商品房买卖合同中违约责任的诉讼时效问题探析

商品房买卖合同中违约责任的诉讼时效问题探析

                        ----以出卖人逾期交房和办证为视角

 （作者：莱山区法院民三庭  朱淑杰）

    自最高人民法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《司法解释》)施行以来，商品房买卖合同纠纷案件大幅增多，其中大部分都涉及到业主要求房地产开发企业交付房屋、协助办证及向房地产开发企业主张逾期交付房屋及逾期办证违约金的问题。该类型案件具有标的额大、涉及面广、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。该司法解释对商品房买卖合同履行过程中出卖人逾期交付房屋及逾期办理产权证书的违约责任做出了规定, （《司法解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门宣布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”）司法实践中，买受人往往会因出卖人逾期交付房屋及逾期办理产权证书而要求出卖人继续履行合同并承担违约金。但司法解释对于出卖人所负的上述违约责任能否适用、如何适用诉讼时效问题并没有做出明确的规定，实践中也存在着较大分歧。本文拟以一起真实的案例为切入点，根据现行法律关于诉讼时效的规定,对违约责任的诉讼时效问题进行探析，以期对审判实践有所裨益。

    案例：2008年8月29日，原、被告签订了商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发建设的某山庄X号楼X单元X楼X号房屋，建筑面积110平方米，房价每平方米5000元，房款共计550000元。被告应于2009年4月30日前将验收合格的商品房交付给原告，逾期交房按已交房款的日万分之五支付违约金。合同还约定，被告应于房屋交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则由被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款，但被告未能按期交付房屋，至2009年8月15日才将房屋交付原告，存在逾期交房的违约行为，且被告交付的房屋仍未达到交付条件。2009年11月20日，被告才到建设部门办理了涉案房屋的竣工验收备案，达到了交付条件。但至今未办理产权登记证书。原告认为被告违反合同约定的义务，于2011年11月15日起诉至法院，请求判令被告协助原告办理产权登记证书，并支付逾期交房及逾期办证违约金。被告辩称：原告自2009年5月1日起至2011年11月15日长达2年6个月未向被告主张逾期交房及逾期办证的违约责任，原告的主张均已超过两年的诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。

    一、学术界及司法实践中存在的几种观点

    关于该案所涉及的房地产开发企业协助办证的诉讼时效问题，观点不尽一致。一种意见认为，逾期办证违约责任应适用诉讼时效，但基于我国尚未规定取得时效，办证义务不应适用诉讼时效，否则买受人的利益无法得以救济。另一意见认为，办证与交付房屋均为合同义务，买受人基于买卖合同产生的请求权应受诉讼时效的限制，办证义务也不例外。[①]

    关于该案所涉及的逾期交房违约金的诉讼时效问题，也存在不同的观点。第一种观点：诉讼时效从合同约定的交房期限届满起算。持这种观点的人认为，既然合同约定了交房时间，如果过了约定期限开发商未交付房屋，则买受人就应当知道其权利被侵害，根据诉讼时效“从知道或者应当知道权利被侵害时计算”之规定，此时就应当计算诉讼时效。第二种观点：从实际交房时间起算。持该种观点的人认为，只有在开发商交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，在此之前违约金的数额是不明确的，只有当违约金数额确定以后，才好向开发商主张权利，此时才应当起算诉讼时效。第三种观点：从起诉之日往前推可以主张二年。持该种观点的人认为，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，在二年内的则未过时效。

    关于该案所涉及的逾期办证违约金的诉讼时效问题，存在以下几种观点：（一）吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。（二）最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。（三）还有观点认为，诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的。购房人要求支付逾期办证违约金，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用两年的诉讼时效，违约情形出现后两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日，可使得购房人权益得以保护。[②]

    二、笔者的观点及理由

    笔者认为，在审理商品房买卖纠纷案件的司法实务中，适用诉讼时效制度主要涉及两个问题：第一，是否适用诉讼时效规定；第二，诉讼时效期间应从何时起算。

   （一）是否适用诉讼时效问题

    诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护，权利人就会丧失胜诉权。诉讼时效制度难免会牺牲权利人的利益，但其是为督促权利人行使权利，使其不至成为“权利上的睡眠者”。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十八条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。案件受理后，若对方当事人未提出时效抗辩的，法院不予主动审查诉讼时效问题，当事人提出时效抗辩时，法院查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

