承诺“买一楼送花园”却无法兑现

　　本报讯 “买一楼送花园”出现在许多楼盘售卖的广告中，一些业主为了赠送的花园买了一楼的期房，谁知交房时却发现花园无法专有使用。近日，浙江省舟山市中级人民法院二审审结一起业主因开发商无法交付一楼花园而要求退房退款的案件，法院对其诉请予以支持。

　　五十多岁的李某、顾某系夫妻，2018年1月初，夫妻俩到舟山某楼盘看房，想挑一套有舒适养老环境的自住房产。售楼处业务员获悉夫妻俩的需求后，推荐了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，称花园使用权归一楼业主所有。

　　李某夫妇对该户型较为满意，经与业务员再三确认花园使用权归属后，以单价高于二楼同户型的价格，买下了该楼盘某幢一层的期房。签订商品房预售合同时，李某夫妇还与房地产公司签订了“一楼花园使用协议”，载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。”

　　2020年1月，李某夫妇收到了收房通知。然而，验房时夫妻俩发现，他们所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道。夫妻俩提出质疑，但房地产公司对此含糊其词，夫妻俩表示拒绝收房。2020年4月中旬，李某向该市自然资源和规划局咨询案涉房屋外花园的使用权等事宜，得到答复称：“经现场踏勘、资料查询，该区域的土地使用权为全体业主所有，绿化区域通道建设将破坏小区公共绿地，根据相关法律法规，任何人不得擅自破坏、改造小区公共绿地。”

　　李某夫妇经与房地产公司多次协商未果后，向法院提起诉讼，要求退房退款。

　　一审法院审理后认为，双方签订的“一楼花园使用协议”表明，一楼花园的合法合理使用，对案涉商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响。双方关于一楼花园的约定，应当视为房屋买卖合同内容。房地产公司在未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，向李某允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行，应当承担违约责任。

　　法院认为，李某夫妇无法使用一楼花园，势必影响其对案涉房屋的整体评价和居住体验，其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定，法院予以支持，遂判决双方解除商品房买卖合同，房地产公司退还李某夫妇购房款、车位费及相关利息共计190余万元。

　　房地产公司不服，提起上诉。舟山中院二审作出维持原判的终审判决。（方  燕  陈倩琳）

　　■法官说法■

　　日常生活中，开发商销售住宅时将特定部分绿地以买卖、赠与等方式进行处置，不少业主认为自己与开发商签订了小区内绿地使用权协议后，有权独占、专有使用该部分绿地。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条明确规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”。“明示”必须符合以下两项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。