。还有某些官员为了隐蔽自己的贪污受贿行为，顶用他人的名义购买房屋等。

  关于顶名购房合同（协议）的效力，与其性质相对应，亦有两种观点：
     一种观点认为，顶名购房协议无效。主要理由是：1、双方签订的购房转让协议，权利指向的对象（合同标的）是房屋，以合同标的作为分类标准，属于房屋买卖合同。
     另一种观点则认为，两者签订的顶名购房协议有效，主要理由是：原、被告双方签订的购房转让合同的标的为购房权。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不存在无权处分的问题。
     笔者同意后一种观点。合同法第七十九条规定“下列权利不允许转让：1.根据合同性质不得转让的；2.根据当事人约定不得转让的；3.依照法律规定不得转让的”。本案中，被告享有的购房权依据合同性质和法律规定都可以转让，且原、被告均没有证据证实该项权利已由当事人约定不得转让，故被告转让该权利系合法的民事行为。从合同有效的一般要件来说，原、被告双方均具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益。从权利转让合同有效的特殊要件来说，本案中被告有有效存在的合同债权（即购房权），该合同债权具有可转让性，原、被告之间就合同权利的转让达成了协议。故原、被告签订的购房权转让协议合法有效。
    并不是所有的顶名购房合同均有效。如顶名购买的房屋为经济适用房或属政府实施限购令等特殊房屋的，该合同一般被认定为无效。理由是顶名购房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

【风险防范及建议】

我国实行不动产物权登记制度，根据《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。顶名购买的房屋登记在名义购房人名下，对顶名买房人来说，法律风险是不言而喻的。总结以往的实际案例笔者提醒顶名购房人，在顶名购房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。

一是要清楚所购房屋的性质。如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。

二是签订“顶名购房合同”要言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。顶名购房人一般是实际出资人，应当在顶名购房合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。

三是顶名购房人控制购房手续材料、留存足够的证据。比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。一旦名义买房人将房屋登记在其名下后，对顶名购房合同的约定反悔，主张房屋在其名下就是归其所有的情况下，顶名购房人如果有足够的证据证明该房屋是借名购买的，实际产权人为顶名买房人。在双方协商不成起诉到法院的情况下，顶名购房人就有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，就会被认定为房屋归名义购房人所有。

四是约定严格的违约责任。即便顶名购房合同是有效的，但名义购房人在房屋登记在其名下后，如果违反顶名购房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，顶名购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空。所以，在顶名购房合同中最好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等情形，如果出现此等违约情况，要承担相应的违约责任。以此做为严格履行顶名购房合同的法律保障。