商品房销售行为下购房人知悉陈述的推定——郑某诉烟台某地产有限公司商品房销售合同案

【基本案情】

    原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的某商业房，房屋交付后，双方对涉案房屋上、下水通道设置产生争议，原告诉请被告将涉案房屋下水管道恢复为常规下层排水并赔偿其物业费损失、房屋租金损失、误工费。

经查，合同第十三条约定：被告承诺按规定，上、下水通道在交付时达到使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方协商解决同意由被告采取其它方式保证原告正常使用。合同附件一《补充协议》第四条约定：主合同签订之前，原告已到房屋现场进行踏勘，对房屋所在小区及周边环境特别是房屋现状均已实地确认，并同意按照以原告签订合同时的房屋现状、现场为准购买。第八条约定：因该房屋为现房销售，原告对房屋现状已经全面了解并接受按现状购买。合同附件六《房屋建筑结构、装修及设备标准》关于配套设施设备给排水处载明给水：市政供水；排水：市政排水。备注处载明未设置上下水的户号未包含涉案房屋。

被告提交原告及其同层相邻业主出具的《承诺书》，主张原告出具的《承诺书》签写有“我已知悉一年后交房，没有上水、有下水”，其他业主出具的《承诺书》均载有本人知悉房屋无上下水的表述。原告对此不予认可，主张被告向其销售房屋时称有个别商铺没有上下水，后期使用不便，故建议原告购买设有上下水的206房屋，谨慎起见，其在承诺书中签写的实际系“设有上水、有下水”，对案外人出具的《承诺书》不予认可。

被告在合同约定的交付期限之前要求原告办理交房手续，因涉案房屋未有上下水通道，原告未接收房屋。原被告经协商后，由被告对涉案房屋进行上下水改造，并于2020年10月16日完成同层下水改造，于2020年10月24日完成上水改造。此后，原告实际占有使用涉案房屋。

原告另提交其配偶俞某某与被告工作人员的微信聊天记录，证明涉案房屋的上下水问题未予解决，经原告多次要求，被告将房屋改造为同层排水，但给原告后续使用涉案房屋留下安全隐患，现要求变更为下层排水。被告对该证据的真实性予以认可，但主张其对涉案商铺进行同层排水改造后已经满足原告需求，且通过聊天记录可以看出原告对被告的施工予以认可和称赞，现再要求改造为下层排水没有依据。

【案件焦点】

涉案房屋有无上、下水通道

【法院裁判要旨】

    原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以《商品房买卖合同》及附件、以及其在《承诺书》上签有“设有上水、有下水”主张涉案房屋有上下水通道，但在商品房销售行为下，《商品房买卖合同》及附件中已有关于涉案房屋具有上下水通道的制式表述，再由购房者对涉案房屋具有上下水通道予以知悉陈述，显然不符合常理。在此情形下，另由购房者对涉案房屋可能不具有上下水通道进行知悉陈述，显得更为可信。此外，结合与原告同层相邻业主在承诺书上的表述以及语言逻辑习惯，应认定原告签写的为“没有上水、有下水”，被告应向原告交付具有排水通道的房屋。因被告交付的涉案房屋不具有排水通道，原被告协商后，由被告对涉案房屋进行上下水改造。结合原告提交的其与被告工作人员的微信聊天记录，其对被告在涉案房屋处进行同层排水改造并未提出异议，在被告已对通道进行同层排水改造后又要求被告改造为下层排水，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的各项经济损失。因原告并未缴纳该期间的物业费，现在本案中要求被告赔偿其物业费损失，于法无据，本院不予支持。原告未提交证据证明其存在误工费损失，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告以案外人签订的房屋租赁合同主张其存在对外出租房屋的租金损失29410元，证据不充分，但考虑到被告改造涉案房屋对原告实际占有使用涉案房屋确实产生一定影响，结合本案案情，本院酌定被告赔偿原告此期间的经济损失6000元。二审法院同意一审法院的裁判意见。

【法官后语】

当前，房屋买卖合同纠纷案件呈上升态势。稳定房地产市场，保障房地产业健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。人民法院应当充分发挥审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，此系人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。

司法实践中，商品房买卖合同通常为格式范本，纠纷往往产生于歧义或模糊之处。该歧义或模糊之处，有时系因语言天然不可避免的文义和语境上的疑义，有时系对实际情况未能充分考虑造成的疏漏，有时系由于合同文本滞后性未能适应复杂多变的现实情况，有时系因某方意图获利而主观投机模糊处理。厘清双方对合同的约定本意，是准确适用法律的前提，是司法实务中处理商品房买卖合同法律问题最先需要得到解决的问题。

该案中，原、被告主要争议焦点在于原告签署的《承诺书》上表意究竟为何。分析该份《承诺书》，“设”“没”两字较为接近，故原告究竟手写的是“设有上水、有下水”，还是“没有上水、有下水”，其表意究竟为涉案房屋设有上下水、没有上下水，还是没有上水但有下水只能由法院通过常理推断。

从语言逻辑习惯分析，《商品房买卖合同》及附件中已有关于涉案房屋具有上下水通道的制式表述，再由购房者对涉案房屋具有上下水通道予以知悉陈述，显然不符合常理。在此情形下，另由购房者对涉案房屋可能不具有上下水通道进行知悉陈述，显得更为可信。另有关键事实为原告同层相邻业主制式合同中亦有具有上下水通道表述，而其出具承诺书上表述均为“没有上水、下水”。

原被告诉至法院前的协商中，被告已为原告完成同层下水改造，故综合考量，本院认定原告签写的为“没有上水、有下水”，被告应向原告交付具有排水通道的房屋。结合原告提交的其与被告工作人员的微信聊天记录，其对被告在涉案房屋处进行同层排水改造并未提出异议，在被告已对通道进行同层排水改造后又要求被告改造为下层排水，于法无据，不予支持。

关于原告诉请的各项经济损失。因原告物业费损失、误工费、租金损失证据均不充分，未予支持。但考虑到被告改造涉案房屋对原告实际占有使用涉案房屋确实产生一定影响，酌定被告赔偿原告此期间的经济损失6000元。