《威海日报》：四种常见商品房买卖纠纷得小心

　　威海房产市场自2007年起开始活跃，相应的商品房买卖合同纠纷案件逐年增多。据统计，2012年至2014年威海市两级法院审结房地产纠纷案件共计2086件，其中，商品房预售合同纠纷1210件，占58%。各类纠纷让购房者费心费力，怎样才能避免呢？市中级法院民一庭法官提醒消费者，买房千万不能太心急，该审查的事项一样不能少。

　　案例一  预约、预售有区别，法律后果需明辨

　　2013年1月的一天，吕某从某房产公司处购买位于威海市环翠区某小区住宅一套，双方口头协商房屋面积为100.38平方米，房屋价款为70万元。同日，双方签订了商品房认购协议一份，仅载明房屋坐落位置，同时约定吕某需交纳2万元定金，双方应于2014年1月前签订正式商品房预售合同。吕某于协议当天交纳购房款21万元。后某房产公司拒绝签订正式商品房预售合同。

　　吕某认为双方签订的认购协议系商品房预售合同，某房产公司不履行该合同构成违约，诉请解除双方的商品房认购协议，并要求某房产公司按已付购房款双倍赔偿其损失。法院审理后认定，涉案商品房认购协议仅约定了房屋坐落位置及定金交付事宜，不具备商品房买卖合同的主要内容，该协议系商品房预约合同而非预售合同，不适用双倍赔偿之法律规定，最终判令解除上述认购协议，某房产公司返还吕某购房款及利息。

　　法官寄语

　　商品房预售时，房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同，商品房认购协议不同于商品房预售合同，不能当然的适用预售合同的相关法律规定，但二者之间可以存在转化，需具备以下两个条件：1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容，包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款；2、出卖人已经按照约定收受房款的。

　　案例二  解除合同有期限，过期退房不支持

　　2012年5月，刘某与某置业公司签订商品房预售合同一份，约定刘某购买该置业公司房屋一套。合同另约定，置业公司应于2012年12月31日前将经单体竣工验收合格的房屋交付原告使用，逾期超过90日，刘某有权解除合同。后置业公司未按期交付房屋，但具备了交房条件，刘某于2014年8月14日向置业公司发出解除合同通知书。

　　置业公司收到刘某的解除合同通知书后，以刘某的该通知超过了行使解除权的一年法定期限为由提起诉讼，要求确认刘某于2014年8月14日发出的解除合同退房通知书无效。法院审理后认为，根据相关法律规定，刘某未在法定期限内要求解除合同，其丧失了合同的解除权，故其发出的解除合同通知书归于无效。

　　法官寄语

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该法定期限为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利，以免因超出法定期限而丧失合同解除权。

　　案例三 未按约定交付房屋，违约责任不能免除

　　2003年8月17日，黄某与某房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定黄某购买美利新世界小区房屋一套。后某房地产公司在上述合同范围外，未经黄某同意，在施工过程中变更设计，加装了装饰钢梁并经设计院审查批准，后涉案房屋经过主管部门验收合格。某房地产公司将涉案房屋交付黄某后，黄某对装饰钢梁问题提出书面异议。

　　黄某虽然接收了房屋，但认为某房地产公司擅自安装装饰钢梁的行为影响了黄某的采光权，故诉请某房地产公司在不影响安全使用的情况下将装饰钢梁上移55厘米。法院经审理后认为，某房地产公司未经黄某同意擅自加装装饰钢梁，违反了双方的合同约定，应当承担修复及赔偿责任，最终判决某房地产公司将装饰钢梁上移55厘米并重新焊接。

　　法官寄语

　　根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

　　案例四  房屋买卖不过户，一房数卖有风险

　　2014年10月，徐某从张某处购买房屋一套，徐某当场付清房款，张某亦将房权证交付徐某，但双方未办理产权变更登记手续。2015年2月，徐某将上述房屋转让给李某，约定由张某直接将涉案房屋过户至李某名下。后在李某要求张某过户时发现，张某已于2014年11月将涉案房屋转让给他人并办理了产权变更登记手续。

　　李某本来买房自用，本想起诉要求徐某办理过户手续，但因房屋已经过户至他人名下，其与徐某的房屋买卖合同目的已经无法实现，无奈只得诉请解除双方的买卖合同，并要求徐某返还购房款并赔偿其经济损失。法院审理后认为，因张某亦将涉案房屋转让给他人并办理了过户手续，徐某无法履行其与徐某签订的房屋买卖合同，故判决解除其合同，返还购房款并赔偿利息损失。

　　法官寄语

　　当一套房屋存在数份有效的买卖合同时，如果数个买受人均要求履行合同的情况下，首先第一顺位的是已经办理登记手续的；第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人（都未办理登记手续的）。都未办理登记也都未占有房屋的情况下，以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是，登记在先前提是善意，如果是恶意的不能支持，同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下，以占有人保护为先。

　　法官特别提醒购房者，商品房买卖合同多为格式合同，需审慎注意合同细节，同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查，只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外，在买房之后，签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好，方便出现问题后能成功维权。

　　法律小贴士

　　商品房买卖合同纠纷，是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷，所涉法律、法规数量众多，主要包括民法通则、合同法、物权法等法律，以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；合同履行过程中，如出现约定或法定的合同解除情形时，购房者需及时履行解除权，解除权的行使期限法律上称之为除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或者延长，逾期不行使则会丧失解除权；合同履行完毕，开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定，购房者可以根据合同法第一百零七条的规定，要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下，如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下，原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权，只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。

　　法官简介

　　蒋涛，男，毕业于西南政法大学民事诉讼法专业，研究生学历，2010年至今任威海市中级人民法院民一庭助理审判员。2013年立法院三等功，2014年立法院二等功。