“物权优于债权”及“合同相对性”原则的适用

　　推荐人：岱岳区法院副院长 马素本

　　推荐意见：在本案的房屋租赁合同纠纷中，涉及到物权法定原则、合同相对性原则、物权优于债权及优先购买权性质认定等诸多法律问题。本案出租人在房屋出租后，又卖给第三人，第三人又再次出卖该房屋，该房屋被最后一个买方拆除。对于承租人的损失，应由谁赔偿，如何计算承租人的损失，是本案的焦点。本案对承租人的优先购买权性质进行了探析，即依据《物权法》规定的物权法定原则，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，该权利不应纳入物权保护的范畴，不具有排他性权利，从而认定原告（承租人）的损失应由租赁合同相对方承担，即出租人承担。对于承租人的损失如何计算，本案按照已出卖的房屋及土地同期同类的租赁价格减去出租人未缴纳的租赁费来计算承租人的损失，既符合法律规定，亦具有可操作性。本案对同类型案件的裁判具有一定的参考意义，故予以推荐。

　　原告张广文与被告杨长增、李乙海等

　　房屋租赁合同纠纷案

　　——“物权优于债权”及“合同相对性”原则的适用

　　岱岳区人民法院 孙宝泉

　　【关键词】

　　物权法定原则 物权优于债权 合同相对性 优先购买权性质系债权

　　【裁判要旨】

　　依照《物权法》规定的“物权法定原则”，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，该权利不应纳入物权保护的范畴，不具有排他性权利。本案出租人在房屋出租后，又卖给第三人，第三人又再次出卖该房屋，该房屋被最后一个买方拆除。对于承租人的损失，应由谁赔偿，如何计算承租人的损失，是本案的焦点。原告（承租人）的损失应由合同相对方承担，即出租人承担。对于承租人的损失如何计算，应按照已出卖的房屋及土地同期同类的租赁价格减去承租人未缴纳的租赁费来计算承租人的损失。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十条。

　　第四条　当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

　　第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 

　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　第二百一十二条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 

　　【案件索引】

　　一审：泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民初字第1391号（2015年12月1日）

　　【基本案情】

　　原告张广文诉称：2006年10月19日，原告与被告大马庄村委签订了租赁合同，约定：将锅炉配件厂以东原窑厂办公室、仓库（其中北屋5间、东屋1间）院落等租赁物给原告使用。之后，原、被告均履行了义务，原告在此院落内经营水泵生产制造。2015年3月6日，被告杨长增突然将原告使用的6间房屋全部拆除，并将原告的正常通道安装上大门，阻止原告的进出。原告问其原因时，被告杨长增称该院落是其从被告李乙海处购买的，被告李乙海是其从被告大马庄村委处购买得到的。原告对于该院落的买卖事由概不清楚，即使存在买卖关系，三被告均未告知过原告，被告的行为给原告造成了很大的经济损失。为此，请求法院判令：1、继续履行2006年10月19日原告与被告大马庄村委签订的租赁合同。2、被告赔偿经济损失74349元。

　　被告杨长增辩称：原告所列诉讼主体错误，我方不是租赁合同的相对方，不应参加本案诉讼。原告并非房屋产权人，无权对我方拆除房屋所受的损失要求我方赔偿。原告从未支付租金，没有按照合同约定履行合同义务，无权要求继续履行合同。我方购买的厂房院落与原告主张的租赁的厂房院落并不是同一院落，我方拆除房屋没有给原告造成任何经济损失。三被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，签订买卖合同没有对原告造成任何损失，原告也不是房屋的产权人，不是买卖合同的相对方，无权主张被告之间的买卖合同是否有效。如果原告有租赁损失其应当向租赁合同的相对方即被告大马庄村委索要租赁损失，双方根据租赁合同约定的条款解决赔偿纠纷。评估报告结论脱离实际，原告与大马庄村委约定每年租金为2050元，评估报告没有考虑双方合同约定的实际状况，作出了不符合实际的评估结论，该结论不应当作为本案的认定依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 

