以案说“典” | 所有权——业主的建筑物区分所有权（上）

以案说“典”

条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他

第二章  所有权第四节业主的建筑物区分所有权（上）

一

建筑物区分所有权的含义(一栋建筑物上只有一个所有权吗?)                                                                          

法言俗语

建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，是指一栋建筑物区分为若干独立的部分，每一独立的部分由不同主体分别所有，对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。这样一栋建筑物上可以存在多个所有权，这是对传统物权法的突破，所以称建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权。在早期的法律实践中，将一栋建筑物视为一个独立的物，而根据“一物一权”原则，在一个物上只能存在一个所有权，因此一栋建筑物上只可能存在一个所有权，不可能多个所有权并存。第二次世界大战后，不少国家发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或者多层建筑物，由此产生一栋建筑物存在多个所有权人的情形，对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律。

在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。通常来讲，我们购买某开发商开发楼盘中某一套商品房，对该套商品房取得的所有权就是建筑物区分所有权。2007年10月1日实施的《物权法》设专章对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰，首次通过法律层面上的对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。《民法典》对《物权法》确立的建筑物区分所有权制度予以吸纳。《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据该条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。业主对专有部分的所有权，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主对建筑区划内的共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权，即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

对于建筑物区分所有权概念的理解还应当注意其具备的以下特征：第一，建筑物区分所有权是一种复合性权利。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权三要素构成的特殊所有权。第二，专有权在建筑物区分所有权三要素中占主导地位。专有权的主导性表现在：首先，业主在取得对专有部分的所有权时即同时取得了对共有部分的共有权和共同管理的权利，业主丧失了对专有部分的所有权时也就同时丧失了对共有部分的共有权和共同管理权。其次，专有部分面积的大小，决定了共有部分份额的大小和行使共同管理权时表决权的大小。最后，建筑物区分所有权在进行产权登记时，一般仅需登记专有部门的所有权，对共有权和共同管理权无须登记。第三，建筑物区分所有权的三要素即专有权、共有权和共同管理权具有一体性。作为建筑物区分所有权的三要素，专有权、共有权和共同管理权须结为一体，不可分离。在转让、继承和抵押时，必须一同转让、继续和抵押。比如在转让一小区内住宅时，不得仅转让属于专有部分的住宅，而保留对电梯等附属设施的使用权或者保留在业主大会中的表决权。第四，业主身份的多重性。建筑物区分所有权人被称为“业主”，由于建筑物区分所有权具有复合性，作为权利主体的业主的身份也具有多重性，其既是专有部分的所有权人，亦是共有部分的共有人，同时还是享有共同管理权的成员之一。第五，建筑物区分所有权的内容即包含物权上的权利义务，还包含区分所有权人所组成的管理团体。建筑物区分所有权作为一种特殊的不动产所有权，蕴含着浓厚的管理因素或者称团体法因素。现今社会，强调对区分建筑物的管理以维系全体业主的共同利益，构建安全、舒适、便捷的生活品质，系建筑物区分所有权制度发展的一个重要趋势。

与建筑物区分所有权密切相关的两个概念是“物业”和“业主”。概括来讲，物业即区分建筑物，是建筑物区分所有权的客体；业主即区分所有权人，是建筑物区分所有权的主体。“物业”一词来自我国香港特别行政区的习惯用语，意为单元性房地产。

与之对应的英文是real  estate或real  property（土地及其附属固定物、房地产、不动产）。我国香港特别行政区学者李宗锷在《香港房地产法》一书中将“物业”解释为：“所谓物业，是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。”20世纪80年代以来，“物业”概念从香港特别行政区经广东省传入内地，逐渐成为我国房地产及普通百姓所接受的一个概念，并逐渐被法律所承认。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》并未对“物业”概念作出明确界定，但该条例第２条对“物业管理”加以界定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见条例中“物业”指一定区域内的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。

