崮山法庭  尹九州

　　【案件基本信息】

　　1、判决书字号：（2016）鲁0304民初1408号

　　2、案由：房屋买卖合同纠纷

　　3、当事人

　　原告：翟某

　　被告：张某、岳某

　　【基本案情】

　　两被告系夫妻关系，涉案房屋位于博山某小区15号楼，系两被告婚后共同财产。2015年4月24日，原告与被告通过某房产中介服务公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告的该套房屋，房屋建筑面积112.22平方米，储藏室（地下室）22平方米，房屋的总价款是415000.00元。合同的第三条第三款对违约责任作了约定：若甲方（被告）违约，应在违约之日起三日内双倍返还订金，同时甲方应支付房屋总价30%的违约金。合同签订的当日，原告翟某支付购房定金10000.00元，被告为其出具收到条一份；2015年4月27日，原告翟某支付购房首付款205000.00元，被告为其出具收到条一份；该套房屋于2015年5月12日过户到原告名下，当日原告通过办理商业贷款的方式支付被告剩余房款200000.00元。原告入住后小区物业告知，原告无权使用储藏室，因被告购房时根本未购买储藏室。原告多次找到被告协调此事，被告曾答应前往物业交钱购买储藏室，但最终未予解决。现原告起诉至我院，要求被告交付合同约定的储藏室，如被告无法交付则要求解除合同，返还购房款35200.00元，并要求支付违约金41500.00元。

　　【法院裁判要旨】

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，并不影响合同效力。原告翟某与被告张某、岳某之间的房屋买卖合同依法成立，合法有效。买卖合同中，出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，在本案中原告与两被告房屋买卖合同中约定的储藏室并非两被告所有，两被告亦无权处分，在合同签订后的合理期间内，被告亦未取得所有权或处分权，至今无法向原告履行交付储藏室的义务，故原告要求解除该部分合同内容符合法律规定，本院予以支持。原告要求解除合同应通知被告，合同自通知到达时解除。本院于2016年6月1日向被告送达了诉状副本，视为通知到达，故合同于该日起解除。合同解除后，已经履行的因合同取得的利益应当返还，故两被告应当返还原告交付的储藏室价款。关于储藏室的价值，被告未到庭进行答辩，原告主张储藏室的价值为35200.00。本院对房产中介人员作调查笔录一份，在笔录中中介人员陈述，当时约定的储藏室价值为33000.00元，本院认为，房产中介作为原、被告房屋买卖的具体经办人，其对本次合同价款的陈述具有较高可信度，故本院认定储藏室价值为33000.00元，原告未提出异议。原告要求两被告返还购房款35200.00元，超出部分，本院不予支持。两被告未按约定向原告交付储藏室，两被告已违约，应当承担违约责任。原告要求两被告支付违约金41500.00元，本院认为原告要求的违约金数额过分高于损失，因双方合同中约定的违约金标准为总价款的30%，本院认为应当以违约方违约金额作为计算违约金的基数，故本院以合同中储藏室价值作为违约金的计算基数，违约金酌情减少为储藏室价值的30%即9900.00元（33000. 00元×30%），被告应当向原告支付违约金9900.00元，超出部分，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

　　一、解除原告翟某与被告张某、岳某于2015年4月24日签订房屋买卖合同中关于储藏室部分的合同内容，解除时间为2016年6月1日。

　　二、被告张某、岳某于本判决生效之日起五日内共同返还原告翟某购房款33000.00元。

　　三、被告张某、岳某于本判决生效之日起五日内共同支付原告翟文辉违约金9900.00元。

　　四、驳回原告的其他诉讼请求。

　　【法官说法】

　　依据民法理论对法律行为的分类，负担行为是以发生债权债务为内容的法律行为；处分行为是直接发生某项权利转移或消灭的行为，本案中出售没有所有权的储藏室的行为属于负担行为，合同的效力不以处分人对出卖物享有所有权或处分权为要件。

　　《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该项规定明确了物权与债权相互独立的原则，物权行为是独立于债权行为而存在的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，无权处分合同为有效合同。当然需要注意无权处分的合同是否存在《合同法》第五十二条、五十三条规定的无效情形。在本案中，被告出售无所有权及处分权的房屋不属于《合同法》第五十二条、五十三条规定的无效情形，故原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。

　　无权处分合同既为有效合同，当事人一方因没有所有权、处分权无法履行合同义务时，必然出现违约，如何救济的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，依据上述规定，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同及赔偿。在本案中，原、被告之间的买卖合同涉及两个标的物，储藏室及楼房。因被告无法履行交付储藏室的义务，故原告要求解除关于储藏室部分的条款，本院予以支持；关于储藏室部分的条款系合同的组成部分，该部分无法履行则被告构成违约，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金的数额，当事人约定以总价款作为计付违约金基数的，在违约方已经给付部分款项时，应以违约方未付的剩余款项为基础考量所约定的违约金是否过高，具体到本案中，当事人约定以房屋总价款的30%计算违约金，显然属于约定的违约金过分高于所造成损失的情形，故本院以违约方违约金额即储藏室价值的30%计算违约金。

　　最后，提醒大家，如今大多数父母为了孩子上学方便，而选择购买学区房，学区房中很大一部分为二手房，此类房屋买卖存在一定法律上的风险，购买时一定要谨慎，主要应从以下几点着手审查：

　　一、要核实好房屋的基本状况，要确保所购房屋确系出卖人所有或有权处分，查明房屋产权所有人是否共有。

　　二、通过房产中介购买二手房时，要仔细阅读中介所提供的买卖合同，清楚己方及对方的权利义务，明确中介方的权利义务。

　　三、购房者还应当详细了解房产是否存在抵押、租赁、查封等情况，并约定好违约责任。