　　被告李乙海辩称：原告所列诉讼主体错误，我方不是租赁合同的相对方，不应参加本案诉讼。原告从未支付租金，没有按照合同约定履行合同义务，无权要求继续履行合同。我方购买的厂房院落与原告主张的租赁的厂房院落并不是同一院落。三被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，签订买卖合同没有对原告造成任何损失，原告也不是房屋的产权人，不是买卖合同的相对方，无权主张被告之间的买卖合同是否有效。如果原告有租赁损失其应当向租赁合同的相对方即被告大马庄村委索要租赁损失，双方根据租赁合同约定的条款解决赔偿纠纷。评估报告结论脱离实际，原告与大马庄村委约定每年租金为2050元，评估报告没有考虑双方合同约定的实际状况，作出了不符合实际的评估结论，该结论不应当作为本案的认定依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

　　被告大马庄村委辩称：我方不清楚原告与第一、二被告之间的纠纷，原告和我方的租赁合同是与上一届村委签的，现在的村委不清楚他们之间的纠纷。

　　法院经审理查明：2006年10月19日原告张广文与被告大马庄村委签订租赁合同一份，载明：“甲方：大马庄村委。乙方：张广文。为充分安置村内空闲地，缓解村集体经济，防止村集体土地外失，经村两委研究决定，将原锅炉配件厂以东，现卫生室使用的房屋及原泡沫石棉厂办公室后房屋承包给本村村民张广文使用，具体事宜如下：一、租赁现卫生室使用的房屋6间，每间每年150元（计900元）。泡沫石棉厂办公室后房屋5间，每间每年200元（原窑厂办公室及仓库），计1000元。泡沫石棉厂房屋后至卫生室房屋前空闲地，每年租赁费150元。三项合计租费为2050元。二、承包期限为20年，自2006年10月19日起至2026年10月19日止。三、因卫生室暂时无法搬出，暂不收乙方租费，待村委安置后收取租赁费。四、承包期间，上级各部门收取的一切税费、工伤事故等费用，均有乙方负担。五、本合同一式两份，自签订之日起生效。六、未尽事宜，甲、乙双方协商解决。注：卫生室自签订之日起，半年后搬出。”合同签订后，被告大马庄村委将房屋及院落交付给原告张广文使用，原告于2006年10月19日将自2006年10月19日起至2007年10月19日止的租赁费1150元交付给被告大马庄村委。自2007年10月19日以后的租赁费，原告未提交充分的证据予以证实已经缴纳。租赁合同约定的卫生室使用的房屋6间截止到起诉之日止卫生室未搬出。2008年9月2日，山东省泰安市中级人民法院作出的（2008）泰商终字第185号民事判决对原告张广文与被告大马庄村委签订租赁合同，认定除与范维涛2003年3月15日租赁合同重叠之处（即泡沫石棉厂屋后至卫生室空闲地39米，由东墙至路边空闲地）无效外，其他条款有效，张广文与大马庄村委应继续履行2006年10月19日租赁合同的其他条款。2009年12月6日，被告大马庄村委与被告李乙海签订厂房买卖合同，约定：大马庄村委将该村原石棉厂车间、办公室及厂房院落以15万元卖给李乙海。2015年2月6日，被告李乙海与被告杨长增签订买卖合同，约定：李乙海将该村原石棉厂车间、办公室及厂房院落以29万元卖给杨长增。2015年7月30日，本院到涉案场地勘验查明：原告张广文和被告大马庄村委签订租赁合同（山东省泰安市中级人民法院判决继续履行的部分）与三位被告间厂房买卖合同的重叠之处为勘验图中C处以北至B处（含B处），南北距离为10.3米，东西距离为16.3米，院落内房屋有5间，该5间房屋已拆除。另查明，该5间房屋系被告杨长增于2015年3月拆除。审理过程中，原告申请对大马庄村委已出卖的房屋及土地，即勘验图中C处以北至B处（含B处）的同期同类的租赁价格（自2015年3月至2026年10月，共计11年零6个月）进行鉴定。本院依法委托泰安信诚价格事务所对此进行鉴定，该鉴定所于2015年10月14日作出泰信价评字(2015)第023号价值评估报告结论书，鉴定意见为：大马庄房屋院落11年零6个月租赁价格在价格评估基日评估市场价格为74349元。