根据使用功能的不同，物业可分为居住、商业、工业和其他用途物业。居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、高档公寓、别墅等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地；商业物业是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，包括写字楼、商场、超市、批发市场、宾馆、酒楼、影剧院等；工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括工业厂房、仓库、货场等；其他用途的物业包括行政机关物业、新闻出版物业、交通运输物业、邮政通信物业、科研教学物业、医疗卫生物业、军队军事物业、图书馆、博物馆、展览馆、使领馆、寺庙、监狱等。

物业作为一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。根据《物业管理条例》第２条的规定，一个完整的物业由以下三个部分构成。（１）已建成并可以投入使用的各类建筑物。物业一般是指已建成并投入使用的各类建筑物，既包括供居住的建筑物，如住宅楼，也包括非居住的建筑物，如厂房、商场、写字楼等；既可以是一个建筑群，如居住小区、工业园区，也可以是单体建筑，如办公楼、宾馆、酒店等；既包括建筑物中业主自用的起居室、厨房、卫生间、阳台、辅位等专有部分，也包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分及避难层、设备层或者设备间等结构部分。（２）与建筑物相配套的设施和设备。物业包括与建筑物相配套的设施和设备。设施是指与建筑物相配套的管线设施以及室外公建设施，如市政供水、供电、供气、供暖、有线电视及通信网络设施等专营单位提供的设施，消防设施、公共照明设施、安保设施、排水排污等共用设施，以及配套建设的幼儿园、学校、医院、公共厕所、垃圾收集转运场站等公共建筑。设备是指与建筑物相配套的机械、电气设备，如电梯、锅炉、空调机组、备用发电机。（３）与建筑物相关的场地。物业还包括与建筑物相关的场地，在建筑区划范围内并与建筑物相关的建筑地块、庭院、停车场、道路、绿化带、水面等。

业主是建筑物确认所有权的权利主体，同时也是从事物业管理活动的基本主体，业主身份的界定标准，关系到业主自治的秩序和物业管理的和谐稳定，因此十分重要。业主是建筑物区分所有权法律规范的基础性概念之一，但《民法典》并未对业主的概念进行明确界定。《物业管理条例》第６条第１款规定：“房屋的所有权人为业主。”但不论是从理论还是从实务角度，《物业管理条例》对于业主概念的此种规定，均显不够精准。为明确业主身份的界定标准，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权纠纷司法解释》）第１条第１款规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”第２款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定民法典第二编第六章所称的业主。”

《区分所有权纠纷司法解释》第１条第１款是界定业主身份的一般规则，根据《民法典》及《物业管理条例》的规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，均属“依法取得”专有部分所有权，应当认为具备业主身份。由于现实生活中，签订商品房买卖合同后合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情形大量存在，此种情形下如果仅以是否登记取得所有权作为界定业主身份的标准，会对上述商品房购买群体应当享有的权利造成损害。因此，《区分所有权纠纷司法解释》第１条第２款对于业主身份问题进行了特别规定，对基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，“可以认定”为业主。需要注意的是，该条第２款“可以认定”为业主，并非认定其为等同于专有部分所有权人，在特殊情形下认定其有业主身份并不等于承认其当然享有专有部分的所有权。从这个意义上讲，专有部分所有权人一定是业主，但可以认定的业主不是当然的专有部分的所有权人。

《民法典》条文

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

以案释法

老马等9人均系洪福小区6号楼的业主，洪福小区是通华公司开发的住宅小区，6号楼系安置楼，老马等人均系回迁安置户。2003年，在对老马等人的原有房屋进行拆迁时，为了鼓励搬迁，通华公司与老马签订协议书，约定在安置楼（6号楼）东侧加装电梯一部，协议生效的前提条件是，东侧９户被拆迁人必须在2003年８月之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续。2004年，通华公司陆续向老马等人交房，并发放安置楼建筑设计说明、住宅使用说明书和质量保证书。住宅使用说明书载明安置楼配备两部电梯，每层二梯四户。益华公司是通华公司选聘的前期物业公司，从2004年８月起停止对６号楼东侧电梯的维护、保洁等服务，并通知业主自行管理。６号楼部分业主因此拒绝交纳物业费，物业公司停止了电梯的运行。在老马等人与通华公司、益华公司的协商过程中，通华公司称该电梯产权归其所有，不属业主所有。为此，老马等９人诉请法院判决确认安装在６号楼东侧的电梯属老马等业主所有。通华公司则主张６号楼东侧的电梯是根据通华公司与老马等人的特殊约定安装的，而不属于建筑区划内的公用设施。老马等人未按上述协议书约定的时间全部结清房款，因此无权使用电梯。法院经审理认为，通华公司向业主提供的住宅使用说明书中将“每层二梯四户”列为“公共配套设计”项目下的内容，表明通华公司已将安置楼２部电梯列为安置楼的公共配套设施。因此，６号楼东侧电梯属于该建筑物的共有部分。通华公司与老马等人签订的《协议书》未经有利害关系的全体业主同意，不得约束所有业主，且该《协议书》之后形成安置楼住宅使用说明书已明确将安置楼２部电梯列为公共配套设施，因此，该《协议书》不能作为认定安置楼电梯产权的依据。判决洪福小区６号楼东侧电梯由该楼东侧业主共有。

