【要点】

　　开发商为购房者提供房贷担保，购房者未按时还款导致开发商承担担保责任，开发商履行完毕之后，购房者的另一债权人根据生效裁判文书申请执行该房产，法院予以执行，开发商是否可以提起执行异议之

　　【基本案情】

　　2010年6月2日，马某、李某某与某置业公司签订商品房买卖合同，约定马某、李某某购买位于淄川区绿景佳苑的房产。2010年11月8日，中国银行股份有限公司淄博淄川支行（以下简称中国银行淄川支行）与马某、某置业公司签订借款合同，约定马某向中国银行淄川支行借款24.4万元用于购买上述房屋，某置业公司提供连带责任保证。后中国银行淄川支行如约向马某发放了借款，但马某正常按月还款约两年后未再按时还款。中国银行淄川支行起诉至淄川区人民法院，2015年9月22日（2015）川商初字第850号判决书判决马某偿还中国银行淄川支行借款本金199 149.88元及逾期利息，某置业公司承担连带清偿责任。2016年6月16日某置业公司履行了保证责任，向中国银行淄川支行支付155 110元。隋某某与李某某、马某存在民间借贷纠纷，经隋某某申请，淄川区人民法院（2014）川执字第550-2号执行裁定书裁定查封涉案房产，且该房产于2016年7月21日被依法拍卖。

　　原告（被上诉人）：淄博某置业有限公司（以下简称某置业公司）

　　被告（上诉人）：隋某某

　　被告：马某

　　被告：李某某

　　【裁判要旨】

　　山东省淄博市淄川区人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马某、李某某在签订房屋买卖合同后向中国银行淄川支行借款，虽然支付了首付款并曾还款，但未按时还款导致某置业公司以承担连带清偿责任的方式归还银行贷款15万余元，从客观效果角度而言，某置业公司并未取得出卖房屋的全部对价，且涉案房屋未登记办理于马某、李某某名下，故涉案房屋所有权归某置业公司。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故某置业公司请求确认物权并排除（2014）川执字第550号案件对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据，予以支持。

　　山东省淄博市淄川区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，作出如下判决：

　　一、确认淄川区绿景佳苑房屋归原告淄博某置业有限公司所有；

　　二、不得执行淄川区绿景佳苑房屋。

　　隋某某提起上诉。山东省淄博市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉案房产进行预告登记后，马某怠于偿还银行贷款致被上诉人某置业公司以承担连带清偿责任的方式归还银行贷款15万余元，构成根本违约，某置业公司因此取得对预告登记权利人马某转移房屋产权请求权的抗辩权，故其主张已与马某解除涉案商品房买卖合同成立，涉案房产预告登记因此失效。根据物权法第三十条规定，合法建造房屋设立物权，自事实行为成立时发生效力；该法第三十一条规定，依法需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。涉案房产未登记在马某名下，其未获得涉案房产所有权，某置业公司作为合法建造方主张涉案房产的所有权，并据此请求排除对涉案房产的执行，具有事实及法律依据。上诉人隋某某的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

　　山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案的争议焦点是开发商应寻求物权救济还是债权救济。对本案的争议焦点有两种不同的观点。

　　第一种观点，开发商应寻求债权救济。

　　从法律关系的表面看，根据合同约定，银行与购房者之间是借贷关系，开发商对银行承担担保责任，开发商在履行完毕后，可以向购房者追偿，寻求债权救济，但这不影响购房者对房屋享有所有权。购房者的其他债权人可以申请执行该房产。

　　第二种观点，开发商应寻求物权救济。

　　实质的法律关系为，涉案房产进行预告登记后，购房者怠于偿还银行贷款致开发商以承担连带清偿责任的方式归还银行贷款，构成根本违约，开发商因此取得对预告登记权利人转移房屋产权请求权的抗辩权，与购房者已解除涉案商品房买卖合同，涉案房产预告登记因此失效。开发商合法建造房屋设立物权。涉案房产未登记在购房者名下，未获得涉案房产所有权，开发商作为合法建造方主张涉案房产的所有权，可以据此请求排除对涉案房产的执行。

　　笔者认为，同意第二种观点，开发商应寻求物权救济。虽然从账目上看购房者已付清购房款，但实际上未向开发商付清购房款，不能获得房屋的所有权。开发商以承担连带清偿责任的方式归还银行贷款，基于建造房屋的行为，获得房屋的所有权。购房者的其他债权人申请执行该房屋，开发商可以提起执行异议之诉。