吕某某诉于某离婚案

　　裁判要旨：夫妻一方婚前购买房屋，婚后夫妻双方共同还贷的情况普遍存在，夫妻离婚时，共同还贷支付的款项和对应的财产增值部分为夫妻共同财产，取得房屋所有权的一方需就对另一方进行补偿，共同还贷增值部分的计算成为离婚案件审理难点。

　　原告：吕某某（男方）

　　被告：于某（女方）

　　【案情】

　　吕某某和于某于2015年8月13日登记结婚。

　　吕某某婚前于2014年8月11日与中海鼎业（烟台）地产有限公司签订《商品房买卖合同》，以694353元的价格购买位于烟台高新区、面积109.06平方米的中海银海熙岸房屋1处，吕某某支付首付款209353元，在银行按揭贷款485000元。吕某某、于某婚后2015年8月到2018年3月期间共同偿还房贷本息合计84789.14元。该房屋已办理房屋所有权证，登记房屋所有权人为吕某某。审理中，吕某某、于某认可中海银海熙岸房屋的现价值按每平方米11000元，109.06平方米计算为1199660元。

　　对不动产成本，吕某某和于某存在争执。吕某某主张除房屋的购买价格694353元外，其支出的维修基金13554.78元、契税10415.3元、登记费用580元、中介费用10000元、共同还息64337.68元，合计98887.76元是购房花费的必要费用，也应当计算入不动产成本。吕某某提供《商品房买卖合同》1份，证明房屋系其婚前购买；提供2014年8月11日中海鼎业（烟台）地产有限公司的收据1张，证明其支出首付款209353元；提供2015年4月27日中海鼎业（烟台）地产有限公司的收据1张，证明其支出房屋契税10415.3元；提供2015年4月27日中海鼎业（烟台）地产有限公司的收据1张，证明其支出公共维修基金、有线电视、电费、房产证登记费、土地证登记费、印花税计13554.78元；提供2014年8月3日深圳市房多多网络科技有限公司青岛分公司的收据1张和《房多多会员服务协议书》1份，证明其支出中介费10000元；提供2014年8月11日烟台立展房产经纪有限公司的收据1张，证明其支出预告登记费用580元。于某对吕某某主张的上述费用和提供的证据不予认可，主张上述费用非夫妻共同生活所需，应由吕某某自行负担。

　　【裁判】烟台高新区人民法院经审理，对不动产成本的证据认定如下：1、对吕某某提供的《商品房买卖合同》、2014年8月11日、2015年4月27日中海鼎业（烟台）地产有限公司的收据予以认定，对房屋的购买价格694353元、吕某某支出首付款209353元、契税10415.3元的事实予以认定，认定房屋的购买价格694353元、契税10415.3元应计入不动产成本。2、对吕某某提供的2015年4月27日收据上载有的房产证登记费80元、土地证登记费33元、印花税票费5元予以认定，应计入不动产成本；但因公共维修基金、有线电视安装费、电费系不动产长期使用中产生的费用，对公共维修基金、有线电视安装费、电费不予认定，不计入不动产成本。3、对吕某某提供的2014年8月11日烟台立展房产经纪有限公司的收据予以认定，认定预告登记费用580元应计入不动产成本。4、因吕某某系同中海鼎业烟台地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，对吕某某提供的2014年8月3日深圳市房多多网络科技有限公司青岛分公司的收据和《房多多会员服务协议书》不予认定，对中介费10000元不计入不动产成本。5、对原、被告均认可的2015年8月到2018年3月期间共同偿还房贷本息合计84789.14元,其中共同偿还利息部分为64337.68元，予以认定，应计入不动产成本。

　　对不动产成本认定为：购买价格694353元+共同已还利息64337.68元+其他费用11113.3元（即契税10415.3元+房产证登记费80元+土地使用证登记费33元+印花税票费5元+预告登记费用580元，合计为11113.3元）=769803.98元。

　　对不动产升值率认定为：不动产升值率=不动产现价格1199660元÷不动产成本769803.98元=1.5584。

　　烟台高新区人民法院认为，中海银海熙岸房屋系吕某某婚前签订购房合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋,中海银海熙岸房屋应归吕某某所有，尚未偿还的银行贷款为吕某某的个人债务，由吕某某偿还。关于共同还贷及对应的财产增值款项，本院认定的不动产的升值率为1.5584，吕某某和于某共同偿还房贷本息合计84789.14元，共同还贷及对应的财产增值款项为84789.14元×1.5584=132135.4元，吕某某应补偿于谋132135.4元的二分之一，即66067.7元。

　　【于成乐法官评析】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。案件审理中，共同还贷对应的财产增值部分的数额，往往难以计算，成为审理难点。按最高院民一庭的意见，该项数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本，不动产成本=购买价格+共同还贷利息部分+其他费用11113.3元（如契税、印花税、营业税、评估税等）。但公共维修基金和物业费的产生基础并非交易，二是不动产长期使用中产生的费用，不应计入不动产成本。案件审理中，按上述公式，对所需各项数额逐一进行认定，共同还贷增值部分的数额认定难题迎刃而解。