两个“拆迁账本”的司法破冰之旅

　　内容提要：

　　卖房人“得房还想占款”，买房人“房财两空拒搬迁”，当宅基地买卖合同被判无效又遇拆迁，“信赖利益损失”究竟如何量化？北京市通州区人民法院通过“府院联动”破局，首创“虚拟搬迁协议”裁判标准，以一杆司法公平秤让每一分钱有法可依、有账可循。副中心“六小村”棚改项目签约率达98.18%的背后，“虚实”两张《匡算表》，如何精准丈量安居民生梦？

　　清明甫过，万物回春。素有“大运河第一码头”之称的北京市通州区张家湾镇，正悄然孕育着一场革新。

　　轰鸣声褪去的拆迁工地上，新翻的黄土被绿色防尘网紧缚。施园村1公里开外，一尊6米多高的曹雪芹铜像孑然而立，凝望着这座千年古镇的沧桑变迁。向西北方向远眺2公里，环球影城的钢铁巨轮轰鸣运转，霓虹与历史的光影在暮色中交织。

　　62岁田秋珍的家，曾深嵌在这片土地里。2004年10月，她将老家房屋卖掉，花费5.68万元买下施园村村民赵勇斌的宅院。尽管根据土地管理法及相关法律政策规定，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，不得向本集体经济组织以外成员转让，但城镇化浪潮中，本地人赵勇斌忙着攥住进城打工的“船票”，外乡人田秋珍则渴望在一线城市的边缘扎下根基。谁曾料想，这桩埋有隐患的民间交易，竟在19年后成为棚改困局的导火索，引发了一场拆迁利益的拉锯战……

　　利益困局下，搬迁卡在谁手里？

　　变故始于两年前的初夏。

　　2023年6月，一张棚改公告张贴在了施园村村口。作为通州区首个由镇政府主导的大型惠民工程，张家湾镇“六小村”棚改工作正式启动。

　　一时间，村民们都在相互打听着拆迁政策，村里一下子热闹起来。旧房拆迁、土地增值、新房安置……“闻利而来”的赵勇斌一纸诉状将田秋珍推上被告席，要求法院确认19年前的房屋买卖合同无效。

　　庭审现场，赵勇斌先开了腔：“法律摆在那儿，外地人不能买宅基地，咱俩的合同不合法！拆迁补偿和安置，都得是有宅基地使用权的本村村民才行，你压根没资格！”

　　“当年你卖房时怎么不提这茬！我住了19年，现在棚改了你跑来抢房子！房子是我翻建的，装修也花了十几万，凭什么要我净身出户！”田秋珍听后又急又气，眼眶发红。

　　通州区人民法院经审理认为，赵勇斌作为卖方明知田秋珍非本村集体经济组织成员仍出售房屋，且在合同履行19年后“反悔”，明显违背诚信原则；而田秋珍作为买方，未尽审慎注意义务，双方均存在过错。最终，法院判决当年的房屋买卖合同无效。

　　随着判决书的下达，更棘手的问题摆在眼前——赵勇斌作为法律上的宅基地权利人率先与镇政府签了拆迁协议，而田秋珍作为实际居住人却因无法获得补偿款而拒绝搬迁。

　　这让镇政府的工作人员犯了难：“一边是红头文件，一边是铁索守门。拆不动也不敢拆。”搬迁卡在此处，镇政府无法完成搬迁协议的盖章确认，三方由此陷入僵局。

　　2024年2月，通州区法院张家湾人民法庭的卷宗堆里，田秋珍的起诉书格外醒目：她要求赵勇斌赔偿房屋翻建款、装修费用及信赖利益损失共计614万元。

　　不久后，张家湾法庭又陆续收案6起同类纠纷——均为农村房屋买卖合同无效后，买房人诉求赔偿、卖房人拒绝返还的“互斥型”争议。这类案件标的额动辄数百万元，当事人矛盾尖锐，甚至出现被告反诉的激烈对抗。这一系列纠纷，迅速引起了区委政法委高度关注。

