商品房预售合同、物业纠纷案件的特点、原因及对策

　　今年以来，青州法院诉调对接中心受理了多起商品房预售合同纠纷和物业纠纷案件，这两类案件关系到群众的切实利益，社会关注度高、影响大，诉调对接中心积极开展调解和司法确认工作，取得了良好的法律效果和社会效果。青州法院对这两类案件的特点和成因进行分析，并提出相应的对策。

　　一、商品房预售合同纠纷和物业纠纷案件处理的基本情况

　　自2012年9月青州法院诉调对接中心成立以来，共受理商品房预售合同纠纷和物业纠纷案件56件，其中商品房预售合同纠纷43件，物业纠纷13件。通过调处解决的51件，调处率为91%，正在办理的为5件。调处解决的51件案件中，38件当庭过付，其余13件因双方虽已达成调解协议，但未到履行期限，法院以裁定书形式予以司法确认。

　　二、商品房预售合同纠纷和物业纠纷的特点及成因分析

　　一是多为群体性案件，一方人数众多。从诉调对接中心已受理的纠纷看，这两类纠纷涉及当事人一方为开发商，另一方当事人为业主，人数众多。“平章府”逾期交房案中，向法院提起调解申请的为38户业主，“海天·丽景”物业纠纷案中提起调解申请的为13户业主。业主同住一个小区，面临的问题大多相同或类似，比如开发商延期交房，物业公司未按时供暖气等，每件纠纷都是开发商或物业公司与众多户业主之间产生的。业主在遇到此类纠纷时，往往自发与遇到同类问题的其他业主联合起来，共同与开发商、物业公司进行协商，当双方意见无法达成一致时，业主就会寻求诉讼途径解决，纠纷就进入诉调对接中心的处理程序。

　　二是社会关注度高，影响较大。商品房居住小区的业主在遇到此两类纠纷时，往往先是与开发商、物业公司进行协商，要求尽快解决。因调解没有中立第三方参与，且开发商、物业公司一般处于强势地位，对业主的要求要么推诿，要么置之不理，开发商或物业公司个别工作人员甚至言词不当，引发业主的不满，调解容易陷入僵局。因此两类案件业主数量较多，有些业主会选择用不理智的方式表达情绪，如处理不当，就容易造成群体性事件和信访案件，造成不良的社会影响，甚至影响社会稳定。青州“平章府”小区38户业主与开发商华业地产公司商品房预售合同纠纷一案，到诉调对接中心解决之前，双方已经过多次协商，但未达成协议。协商过程中，因开发商工作人员不注意自己的言语，个别业主更是情绪激动，双方一度发生冲突，公安机关参与但仍未解决。案件进入法院后，诉调对接中心以化解双方的矛盾为主要任务，为双方提供友好协商的平台，打破双方对峙的僵局，将此案顺利解决。

　　三是违约方均为开发商或物业公司。诉调对接中心受理的这两类案件，违约方均为单一主体，即开发商或物业公司。在商品房买卖及物业管理活动中，开发商或物业公司利用自己的强势地位，制定格式合同条款，业主处于相对弱势地位。开发商在建设工程中因自身问题，如因前期规划、资金运转或者与承建商沟通协调不力等，导致工程施工期限延长，逾期交房、工程不符合合同装饰设备标准、违反合同补充协议等违约行为。“平章府”房屋预售合同纠纷中，开发商违反合同约定，逾期交房2年多，“海天·丽景”物业纠纷案中，开发商未根据合同约定按时供暖。

　　四是纠纷由多重原因产生，调解难度大。商品房预售合同纠纷和物业纠纷这两类纠纷，业主面临的具体问题多样，有的是因为主房交了钥匙，但车库未交钥匙，有的房屋漏水，有的是没有按时供暖。2013年1月，诉调对接中心受理的“海天·丽景”小区13户业主与青州青建房屋开发综合有限公司的物业纠纷，房屋交工后一直未开通暖气，业主多次与开发商协商，但都无功而返，引起业主不满。诉调对接中心接到该纠纷后，组织双方调解，据青建公司反映，其实在购买该块土地时，地价就已经包括了开通天然气、自来水和暖气的费用，政府收取该笔款项后就应该在小区建成后开通以上项目，但是政府却未按期为小区开通，造成了此次矛盾纠纷，公司多次与青州市政府汇报，但未能获得批复。诉调对接中心工作人员了解到此情况后就与业主沟通，由于业主各有工作，无法在上班期间组织调解，诉调对接中心人员利用下班时间晚上挨家挨户到业主家中做工作，经过不懈努力，双方最终达成协议。青建公司按每年4个月的供暖时间计算，按业主用电量的平均值支付电费，并保证在下年度开通暖气，双方就此协商解决了此案。纠纷调解结束后，业主们为纠纷顺利解决给诉调对接中心送来锦旗。

　　三、减少和解决商品房预售合同纠纷和物业纠纷案件的措施

　　一是开发商、物业公司诚实守信，积极履行合同约定。作为此两类纠纷的主要责任方，开发商和物业公司应该严格按照合同履行义务，维护好业主的切身利益。开发商应从自身找到问题的根源，采取措施减少或避免违约情况的发生，具体措施如下：预售之前详细计算工期，对可能影响工程进度的因素进行风险预测，合理制定合同中交工期限；对房屋配套设施的承包单位进行有效监督，严格履行合同约定；重视电、暖、气、车库、地下室的建设，做到交房与使用同步。

　　二是业主提高法律意识，选择理性方式进行维权。业主在购买商品房时，应熟悉《物权法》、《合同法》等有关法律规定，认真研究合同内容，预估合同履行过程中可能遇到的问题，提前进行约定，审慎签订合同，减少风险发生的机率。建立业主委员会等组织，遇到类似纠纷时，业主应控制自己的情绪，合理反映诉求，由业主委员会与开发商、物业公司进行协商沟通解决问题，避免因一时冲动带来不利后果。

　　三是行政机关建立立体监管机制。住房和城乡建设局、国土资源局等相关部门应强化联动，形成监管合力，建立立体监管机制。严格按照法律规定办理审批手续，实行日常巡查和重点稽查相结合，严厉打击无证售房、发布虚假信息和广告等违法违规行为。同时，设立专门的业主投诉监督机构，加大对典型案例及检查结果的曝光力度。

　　四是法院充分发挥诉调对接优势。法院受理此两类案件时，应充分发挥诉调对接优势，建立畅通的案件分流及邀请调解渠道，纠纷进入诉调对接中心后若无法调处，可向具有管辖职能的部门分流案件，或邀请其他单位帮助调解，多管齐下，更好的化解矛盾。对当事人达成调解协议的，及时进行司法确认。对调解协议不符合确认形式要件的，指导重新签订调解协议并进行司法确认，消除当事人后顾之忧，减少诉累。同时，注重对此两类案件的深入挖掘和分析，就发现的问题和积累的经验做法，及时整理总结，撰写调研报告和司法建议等，推动行政机关依法行政。

    类别:统计分析                                          编稿：刘金涛