开发商能以业主未交清房款为由停止小区内电梯等公共设施的运行吗？开发商根据与部分业主的约定增设的电梯是否属于业主共有部分？业主购买住宅小区内的一套房屋，办理房屋产权登记后，取得该套房屋的所有权。由于房屋属于整体开发的住宅小区中的一套，因此业主此时取得的房屋所有权的意义不仅仅在于对房屋本身享有所有权，同时还意味着对小区内的公共部分享有共有权，以及对公共部分与其他业主一起享有的共同管理权。这种复合性权利，就是《民法典》中所规定的建筑物区分所有权。建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，由于其属性天然构成建筑物共有部分。电梯系高层建筑物的必备设备，也是业主必须使用的设备，建筑物的共有部分，应属于业主共有。业主未交清房款的，开发商可以依据房屋买卖合同的约定向购房人主张欠付的购房款，但无权对属于业主共用的电梯采取停运措施。

开发商由于业主的要求等原因变更原有规划设计，在建筑物上增设电梯等附属设施，一旦建成则与建筑物形成一体，构成建筑物的公共部分。由于电梯属于建筑物的附属设施，因此依其物理属性，不能独立于建筑物本身而构成物权的客体。而在建筑物内部划分为若干专有部分的情况下，作为建筑物附属设施的电梯属于共有部分，由该栋建筑全体业主，或者同一单元的业主所共有。（类似生活实例，可参见案例：李某昌等诉通华公司等物权保护案，详见福建省龙岩市中级人民法院（2010）岩民终字第319号民事判决书）

法官说法

   1

购买一栋楼房内的一套住宅或者商铺，办理产权登记后，取得不动产所有权是《民法典》中规定的建筑物区分所有权。与一般不动产所有权不同，建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有三个方面的内容：首先，业主所购买的住宅或者商铺等独立空间属于专有部门，对该独立空间，业主享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分的权利内容与一般所有权无实质性差异；其次，楼房建筑物中除各业主专有部分以外的部分，如楼道、电梯间、楼顶和建筑物外墙面等，以及小区内道路、绿地、公用设施和物业服务用房等附属设施设备，属于业主共有部分，归业主共有；最后，对于共有部分的管理、使用和维护应当以业主团体的方式进行，个体业主作为业主团体的成员之一，在业主团体处理共同事务时，以行使表决权的方式参与管理。

   2

法律规范中“物业”的概念是指一定区域内的不动产，是物的概念，而非指从事物业服务的人或组织。“业主”即建筑物区分所有权人，是指取得建筑物专有部分所有权的人，但对于签订商品房买卖合同并实际接收房屋的购房者，即便暂时未办理所有权登记，法律仍认定其为业主，在建筑物区分所有权法律关系中，享有业主的权利，同时承担业主的义务。

