业主未及时办理产权证可能构成违约

　　徐传阳

　　一般情况下，业主起诉开发商要求办理房屋产权证的案件比较多见，开发商起诉业主要求办理房屋产权证的案件比较少见。然而，2020年全年，江苏省南京市六合区人民法院共受理此类案件107件。案件受理后，通过法院耐心细致地向业主解释、说明后，大部分业主表示理解，积极办理了房屋产权证，案件以撤诉方式结案；小部分业主因税费或时间等问题，在法院协调下，最终也办理了房屋产权证或与开发商达成了调解协议；极个别的业主无视双方合同约定，不办理房产证，法院及时作出了判决。上述案件中，97件以撤诉方式结案，6件以调解方式结案，4件以判决方式结案。

　　经分析，此类案件产生的主要原因有以下三个方面：

　　银行方面的原因。业主在购买期房时，通常会进行按揭贷款，银行放贷时房屋尚未办理正式的产权登记，同样无法办理抵押权登记，增加了银行收回贷款的风险。因此，银行通常要求开发商在房屋未办理抵押权证之前，作为保证人为业主的借款提供连带担保责任。如果业主在办理抵押权证之前逾期还贷，银行有权要求开发商承担连带还款责任。因此，业主是否办理房屋产权登记，影响到开发商保证责任的承担。

　　业主方面的原因。现实生活中，即使业主不办理产权登记手续，对其实际居住使用或者对外租赁房屋看起来影响不大，而办理产权登记需要交纳相关税费和占用一定的时间，因此业主怠于办理产权登记。相当长的一段时期内，开发商很少起诉业主要求办理产权登记，故业主想当然地认为自己购买的房屋是否进行产权登记与开发商无关，在收到开发商书面催告时并不重视，并拖延不办。

　　开发商方面的原因。相对于全体业主而言，逾期还贷的业主毕竟是少数，且一部分业主已经办理产权登记，开发商的保证责任得以免除，故最终因业主逾期还贷导致开发商被银行起诉至法院的案件占总业主人数的比例较低，且诉至法院的案件中还有部分案件以调解、撤诉方式结案，故开发商长期以来对此不够重视。此外，开发商难以准确预测哪些未办证业主会逾期还贷，故无法进行针对性诉讼，增加了诉讼成本。

　　业主不及时办理房屋产权登记，存在诸多不利后果：

　　业主方面。业主在合理时间内办理房屋产权证系其合同义务，如果不及时办理，可能被开发商起诉，最终还将承担违约责任；不及时办理产权登记，业主已经购买房屋也可能因开发商债务纠纷导致被司法机关查封，即便通过执行异议等法律程序解封，也必然产生额外成本；不及时办理产权证，业主购买的房屋产权不清晰，可能诱发不必要的纠纷，如“一房多卖”导致的房屋确权、利害关系人之间分割房屋等纠纷。

　　开发商方面。开发商被动卷入诉讼后，一旦败诉，面临直接被扣划财产的后果；即使在诉讼过程中，其名下银行账户等财产也可能被查封、冻结，影响正常资金流转，不利于企业正常运营；还要为此聘请律师，参加诉讼，额外产生一定的费用，即使事后有权再向业主追偿，但诉讼、执行等一系列必要法律程序结束，时间和经济上的成本不容忽视。

　　其他方面。业主及时办理房屋产权登记，相关部门才能准确掌握房屋权属真实信息，既有利于相关利害关系人查询房屋权属的真实信息，减少社会矛盾纠纷的产生，也便于相关部门根据客观信息的变化，进行必要、有效的管理和调控，促进社会经济的发展。

　　综上，业主不及时办理房屋产权登记明显弊大于利，不仅不利于业主自身权益的保护，还可能构成违约。开发商被动卷入银行借款纠纷，影响企业正常运营。因此，业主应当根据双方合同约定及时履行产权登记义务，避免上述不良后果的发生，实现业主与开发商双赢，促进社会稳定与发展。