欠债不还 房产被拍卖 强制执行 老赖终腾房

　　欠债不还  房产被拍卖

　　强制执行  “老赖”终腾房

　　2010年，刘某创立了一家独资经营的食品公司，经过两年的经营，公司发展成为拥有职工上百人、年利润数百万元的龙头企业，在当地颇有名气。自2013年开始，刘某为扩大经营而多方筹资，银行贷款是其渠道之一。然而，筹资越多，也就意味着背负的债务越多，经营的风险和隐患越大。

　　2014年夏，刘某以个人名义向银行借款60万元，借期一年，还款方式为一次性还本、按月还息，借款合同约定，借款人未按月偿还利息，即构成违约。刘某以其名下一套房产作为借款抵押，并办理了抵押登记。刘某提供抵押的房产位于城郊，面积200多平米，是一套商住一体的楼房。就是这套楼房，引起了一场旷日持久的风波。

　　刚开始，刘某还按月支付利息，后来便不了了之，而在借款到期后，本金也是分文未还。于是，银行起诉了刘某，要求其还本付息。也是从这一年开始，李某的厄运开始了，除了银行，还有民间借贷的放贷户、小额贷款公司，这些债主纷纷找上门来。2015年初，法院对刘某金融借款纠纷案作出判决：一、刘某归还银行借款本息60万余元，二、银行对刘某所抵押的房产折价或拍卖、变卖的价格享有优先受偿权。后因刘某未履行判决所确定的还款义务，经由银行申请，本案进入强制执行程序，而执行的对象便是刘某所抵押的那套房产。

　　当年秋季，法院委托拍卖公司对刘某的房产进行拍卖，最终马某以66万元的价格竞得，法院随后裁定，将被执行人刘某的上述房产归买受人马某所有，马某可持本裁定到相关机构办理产权过户登记手续。但是，马某想要实际获得该套房产，却并不容易。

　　竞得房产后，马某办理了房产过户手续，成为该套房产的房主，而实际上，他却只是名义上的房主，马某多次与其交涉，但刘某夫妇并不理睬法院的裁判结果，仍鸠占鹊巢，赖着不走。在不知情的人看来，房还是原来的房，人还是原来的人，一切还是原来的样子。

　　马某不甘让拍得的房子成为空中楼阁，于2016年7月诉至法院，要求刘某夫妇立即腾房搬离，而刘某夫妇辩称，涉案房产系其家庭的唯一住房，马某不能取得该套房产的产权。法院经审理认为，马某经拍卖竞拍程序买到涉案房产，并办理了房屋所有权证，已合法取得房屋产权，刘某夫妇知悉后，应腾空房屋并立即搬走，刘某夫妇提出涉案房产系其唯一住房因而马某不能取得房产的主张，既未提交证据，也无法律依据，因而不予支持。2017年1月，法院判决，刘某夫妇于判决生效后十日内腾空所占房产并交付马某。

　　判决生效后，刘某夫妇拒不履行腾房义务，仍长期霸占所有权已转归马某的房产，法院随即发布了执行通知和执行公告，但两人仍无动于衷。在今年夏季开展的“百日执行攻坚”专项行动中，法院把腾房倒地作为执行的重点板块，执行法官多次上门释法，要求刘某夫妇腾房，并讲明拒不履行的法律后果，但刘某夫妇依旧我行我素，执行法官向两人送达了限期迁出的最后通牒，看到法院执行的决心和力度，刘某夫妇终于服软，将房屋腾空并将房屋钥匙交付马某。“我的地盘我做主”，马某终于等到了这一天。

　　以案说法

　　如今，涉及房产的执行案件日益增多，强制腾房倒地是其中的强制执行措施之一，这类案件往往涉案价值大，强制执行难度也大，成为阻碍强制执行的重灾区。本案便是一起腾房倒地的强制执行案件。

　　房产包括土地使用权以及地上房屋等建筑物的所有权，是法定可以强制执行的标的，《民事诉讼法》规定，强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制迁出房屋被搬出的财物，由法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

　　如同此案，在强制腾房类案件中，经常遇到被执行人以被执行房屋系唯一住房为由而拒绝迁出的情形，对此，应当明确，强制执行保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权，因此，并非被执行人仅有一套房屋，就一律停止执行，而应区别是金钱债权还是交付房屋的执行而定。根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一住房，可以豁免执行；如果被执行人名下的唯一住房，超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的范围，人民法院可以执行。对于如何把握超过被执行人及其所扶养家属所必需的范围，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条明确，对于金钱债权的执行，被执行人以被执行标的系其及所扶养家属维持生活必需的房屋提出异议的，如果存在以下三种情形的，不应支持：一是对被执行人有扶养义务的人名下有其它能够维持生活必需的居住房屋的。二是执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其它房屋的。三是申请执行人同意为被执行人及所扶养家属按照当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，或者提供居住房屋的。

　　对于住房的执行，该条司法解释规定，如果执行依据确定被执行人向申请执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期的，应当按照执行依据确定的内容进行执行，否则，司法权威将无从维护。本案中，马某与刘某夫妇之间的纠纷，仅涉及住房的执行，而不涉及金钱债权的执行，因而在向刘某夫妇送达通知并经过宽限期后，可以强制腾房。