二

专有部分（专有空间所有权与一般所有权一样吗？）                                                                             

法言俗语

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主对专有部分所有权的具体权能包括业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，以实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，如为保证债务的履行，将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。此外尚可在不损害区分所有建筑物结构的情况下，为增加专有部分的使用价值，任意装饰其专有部分。专有部分的物权变动也与一般不动产物权变动无异，原则上以登记为生效要件，同时，业主对于他人之干涉，可以根据物上请求权加以排除，在其专有部分受到损害时，可以要求停止侵害、返还原物、赔偿损失。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，如没有楼道（电梯）、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。因此，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。法律明示专有权行使应受法律限制，业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时应承担义务，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。对此，可从下述两个方面理解：

第一，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得危及建筑物安全的义务。因业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。因而，业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构，业主所为的有害于建筑物正常使用的行为，即使形式上属于行使其专有部分所有权权能的行为，也不允许。

第二，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权的行使，又要受到其他建筑物专有部分所有人的制约。这是因为，由于区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面紧密地结合在一起，形成密切、立体的相邻关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须考虑到全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益。否则，其他业主可要求其停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。

专有部分是一栋建筑物内的特定部分，即在构造上能够明确和其他部分予以区分，并可以独立使用的建筑部分。一栋建筑物内部可以划分出若干独立部分，各个部分在物理构造上具有独立性，可以独立进行使用，对独立部分可以分别登记取得所有权的，在该栋建筑物上才可能成立建筑物区分所有权。典型的例子是城市住宅小区中的商品房，各套住房构成独立的空间，可以独立使用，并可分别登记取得所有权，各套住房即属于区分所有建筑物的专有部分。如果一栋建筑物不能划分出若干构造上和使用上具有独立性的专有部分，就只能成立一般所有权，如剧院。

构成专有部分，应当具备以下三项条件：

第一，具有构造上的独立性，能够明确区分。构造上的独立性是指物理上的存在状态，指专有部分在事实上能够客观明确地与其他部分进行区分。也就是说，一个专有部分与另一个专有部分在建筑构造上能够客观地划分各自的范围。构造上的独立性，一般意义上指一专有部分四周设有隔断墙等隔离遮蔽设施，以与其他专有部或共有部分形成隔离。但是，所谓隔离并非绝对要求有物理上的隔离，考虑到车位、摊位等特定空间也属于专有部分，但车位、摊位好像还谈不上“构造”，除有四条线确定其所有权的范围外，其构造都是观念性的，其并无固定墙壁间隔。因此，具有构造上的独立性既可以是物理性的，也可以仅是观念性的，但应当符合“能够明确区分”的要求。

第二，具有利用上的独立性，可以排他使用。利用上的独立性是指功能上具有独立使用的可能性。专有部分应当具有能够满足一般生活、生产目的的独立功能。是否可以独立使用，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准。住宅、店铺等具备独立的出入门户，可以不经过相邻的其他专有部分而直接经由公共走廊、楼梯、电梯与外界相通，就认定具备独立的使用功能。

第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分的构成要件除必须具备构造上和使用上的独立性这两个要件外，还需具备“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。构造上和使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立性。也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。

专有部分是由业主单独所有，业主对专有部分的权利与一般所有权人所享有的权利没有实质差异，是具有绝对性、永久性和排他性的权利。业主在法律限制的范围内，可以自由占有、使用、收益和处分专有部分，并排除他人的干涉。但是，由于各专有部分紧密连接为一体，全体业主构成一个利益的共同体，为了防止单个业主损害全体业主的共同利益，法律对业主对专有部分的使用作出了限制性规定，是个体利益受公共利益限制的体现。根据相关法律规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。除了上述概括性、原则性的限制之外，由于影响业主共同利益重大，针对将住宅改变为经营性用房，法律专门设置了限制性规定。

将住宅改变为歌厅、餐厅等，使原本用于居住的房屋改为用于经营的房屋，住宅的性质、用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，主要表现有：（１）干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一。（２）造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张。（３）容易产生安全隐患，如来往小区人员过多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多。（４）使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人满为患。（５）造成国家税费的大量流失。

业主不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规及管理规约的规定。如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡因住宅改变为经营性用房而受到影响的业主，均是有利害关系的业主。最高人民法院司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为《民法典》第279条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

需要强调的是，法律规定业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意，而不仅仅是多数同意。业主将住宅改变为经营性用房，未按照法律的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

《民法典》条文

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。