    根据上述诉讼时效制度，在逾期交付房屋、逾期办证违约责任案件中，买受人要求房地产开发企业承担违约金的请求权是一种债权请求权，应当适用普通诉讼时效两年的规定。但买受人要求出卖人协助办证的请求，则不应适用诉讼时效的规定。因为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋的所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。从我国立法采取的不动产物权变动的模式看，在交付行为之外，尚需实行不动产登记手续。交付意味着买受人已依房屋买卖合同合法占有房屋，而占有作为所有权权能之一，使买受人具有了事实物权人的地位，买受人申请办理房屋登记并请求出卖人履行协助义务，只是其行使基于事实物权人地位产生的权利，将所占有的房屋所有权权能予以圆满的行为。因此，买受人请求出卖人履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。值得一提的是，上述案例中虽然没有涉及交付房屋的请求权，但实践中存在这样的意见，认为：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，又区分具体情况：（1）房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；（2）如房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定的交付条件之日起计算。笔者对此持不同意见。房屋的交付是商品房买卖合同的出卖人应负的首要义务，出卖人逾期交付房屋时，根据合同约定，买受人通常有权选择继续履行合同或解除合同，并有权主张违约金。如果买受人仅要求出卖人支付违约金而不要求交付房屋的，法院应释明要求其增加交付房屋的诉讼请求，如果交付房屋的请求权适用诉讼时效，可能会产生逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效而交付房屋请求权超过诉讼时效的情形，导致法官无法裁判。故，笔者认为房屋交付应属物权请求权，不应适用诉讼时效。

    （二）诉讼时效期间的起算问题

    《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效的起算时间，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”认定诉讼时效的起算点，涉及到权利侵害之事实和当事人认知两个方面的问题。当事人权利受到侵害是诉讼时效起算的事实前提，如果没有该前提，诉讼时效不能起算；当事人对权利遭到侵害的认知是诉讼时效起算的主观要件，如何判断当事人知道或应该知道权利受到侵害呢？除了明确的意思表示之外，当事人处于消极状态时，应当从公理或常识角度去推测。[③]具体到商品房买卖纠纷案件出卖人逾期交付房屋及逾期办证的违约情形，诉讼时效不是从侵权发生时起算的，而是从买受人知道或者应当知道权利被侵害时起算的。　

    关于逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，笔者认为，商品房买卖合同中对逾期交房违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算（实践中有这种约定的情况极为少见）；无约定的，逾期交房违约金诉讼时效应自买受人实际接收房屋之次日起算。因为，在买受人接收房屋之前，房地产开发企业能否向买受人交付房屋尚不确定，只有接收房屋的事实发生后，才会产生“逾期交房”违约金，而且，逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算诉讼时效。另外，这里所说的接收房屋是指达到了交付条件的房屋，如果房屋没有达到交付条件，不能视为正式交付，诉讼时效也不应起算。

    关于逾期办证违约金诉讼时效的起算，笔者认为，《司法解释》第十八条规定了房地产开发企业承担逾期办证违约责任的方式为给付违约金。因此当迟延办证违约行为发生时，房地产开发企业产生给付违约金的义务，买受人开始享有要求房地产开发企业给付违约金的请求权。诉讼时效期间的起算，若当事人在商品房买卖合同中约定了房地产开发企业给付买受人迟延办证违约金的履行期限的（这种情况极少见），从该期限届满之日起起算；没有约定的情况下：第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，从产权证办理完毕或当事人起诉之日起算诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《司法解释》第十八条第二款的规定。在理解适用该《司法解释》规定时，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，这既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。[④]

    （三）结论

    根据以上分析，本文所述案例，买受人要求协助办证的请求不应适用诉讼时效，买受人要求支付逾期交房和逾期办证违约金的请求，均未超过诉讼时效期间，故其请求权是应当得到法律保护的。