　　以上事实由原、被告陈述，勘验笔录，（2008）泰商终字第185号民事判决书，价值评估报告结论书，2006年10月19日租赁合同，租赁费收据，2009年12月6日厂房买卖合同，2015年2月6日买卖合同，证人证言等证据在案证实。

　　【裁判结果】

　　一、解除原告张广文与被告泰安市岱岳区山口镇大马庄村村民委员会于2006年10月19日订的租赁合同。

　　二、被告泰安市岱岳区山口镇大马庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告张广文经济损失55349元。

　　三、驳回原告张广文的其他诉讼请求。

　　四、驳回原告张广文对被告杨长增、李乙海的诉讼请求。

　　【裁判理由】

　　法院生效裁判认为：对于原告张广文与被告大马庄村委签订的租赁合同，山东省泰安市中级人民法院在（2008）泰商终字第185号民事判决书判决继续履行的部分，系有效合同。原告主张继续履行2006年10月19日原告与被告大马庄村委签订的租赁合同，因该合同被山东省泰安市中级人民法院作出的（2008）泰商终字第185号民事判决对原告张广文与被告大马庄村委签订租赁合同，认定除与范维涛2003年3月15日租赁合同重叠之处（即泡沫石棉厂屋后至卫生室空闲地39米，由东墙至路边空闲地）无效外，其他条款有效，现该租赁合同有效部分中的房屋及院落已被大马庄村委出卖，且涉诉房屋已被买方拆除，继续履行租赁合同已无实际意义，故本院对原告继续履行租赁合同的主张不予支持。被告大马庄村委将涉诉厂房及院落租赁给原告张广文使用后，大马庄村委作为出租人又将该厂房及院落出卖，大马庄村委出卖时应当通知承租人张广文，出租人未提交其在出卖时已经通知承租人的相关证据，出租人侵害了承租人的优先购买权及承租房屋的可得利益，根据公平原则和诚实信用原则，出租人应当对承租人的损失承担损害赔偿责任，对于承租人张广文主张损失为其经营水泵的损失，因其未提交充分的证据予以证实，故本院对承租人提出的以经营水泵损失作为计算标准的主张不予采信，其损失应为已出卖的房屋及土地同期同类的租赁价格减去出租人未缴纳的租赁费，未交纳的租赁费按泡沫石棉厂办公室后房屋5间,每间每年200元（原窑厂办公室及仓库），共计每年1000元为标准计算,即74349元-1000元／年×19年（2007年10月19日起至2026年10月19日止）＝55349元。对于原告主张被告杨长增、李乙海赔偿其经济损失的诉讼请求，因本案原告的主张是依据租赁合同形成的债权，债权的相对性决定其应当向合同相对方主张，其不具有对抗第三人的效力，即原告的租赁损失应由出租人大马庄村委承担赔偿责任，原告该主张于法无据，故本院对此不予支持。

　　【案例注解】

　　本案涉及承租人优先购买权的性质问题。承租人优先购买权受侵害时，可以主张损害赔偿请求权，但无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因为承租人的优先购买权性质为债权，依照《物权法》规定的“物权法定原则”，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，该权利不应纳入物权保护的范畴，不具有排他性权利。本案出租人在房屋出租后，又卖给第三人，第三人又再次出卖该房屋，该房屋被最后一个买方拆除。对于承租人的损失，应由谁赔偿，如何计算承租人的损失，是本案的焦点。本案在裁判说理部分，针对当事人争议的焦点问题，按照“物权法定原则”、“物权优于债权”及“合同相对性”原则与“优先购买权性质系债权”的法理，结合法律的相关规定和本案的证据，从而认定原告（承租人）的损失应由合同相对方承担，即出租人承担。对于承租人的损失如何计算，本案按照已出卖的房屋及土地同期同类的租赁价格减去承租人未缴纳的租赁费来计算承租人的损失，既符合法律规定，亦具有可操作性。