　　“合同无效，并不意味着权益归零。”这是承办法官们的共识。然而，他们面临的核心难题是：合同无效后，如何平衡“卖房人既得安置房又占补偿款，买房人却可能‘房财两空’”的利益失衡？传统买卖双方“三七分过错”的简单裁量方式，因未细化利益分配项，算得较为笼统，难服人心。

　　正是在这寻求突破的关键时刻，张家湾法庭庭长孟强参加了一次“六小村”棚改指挥部组织的联席会商会议。

　　“一个政策贯始终，一把尺子量到底”。会议结束后，他被棚改指挥部办公室门口张贴的标语所吸引。

　　“尺子？”孟强心头一动。他突然意识到，自己需要一把“量到底”的尺子，既要守住土地制度红线、法律底线，又要让买房人看到公平。

　　“虚拟搬迁协议”何以现实突围？

　　2024年3月至5月，张家湾法庭围绕此类案件先后召开了5次专业法官会议。会议室里，法官们围绕“如何量化‘信赖利益损失’”争得面红耳赤——有人坚持按照买卖双方“三七分过错”比例直接去分卖房人的补偿款，有人则主张“按项拆分、过错挂钩”。

　　“假设田秋珍有该村村民身份，她能分到什么补偿？”

　　“因为她没有村民身份，但哪些补偿是她本该得到的？哪些是赵勇斌因村民身份才多拿的？”

　　“哪些钱需按过错比例分？哪些钱与买房人无关？”

　　……

　　激烈争论声中，一个关于“虚拟搬迁协议”的裁判路径逐渐清晰——通过假设买房人为搬迁协议签订主体，生成一份“虚拟”搬迁补偿协议，与卖房人实际签订的真实补偿协议对比，逐项剥离“身份溢价”对补偿的影响。

　　对于这个初具雏形的裁判路径，究竟是否可行？孟强心里没底。他向分管法庭工作的通州区法院党组成员、副院长张静作汇报后，张静果断决定召集该院所辖的5个人民法庭相关人员，集中召开一次专业法官会议，广泛征询意见。

　　当该裁判路径在这次会议上得到多数法官支持时，程序困境却逐渐显现：政府部门常规仅出具基于真实补偿协议的《匡算表》，虚拟搬迁协议所需的每一项明细从何而来？

　　张家湾法庭与镇政府南门相距不足千米，离“六小村”棚改指挥部的直线距离仅2.5公里。为寻找解决问题的办法，孟强十余次奔走于两地，推动促成一项创新机制——针对宅基地买卖合同无效引发纠纷的当事人，棚改部门成立专班，在与卖房人出具基于真实补偿协议的《匡算表》时，同时为买房人出具“虚拟”《匡算表》。

　　“基层有破冰的急迫，司法有定分止争的智慧。这套机制能不能解开‘滞留户’难题，好多老百姓都盯着法院受理的这7个案子。”张家湾镇副镇长刘明晨坦言，“六小村”棚改涉及的1700余宗宅基地里，竟有70余户因早年宅基地买卖合同效力争议沦为“滞留户”，最早的交易可追溯至20世纪70年代。

　　在“府院联动”的高效协作下，田秋珍与赵勇斌的两份《匡算表》很快便摆上案头。

　　但孟强的新疑惑又来了。他反复比对两张《匡算表》时发现，两人在宅基地区位补偿价与放弃房屋安置补助费两个项目上，竟存在200余万元的差额。

　　“差额的根子在哪儿？”他不解地打电话向刘明晨询问，对方解释道：“这两项都与宅基地是否有被安置人有关。按照拆迁政策，被安置人需为本村集体经济组织成员，需有涉案房屋村内户口，田秋珍因无此身份，宅基地区位补偿价计算时需扣除60平方米宅基地面积；而放弃安置补助费的计算，还要再扣45平方米。这200余万元的差额正是村民身份带来的‘溢价’。”

　　厘清拆迁政策的复杂脉络与双方诉求后，孟强的思路渐明。他推开窗，又一年初夏的热风扑面而来。不远处的拆迁现场，推土机的轰鸣声仿佛在催促着答案。

　　双表匡算，如何端好司法公平秤？

　　首案的判决关乎示范，孟强主动扛起了这一重任。

　　如何让两个“拆迁账本”成为定分止争的公平秤？他没有简单地在两张《匡算表》间作选择，而是按照专业法官会上达成的裁判路径，如同拆解复杂拼图般，将补偿款分为完全归属项、过错分配项、身份专属项，逐一抽丝剥茧。

