通过一则案例看案外人享有的不动产租赁权是否属于案外执行异议的权益范畴

【案情】

　　2012年4月23日，寿光市人民法院受理王宝祥诉纪清怀、冯秋兰民间借贷纠纷一案，并依法查封纪清怀、冯秋兰所有的寿光城市金典B3-2-201室房产一套。2012年5月30日，寿光市人民法院作出（2012）寿丰民初字第1861号民事调解书，确定若纪清怀、冯秋兰2012年12月30日前未履行偿还借款本金440000元及利息的义务，纪清怀、冯秋兰自愿将其所购买的位于寿光城市金典B3-2-201室房产拍卖，拍卖后的房款优先偿还王宝祥。后纪清怀、冯秋兰未履行调解书确定的义务，王宝祥向法院申请强制执行。在执行过程中，寿光市人民法院依法对查封的寿光城市金典B3-2-201室房产进行了评估、拍卖，王宝祥以450000元最高价竞得。2014年5月6日，寿光法院作出（2013）寿执字第1086号执行裁定书，裁定该房屋归王宝祥所有。2016年3月17日，王兰美提出执行异议，提出其与纪清怀于2012年2月13日签订了房屋租赁合同，租赁期限20年，并用纪清怀借王兰美的50000元借款及王兰美为纪清怀提供担保的250000元共计300000元的利息抵顶房租费用，该租赁事实可以阻却法院的执行。寿光法院作出（2016）鲁0783执异字第14号执行裁定书，裁定驳回异议人王兰美的异议。王兰美不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。

　　【裁判】

　　一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。王兰美提交的证据旨在证明其在2012年2月13日与纪清怀签订房屋租赁合同，用借款抵顶全部租金，并已入住涉案房屋，王宝祥对此不予认可，认为王兰美提交的证据并不足以证实该主张。根据一审法院对纪清怀作的执行询问笔录，纪清怀陈述房屋租赁合同系在2013年11月法院查封房屋后补签的，当时没有给钥匙，王兰美系砸门后强行进入，因此不能确认在法院查封房屋之前，房屋租赁合同真实存在。王兰美提交的寿光城市金典管理处出具的两份证明不符合单位出具证明的形式，不予采信，其提交的青岛中南物业公司寿光分公司出具的收款收据八张及寿光城市金典管理处物业费收费明细只能证明王兰美于2013年11月交纳了物业费等费用，不能证实其在法院查封之前即已实际入住涉案房屋。王兰美提交的其他证据亦不能证实其主张。综上，王兰美提交的证据不能证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二第一款第二项的规定，判决：驳回王兰美的诉讼请求。

　　王兰美不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，

　　首先，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排

　　除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因案涉标的物的所有权归属于被执行人纪清怀、冯秋兰，一审法院予以查封并执行案涉房屋符合法律规定，王兰美以其在法院查封之前租赁了案涉房屋为由提出执行异议，因王兰美享有的仅仅是租赁权，该权能不足以排除标的物的流转亦或法院的执行，故应当判决驳回王兰美的诉讼请求。其次，案涉房屋经过评估、拍卖程序，竞买人已通过竞买程序竞得案涉房屋，在此情况下，执行程序已经终结，事实上也不可能产生排除执行的法律后果。最后，即使租赁权能够产生排除执行的法律后果，因王兰美主张系用欠款抵顶租金，但租赁合同签订时欠款事实并未实际发生，且被执行人纪清怀在执行笔录中认可租赁合同是在2013年11月法院查封房屋之后补签，结合涉案房屋产生的物业费单据均是在法院查封之后等诸多事实，二审法院认为王兰美主张的租赁权的合法、真实性存疑的情况下，一审判决驳回王兰美的执行异议的诉讼请求，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案二审维持了一审裁判结果，但裁判说理有所不同。案外人以不动产租赁权为由主张排除对执行标的强制执行的，该权利是否属于“足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”呢？一种观点认为，不动产租赁权属于“物权性”的请求权，根据“买卖不破租赁”原则，可以阻却执行行为。我们认为，案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利，因为程序异议只能导致执行行为被纠正，但法院可以“从头再来”，重新作出执行行为，而案外人的排除执行异议一旦被支持，则执行程序只能“另辟蹊径”，改道而行。因此，案外人享有的民事权益应当是案外人享有的实体权利，比如所有权、共有权、他物权、优先权等权利，而不动产的租赁权属于债权范畴，其主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权，不能排除标的物的物转让，亦不能排除法院对标的物的强制执行。至于法院在执行过程中，是否侵犯了承租人的优先购买权，拍卖程序是否合法的问题，均属于执行行为，当事人应当通过执行行为异议程序予以解决。当然，对于这个问题的理解尚存在争议。退一步讲，租赁权属于案外人执行异议之诉的权益范畴，本案尚有两点需要考虑，一是案外人执行异议之诉是通过判断执行标的物的权利归属，解决是否停止执行的问题，即执行异议之诉必须发生在执行过程中，应当在执行程序开始后、针对执行标的的强制执行程序终结前提起。本案中，经过评估、拍卖程序，竞买人已通过竞买程序竞得案涉房屋，在此情况下，执行程序已经终结，事实上也不可能产生排除执行的法律后果。二是案外人的租赁合同存在倒签、案外人未实际占有等诸多瑕疵，在王兰美主张的租赁权的合法、真实性存疑的情况下，一审判决驳回案外人王兰美的执行异议的诉讼请求，并无不当。