　　2024年6月的许多个深夜，案头的灯光下，孟强一次次用笔在两张《匡算表》中画出清晰的逻辑链条……

　　——完全归属项中，“提前搬家奖励”与实际搬迁行为挂钩，实际居住人田秋珍若能在签约截止期内配合搬迁，这笔款项应归她所有；“合法宅基地内房屋重置成新价”，源于被拆迁时房屋的现状补偿，田秋珍因房屋买卖合同无效后，既无法再合法使用房屋，也难以按原购房价格重新购置同等房屋，这部分补偿理当全部归她；“设备及养殖迁移费”，她是实际使用人，亦归她；“未达宅基地标准补助费”“装修及附属物”等补偿款，结合村委会“原有”与“现有”房屋证明及房屋85成新度，她完全翻建可信度更高，赵勇斌无证据反驳，这部分仍归她。

　　——过错分配项中，双方对于房屋买卖合同无效均存在过错，但考虑到赵勇斌违反宅基地转让规定的这一主要过错因素，在计算有关田秋珍的宅基地区位补偿价及放弃安置补助费时，应以镇政府出具的以田秋珍为虚拟被搬迁人的《匡算表》为计算基准，首先扣除田秋珍因拆迁政策规定不享有资格的面积数的对应价值后，再按照“三七分”（赵勇斌30%、田秋珍70%）的比例进行补偿金额分配。

　　——身份专属项中，“安置补助”这类针对原宅基地使用权人的住房安置福利，田秋珍因不具备身份资格无法享有，自然归赵勇斌。

　　……

　　2024年6月27日，一份21页的判决书认定，赵勇斌因违规转让宅基地承担主要责任，需赔偿田秋珍信赖利益损失382.29万元。

　　“有了法官算的‘明白账’，我搬得安心！”田秋珍在裁判作出后的30日内主动完成搬迁，赵勇斌也按时履行付款义务。这一结果让双方均服判息诉，而这场拆迁利益的拉锯战终于画上了句号。

　　“法律不保护违法行为，但要保障诚实信用者的合理期待。”孟强谈道，“赵勇斌虽因宅基地使用权人身份保住了安置房，但因过错承担了补偿分配责任，这既遏制了‘见利忘义’的毁约行为，也使田秋珍能够拿到应得的赔偿金另觅居所，避免陷入居住困境。”

　　令人欣喜的是，首案判决的“破冰效应”迅速显现：“六小村”其他6件同类案件中，有2件案件参照该案达成调解，1件撤诉，其他3件案件参照判决后均未上诉，后续类似案件也得以参照解决。一些案件的承办律师甚至依照此案主动给当事人释法说理，引导当事人合理预期。

　　刘明晨回忆：“那段时间，法官直接在安置点就地以案普法，给当事人算清‘政策账’‘法律账’。这让大伙知道‘合理诉求肯定支持，过分要求没道理’。村干部再去做工作时，群众心里早就有了‘一杆秤’。最终‘六小村’棚改签约率达98.18%，正是因为法官把这杆秤端平了。”

　　“司法不只是纠纷的‘裁判者’，更要成为社会矛盾的‘破局者’。”张静表示，这一经验现已推广至潞城镇棚户区改造项目等副中心其他棚改项目，正在为更多的拆迁利益纠纷提供解题思路。

　　如今，距离施园村1.5公里处，张家湾“六小村”新安置房项目已近封顶。一排排砖红色与浅黄色相间的楼房整齐矗立。孟强站在施工现场眺望时，目光中却带着几分忧思：“村民搬进楼房后，物业管理取代村民自治，‘上楼纠纷’或许会接踵而至。”

　　时代巨轮滚滚向前，矛盾永远在场。司法的智慧，既要解决当下问题，更要预见未来挑战。那些尚未产生的纠纷，或许正藏在一张张“虚拟搬迁协议”构筑的“新型城镇化地基”中，等待着司法的又一次破局……

　　（文中案涉当事人均为化名）

　　来源：人民法院报